公房承租人去世，无户口的配偶居住权益如何保障

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公房承租人去世，配偶居住权益应当如何保障？

案情介绍

多年前，常先生在上海的一家公司工作，常先生的公司分配给了他一套公房，常先生作为公房的承租人就将妻儿接到了自己的身边，与自己的妻子孩子一同居住在这套公房内。

后来，常先生不幸去世，同时常先生所属的公司以常先生的妻儿的户籍都不在公租房所在的上海市，再加上房屋中没有其他本市户籍人口为由，根据《上海市房屋租赁条例》变更房屋承租人，将房屋收回。

痛失家庭顶梁柱的常先生的妻儿一时间无家可归，常先生的妻儿认为自己作为公租房承租人的家属，在承租人去世后，自己尚居住在房屋内时，公司不应该变更承租人。

母子二人遂向当地法院起诉请求撤销公司变更房屋承租人的行为。

当地法院经过综合考虑，一审判决撤销公司变更房屋承租人的行为。但作为被告的公司不服一审判决，提起了上诉。法院二审判决驳回了上诉，维持原判。

案件解读

这个案件的核心问题是在公房原承租人去世之后，其同住配偶的居住权益应当如何保障？

01在本市无常住户籍，但因婚姻关系在公房中居住满一年的承租人配偶，在承租人过世后仍可继续承租

公租房是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向本市特定群体出租的住房。“公租房”的所有权属于国家或集体，在承租人死后，公租房不能作为承租人的财产进行继承分割，但可以依法由同族住或其他亲属继续承租。

按照相关法律规定，一般情况下，公房承租人死亡的，其生前的共同居住人必须在该处有常住户口才可以继续承租。

按照《上海市房屋租赁条例》（2010修正）第四十一条，“房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：

（一）出租人死亡或者依法终止的，由房屋所有权的继承人或者继受人继续履行租赁合同。

（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；

其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。

（三）非居住房屋承租人死亡或者依法终止的，租赁合同依法变更或者终止。

（四）租赁当事人依法分立、合并的，由变更后的当事人继续履行租赁合同。

前款第（二）项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。

租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。”

上海公租房的同住人如何认定？

《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第三条，“同住人，是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

除此之外，《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第五条规定下列人员也可被视为同住人：

具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁已补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额；

一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房的居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款；

在按拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房屋住，他处也未取得福利性房屋的；

房屋拆迁的，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。

所以，承租人的配偶在该公房内实际居住生活一年以上的，即使在本市无常住户口仍可以继续承租。

2.公有住房管理人在变更承租人时，应保障原承租人家庭成员的居住权利

公房配给制度主要是为保障承租人家庭成员的居住利益，公房管理公司在原承租人去世后，重新指定承租人时应当尽到审慎义务，对户口在册人员进行审查的同时，也应当对户口虽不在册但长期居住在内的人员进行核实，符合规定的情况下仍然可以从中指定新的承租人。

法院在审理本案的过程中指出，常先生是公租房的原承租人，在常先生去世后，其妻虽然在本市无常住户籍，但是在房屋内实际居住生活多年，具备继续类型租赁合同的资格。

公司擅自变更承租人，侵犯了常先生妻子对房屋的合法权利，因此法院判决撤销公司变更房屋承租人的行为。