二手房买卖律师:网签价格与合同实际成交价格不一致，合同无法履行，如何认定买卖双方的责任？

北京房产专业王辉律师（13810953787）专业代理二手房买卖、房产继承、借名买房、婚姻房产、经济适用房、央产房、军产房、公房承租权及房产拆迁等各类房产纠纷案件。

从业以来代理了大量的房产纠纷案件，积累了丰富的房产诉讼经验。现将相关房产案件进行改编，希望下面的案件可以帮您解决遇到的房产法律问题（注：以下案例当事人姓名均使用化名，如有雷同，请联系我们撤销）。

【基本案情】

原告诉称，2018年1月25日，原告和被告在xx房产中介公司的居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定我们购买被告位于北京市xx区xxx号房屋（以下简称诉争房屋），房屋成交价为168万元，房屋家具、家电装饰装修及配套设施设备等237万元，签约时双方均同意按照168万元进行网签。合同签订后，原告向被告支付定金40万元。但被告拒绝按照原约定以168万元办理网签手续，导致合同无法继续履行。被告的行为已经构成根本违约，故诉至法院，诉讼请求

1、解除原告与被告2018年1月25日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；

2、被告返还定金50万元；

3、被告赔偿违约金81万元。

被告辩称，我与原告签订《房屋买卖合同》及补充协议，约定出售诉争房屋，总价款405万元。但是xx中介公司发给我的网签合同记载的房屋价格为168万元，与我们签订的价格405万元严重不符，我要求网签价格与实际合同价格一致，不同意签订阴阳合同。

我曾通知原告按照实际成交价办理网签，但是原告以无法承担高额税费为由要求解除合同。我不同意解除合同并向原告发出了继续履行合同通知。

我认为依法纳税是公民的合法义务，我要求以实际交易价格进行网签合法正当，未签订网签合同的责任系原告造成，双方约定的网签价格是为规避国家税收监管政策而故意隐瞒了真实交易价格，故该条款无效，我不同意按照该价格进行网签不构成违约。

xx中介公司述称，双方签订合同后，二原告支付了50万元定金。2月6日我公司向被告发送网签合同文本，被告表示与实际交易价格不一致要求变更就没有签署。

2月7日我公司发函催促被告配合办理网签，但此后双方仍未达成一致，合同未能继续履行。

【法院审理查明】

2018年2月25日，原告（买受人，乙方）与被告（出卖人，甲方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定二原告向被告购买诉争房屋，双方协商一致，该房屋成交价格为168万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为237万元，买受人向出卖人支付定金50万元。

双方同日签署补充协议，约定乙方于2018年1月25日将第一笔定金10万元自行划转甲方，2018年2月5日将第二笔定金40万元以理房通形式支付甲方，2018年6月18日前将第一笔购房款343万元以理房通支付给甲方。

关于违约责任的约定为：双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。

甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买合同：（1）甲方提供的该房屋不动产权证书，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效、导致乙方无法取得房屋所有权的；

（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；

（4）甲方在办理不动产转移登记前擅自将该房屋抵押给第三方，导致乙方无法取得房屋所有权的；（5）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；

（6）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。

乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋不动产转移登记手续的；

（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20％向甲方支付违约金，乙方向甲方支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。

当日，双方又签署《网上签约授权委托书》，共同委托xx中介公司作为合法代理人协助办理交易房产的存量房买卖合同网上签约手续，委托期限自授权委托书签发之日至委托事项办理完结之日，成交总价为168万元。

2018年1月27日，原告向被告支付定金10万元，2018年2月4日，原告向被告支付定金40万元。2018年2月6日，xx中介公司将草拟的网签合同发送给被告核对，被告表示网签价格与合同总价不一致，不同意进行网签。

2018年2月7日，xx中介公司向被告发出《催告函》，要求被告在2018年2月12日前办理网签手续并配合网签合同签字确认。

此后，双方就合同继续履行事宜多次协商，被告坚持要求按照房屋实际交易总价405万元进行网签，双方未能协商一致。2018年3月14日，被告向原告发函，要求原告按照合同约定办理房屋网签手续，履行交纳税费、支付房屋全款的合同义务，如原告以税费太高单方解除合同，则要求赔偿违约金。

2018年3月22日，原告向被告发函，要求解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议，被告返还定金并支付违约金。

