“阴阳合同”中真实意思表示的认定

“阴阳合同”中真实意思表示的认定

　　——马某诉李某房屋买卖合同纠纷案

　　依据:（2010）二中民终字第09943号

　　核心法律问题： 房屋买卖“阴阳合同”中真实意思表示的认定

　　案情介绍

　　一、基本案情

　　上诉人（原审原告）：马某

　　被上诉人（原审被告）：李某

　　2009年6月26日，马某（买受人）与李某（出卖人）签订《房屋买卖合同》，约定李某向马某出卖诉争房屋，总成交价格148万元；

马某于2009年6月27日前支付定金10万元并承担办理房屋权属转移登记手续产生的涉及双方的所有税费。当日，双方还签订了《补充协议》，约定：《房屋买卖合同》约定房屋成交价格148万元包括房屋净价80万元和固定设备转让费等共计68万元两部分；

双方一致同意按照房屋净价即80万元办理房屋的缴税、过户手续。2009年8月19日，李某向马某出具了《首付收据》，确认收到马某所支付的购房首付款675 149元（含定金10万元）。

2009年8月22日，双方签订《房屋买卖合同》，约定诉争房屋买卖成交的总价款为180万元；交易后如发现产生于该房屋转移之前的有关房屋的产权、债权、债务纠纷，仍由卖方承担一切责任；

双方同意房屋成交总价款中首付款为60万元，剩余房款买方以银行贷款方式支付给卖方；卖方在收到房款之后当日内，将上述房产交与买方，办理物业交验。

2009年9月15日，双方办理诉争房屋的网签手续，双方网签了《存量房屋买卖合同》，约定的房屋成交价格为81万元，之后双方以81万元的价格交纳了相关税费。

　　马某诉称诉争房屋价款为148万元，要求李某退还多付购房款及利息、逾期交房违约金、逾期交房期间的物业费和代收电视费1008元。

李某辩称双方协商一致于2009年8月22日签订了新的《房屋买卖合同》。另外，除该合同所约定的180万元外，其余款项作为其办理房产证的加急费和相关税费、公共维修基金等费用而不予退还，认为双方合同虽未明确约定公共维修基金、税费和加急费由马某负担，但双方已就此口头达成一致，且已经按照变更后的合同履行完毕，故其不应向马某退还任何费用。

　　二、法院判决

　　一审法院经审理认为，双方于2009年6月26日及2009年8月22日签订的《房屋买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

从双方的约定和履行情况来看，后一份合同对前一份合同的内容作了变更的，则应以后一份合同为准履行权利义务。对于公共维修基金、税费及加急费等，因其并无足够证据证明该部分费用系应由马某负担，故对于该部分费用李某应当返还。

　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第60条之规定判决：

一、李某于判决生效后十日内退还马某购房款七万五千一百四十九元及利息；

二、李某于判决生效后十日内给付马某违约金；

三、驳回马某的其他诉讼请求。

　　一审判决后，马某不服，向二审法院上诉，请求二审依法改判，支持其全部诉讼请求。李某亦不同意原判，仍持原答辩意见。

　　二审法院经审理认为：马某与李某就诉争房屋分别于2009年6月26日、2009年8月22日、2009年9月15日签订的三份房屋买卖合同对房屋交易总价款的约定不一致，根据现有事实及证据，三份合同并非当事人就买卖房屋事宜先后达成三次合意后进行的变更，双方实际履行的只是2009年6月26日签订的《房屋买卖合同》。

故现马某依据该份合同要求李某退还多收取的房款，请求正当，应予支持。

　　据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项判决：

一、维持一审判决第二项；

二、变更一审判决第一项为：李某于本判决生效后十日内退还马某购房款三十九万五千一百四十九元及利息；

三、变更一审判决第三项为：驳回马某的其他诉讼请求。

　　审判逻辑

　　一、争议焦点

　　本案的争议焦点主要在于如何辨清双方当事人的真实意思表示及认定先后签订的三份合同即通常所谓“阴阳合同”的效力，返还购房款、逾期违约金及物业费等都是在此基础上产生的问题。

所以，本文将以此为中心，结合学理及法律规定对本案予以分析梳理。

　　二、观点透析

　　（一）如何认定真实意思表示

　　民法以确认和保护自由为己任，强调私人之间的法律关系应当取决于相互间的自由意思表示达成一致。民法调整社会关系的最基本工具就是法律行为，即以发生私法效果为目的、以意思表示为要素的行为，也是经由民事主体的自由意志对自身利益关系做出安排的行为。

　　王勇：“论故意非真实意思表示”，载《河北法学》2008年第9期。据此可以认为，意思表示是大多数私法关系的出发点。

而所谓意思表示，就是行为人把进行某一民事行为的内心效果意思，以一定的方式表达于外部的行为。

　　魏振瀛主编：《民法》，北京大学出版社2007年版，第146页。意思表示不仅表达表意人的效果意思，而且要通过一定的行为来达成当事人之间交换意见的目的。

一般认为，意思表示有目的意思和效果意思两个主观要素及表示行为这一客观要素构成。目的意思是指明民事行为具体内容的意思，效果意思是表意人使其意思表示引起法律效果的意思，表示行为是表意人将内心意思以一定方式表示于外部、并足以为外界客观理解的行为。

　　在实际生活中，意思内容与外部表达常常发生不一致的情况，是当事人的内心意愿和表示于外部的意思产生差异，主要有心中保留、同谋虚伪表示、隐藏行为和错误四种表现形式。

而解释意思表示的方法主要有意思主义、表示主义和折中主义三种。根据《合同法》第125条的规定，

　　《合同法》第125条第1款规定：当事人对合同条款有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该合同条款的真实意思。

