土地的证载用途与规划用途不一致导致合同无法履行的处理
证载用途为工业用地，在《中山市XX街区控制性详细规划调整》TZ-03-14地块，规划用途为教育科研用地（A3）。
土地证载用途与规划用途不一致，不能办理规划报建手续。签订涉案合同时,XX居民小组提供案涉土地的证载用途为工业用地，XX公司亦对合同缔结尽到了合理注意义务。
上述条款在合同缔结时并不存在合同法第五十二条规定合同无效的情形，因此涉案租赁合同合法有效。双方在履行过程中，出现了涉案土地的证载用途与规划用途并不一致情况，导致不能办理规划报建手续。
因不能归结于双方错过而致使合同目的不能实现，案涉合同应予以解除。因本院上述认定涉案合同解除，XX居民小组已无继续保管XX公司支付的建设保证金60万元、押金40万元依据，双方相互返还的义务仍然构成对待给付，为避免诉累，本案一并处理，XX居民小组应向XX公司返还上述款项。
【案情简述】广东省中山市第一人民法院 案号：(2020)粤2071民初12302号
原告XX居民小组向本院提出诉讼请求：
1.解除原告与被告签订的租赁合同；
2.判令被告给第三人的建设保证金60万元归原告所有。事实和理由：2017年1月1日，原告委托第三人与被告签订租赁合同，约定将其所有的厂房面积2022.5平方米及土地面积1616.4平方米出租给被告，合同期限自2017年1月1日至2029年6月30日，租期为12年半，被告应于2018年12月31日前在厂房内建设面积不少于5000平方米的建筑物。原告于2020年4月21日向被告邮寄通知函，要求被告在规定的期限内完成合同义务，但被告于2020年4月23日签收后未进行答复，对原告造成了严重的经济损失。综上，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。
庭审中，XX居民小组述称XX公司未能在涉案租赁合同第2条第3款约定的期限内即2018年12月31日前建设不少于5000平方米的建筑物，构成违约，故主张解除租赁合同。
XX公司则认为涉案土地用途为工业用地，但土地控制规划用途为居住小区公共设施用地，土地用途与土地控制规划用途不一致导致其无法合法报建，因此该条款违反了法律强制性规定，应认定为无效，XX居民小组不能依据无效条款来主张解除合同。
本院依职权向中山市自然资源局发函核实涉案土地[不动产权证号：集（2007）331429]的相关情况，中山市自然资源局于2020年10月31日复函，复函内容如下：
1.所询用地位于坦洲镇XX围，土地证号为中府集用（2007）3314**，用地面积3638.9平方米，证载用途为工业用地，在《中山市坦洲镇南部片区TZ03街区控制性详细规划调整》TZ-03-14地块，规划用途为教育科研用地（A3）。土地证载用途与规划用途不一致；
2.土地证载用途与规划用途不一致，不能办理规划报建手续。经质证，双方对真实性均不存异议。
关于合同解除问题。本案中，XX公司抗辩认为涉案租赁合同中关于建造建筑物条款违反了法律强制性规定，应认定为无效。本院认为，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条第一款：“建设单位应当按照规划条件进行建设；
确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。
城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。”及《中华人民共和国土地管理法》第六十四条：“集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。”
前述法律规定明确了集体建设用地的使用者应按照土地规划用途使用土地以及在土地上进行建设。签订涉案合同时,XX居民小组提供案涉土地的证载用途为工业用地，XX公司亦对合同缔结尽到了合理注意义务。
上述条款在合同缔结时并不存在合同法第五十二条规定合同无效的情形，因此涉案租赁合同合法有效。双方在履行过程中，出现了涉案土地的证载用途与规划用途并不一致情况，导致不能办理规划报建手续。
因此，XX公司显然无法为涉案土地办理规划报建手续，并按照合同约定在2018年12月31日前建设不少于5000平方米的建筑物。
现双方均未提供证据予以证明对方存在故意隐瞒或导致用途不一致的过错行为，XX居民小组以XX公司在履行合同中存在违约行为为由而解除合同、没收建设保证金的诉求，理据并不充足。
但，《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”依此规定，涉案租赁合同中关于建造建筑物的条款属于法律上或者事实上不能履行的条款，符合法定解除条件，而该条款又为涉案土地租赁合同构成的主要条款，XX居民小组缔结合同目的之一在于XX公司能够为其建造不少于5000平方米的建筑物,并在租赁合同期满或被解除、被终止时能全部无偿归XX居民小组所有。
现XX居民小组无法实现合同目的关于5000平方米建筑物的可期待利益，如继续履行案涉租赁合同的其他条款明显对XX居民小组显失公平，双方就此亦没有进行重新协商达成补充约定，因不能归结于双方错过而致使合同目的不能实现，案涉合同应予以解除。
因本院上述认定涉案合同解除，XX居民小组已无继续保管XX公司支付的建设保证金60万元、押金40万元依据，双方相互返还的义务仍然构成对待给付，为避免诉累，本案一并处理，XX居民小组应向XX公司返还上述款项。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告中山市坦洲镇同胜社区***民小组与被告中山市XX房地产开发有限公司于2017年1月1日签订的租赁合同；
二、原告中山市坦洲镇同胜社区***民小组于本判决生效之日起七日内向被告中山市XX房地产开发有限公司返还建设保证金60万元、押金40万元；
三、驳回原告中山市坦洲镇同胜社区***民小组的其他诉讼请求。
北京房产专业王辉律师（13810953787）专业代理二手房买卖、房产继承、借名买房、婚姻房产、经济适用房、央产房、军产房、公房承租权及房产拆迁等各类房产纠纷案件。从业以来代理了大量的房产纠纷案件，积累了丰富的房产诉讼经验。现将相关房产案件进行改编，希望下面的案件可以帮您解决遇到的房产法律问题（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。 【基本案情】原告诉称，2018年1月25
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1.不合法。2.需要变更营业执照地址，按照实际地址申请变更登记。3.依据现行工商登记法规，一个企业只能有一个法定注册地址，并以执照上登记的为准。4.如果企业的实际情况跟登记的不一样，被查出来，应会被纳税经营异常目录名单，此名单上的企业信息会被公示，对公司的名誉和形象产生不好的影响。5.办公地点不在法定注册地址上，这是违法的，当地工商部门可以按无照经营查处（因为在办公场地要挂营业执照，执照上的地址对