我们认为在解释意思表示时应当坚持折中主义，即在保护交易安全的同时又要尊重表意人的真实意思。

　　本案是典型的同谋虚伪表示，就是指当事人双方合谋，不表示内心的真实意思。本案当事人签订后两份合同的目的并不是在于更改最初达成的诉争房屋的成交价，而是为了达到避税和提高贷款额的目的，而且对于此目的双方是都明知且无异议的。

由此可以认定，当事人在2009年6月26日签订的房屋买卖合同中关于交易总价的约定才是真实的合意，那么房屋的总成交价就应当认定为148万元。

　　（二）如何认定“阴阳合同”的效力

　　在辨明合同当事人真实意思表示的基础上来看阴阳合同的效力。二手房买卖中常常出现“阴阳合同”（也称“黑白合同”），“阳合同”（也称“白合同”）指的是当事人出于网签避税、办理贷款等目的而更改房屋价款的合同，“阴合同”（也称“黑合同”）指的是有双方当事人对于房屋价款真实意思表示的合同。

有时候，即使是同一份合同中也可能出现阴阳条款，即交易总价为真实交易价格，但通过其他方式如提高附属设施补偿款而产生阴阳条款。

　　对于阴阳合同或阴阳条款我们应当如何看待呢？我们认为应当本着公平原则和诚实信用原则来裁判。也有观点认为应当认定阴阳合同无效，理由是《合同法》第52条第1款第2项规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。”

但是我们应当看到，在以阴阳合同为由进行诉讼的案件中，大多数的真实诉因都是因为受房地产交易市场价格波动的影响而不愿继续履行合同。

如果仅仅因为阴阳合同的存在就判定买卖合同无效既不利于保护交易也违反诚实信用原则。分析各种阴阳合同可以看出，当事人订立合同的目的包括买卖房屋、办理贷款、办理网签等，逃避税收并不是当事人订立合同的真实目的，虚假价格条款也不是当事人的真实意思表示。

根据《合同法》第56条的规定，“合同部分无效的，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。所以我们认为，对于阴阳合同的效力应当认定为除虚假交易价格之外的其他条款有效，虚假交易条款因为损害国家和公共利益而应被认定为无效。

　　在本案中，当事人分别于2009年8月22日和2009年9月15日签订的两份合同是阳合同，其价格条款部分是为达到特定目的而虚构的，在2009年6月26日签订的买卖合同才是双方当事人意思表示全面真实的体现。

所以，后两份合同绝不是如一审法院认为的那样是对第一份合同的变更，而是价格条款部分无效的合同，当事人的权利义务应当按照第一份合同来确定。

　　应当注意的是，不因虚假成交价格条款而认定买卖合同无效不意味着法院对当事人的避税行为默许，通常法官在审判中会指出这种避税行为的违法性并予以批评教育，并向相关部门提出司法建议。

　　（三）本案给我们的启示

　　表面上，双方当事人签订阴阳合同可以降低纳税成本、顺利办理贷款，实则不然，本案就是一个鲜活的例子。即使当事人双方在签订合同中能够达成一致，但是在具体履行合同中仍会因为种种原因而发生纠纷，进而损害各自的利益。

具体说来，阴阳合同可能产生以下损害：

　　首先，阴阳合同在房屋交易中常常引发矛盾纠纷。这主要有三种情形：一是要求按阳合同约定的交易价格履行合同，二是以虚假价格条款违法避税为由主张合同无效，三是在履行合同过程中以这种约定违法为由拒绝继续履行合同进而要求解除合同，本案就属于第一种情形。

阴阳合同的存在严重破坏了房地产交易秩序，增加交易双方的成本，不利于社会经济的繁荣稳定。

　　其次，阴阳合同可能为以后的房屋交易带来障碍。因为当买房人再次交易的时候，将面临买入价和卖出价差额巨大从而增加相应税费的问题，实际是将本次的购买成本转嫁到了下一次交易中，所以不利于二手房的流转。

　　再次，阴阳合同还可能导致买房人贷款障碍并损害其银行信用。2009年9月3日，北京市银监局下发《关于规范存量房贷款业务的有关问题的通知》，要求各银行按照网签合同正本交易价格与评估价格两者孰低原则确定房屋抵押物价值，发放住房贷款。

对于当事人就网签合同附件或补充协议中约定的房屋附属设施、装修装饰等款项提出贷款申请的，各银行应按照本行消费贷款审批程序另行审批，所以签订阴阳合同的买房人会增加贷款的成本。

　　最后，在司法审判中，由于目前缺乏对于阴阳合同效力的明确认定，法官的认识也存在差异，会出现不同的认定，本案一审和二审的认定不同就是典型的例子。

这不仅会浪费大量司法资源，更会损害司法权威，使当事人难以产生合理的心理预期。

　　鉴于此，立法、司法部门应当及时根据现有案例出台相应的具体规定、操作细则及相关指导性案例，强化案件审判的可预见性、权威性。

作为买卖合同当事人，一方面要强化诚信交易意识，不能因为市场价格的波动而随行就市、牟取暴利；另一方面要强化依法交易意识，在签订合同、具体履行、办理贷款和过户等环节都应依法履行，避免因为盲目追求眼前利益而给自己的权利造成损害。

作为中介机构及其工作人员，在进行居间服务时不仅应谨慎审查合同条款的效力，更应及时向买卖双方告知阴阳合同等规避法律行为的危害并进行规劝，从而推动二手房交易的合法、有序进行。