另，被告主张合同签订后，双方曾达成口头协议，原告在2月1日支付剩余定金40万元，但原告未能按时支付；原告则称当时只是说尽力在2月1日支付，后未能支付的原因是被告未注册理房通，其注册理房通后立刻支付了款项，但被告在2月4日即提出解约。

被告表示，二原告未在2月1日支付剩余定金的原因是没钱，并非自己不注册理房通，2月4日确曾提出过解约，但考虑到2月1日支付定金仅为口头约定，故又同意继续履行，要求按照实际成交价格网签。

庭审中，原告提供2月4日与被告的通话录音一份，录音中原告询问被告是否向中介转达了不愿卖房的意思，被告表示确有此事，因为2月1日没有收到钱，签约时不了解收钱程序，房子已经涨了30万了；

原告表示因为2月1日是周六，周六日不算工作日，有10万元的基金未能解冻，已经提前跟中介公司说过。后双方谈及违约金问题，被告要求解除合同，退10万元定金并赔偿2万元，原告不同意，双方未能达成一致。

2018年2月10日至2月28日，被告与原告通过电话、微信等继续协商，被告表示同意办理网签，但要按照已经签订的房屋买卖合同或与该合同价款一致的协议办理网签手续，原告表示按照405万元网签无法承担税费，如果同意解约则尽快办理手续，被告仍坚持按照405万元网签，如果解除合同则尽快拿出方案，原告回复如果解约要退定金，被告未再回复。

经询，被告称坚持要求按照实际成交价网签的原因是担心如果按照双方约定的价格网签，将会产生无法按照实际成交价收到全款的风险。

【法院判决结果】

一、原告与被告二〇一八年一月二十五日签署的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议于二〇一八年三月二十九日解除；

二、被告于本判决生效后七日内向原告退还定金五十万元；

三、被告于本判决生效后七日内向原告赔偿违约金二十万元；

四、驳回原告其他诉讼请求。

【房产王辉律师解析】

民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉承诚实、恪守承诺。当事人应当依照合同履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的宗旨、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

原告与被告签署的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同履行各自的义务。

本案系房屋买卖合同纠纷。众所周知，房屋买卖的要义在于出卖人获得价款，买受人取得房屋产权，双方当以此为合同之根本目的，积极配合履行。

根据庭审查明的事实及现有证据，被告在合同签订后随即做出不想卖房的意思表示，并提到房款涨价的问题，但因违约金数额问题双方未能协商一致。

之后被告又以房屋买卖合同的交易总价为405万元，与网签价格不一致拒绝进行网签，行为具有连续性。关于网签价格，双方在房屋买卖合同中明确约定诉争房屋成交价格为168万元，家具家电装饰装修及配套设施设备作价为237万元，而网签合同价格也为168万元；

同时，被告亲笔签署的《网上签约授权委托书》也明确约定双方委托xx中介公司办理网签手续，成交总价为168万元，可以认定被告对网签价格为168万元知情并同意。

在此情况下，被告又以网签价格与合同约定的交易总价不符拒绝配合办理网签手续，致使双方陷入僵持，违反交易诚信原则，对合同无法继续履行负有过错，依约应当承担违约责任。

当然，我国对存量房屋交易进行税收管理，对个人转让房屋所得征收个人所得税，交易双方应当如实向相关部门提供房屋转让价格等交易信息，进行纳税申报，但房屋交易中因房屋装修、位置、层高、朝向等均影响房屋价格，故政府出具市场指导价以作为纳税申报的参考。

本案双方买卖合同中明确约定了房屋成交价及装饰装修、附属设施设备价格，双方约定的网签价格为房屋成交价，该房屋成交价格的约定是否存在规避国家税收的问题、是否有合同各方恶意串通损害国家利益，应当由相关行政部门处理，在相关行政管理部门未予认定的情况下，不应构成任何一方履行合同义务之理由，故法院对被告认为其行为不构成违约的抗辩不予采信。

因被告的违约行为导致合同目的无法实现，故原告有权要求解除合同，法院对原告要求解除合同的请求予以支持，解除时间应为本案起诉材料送达被告之日。

关于被告主张原告未按约定支付定金及单方解除合同构成违约一节，双方合同并未约定定金须在2月1日支付，二原告支付定金的时间符合合同约定，并不构成违约。

在被告先行违约的情况下，二原告作为守约方起诉要求解除合同属行使单方解除权，亦不构成违约，故法院对被告的该主张无法采信。

合同解除后，被告应向二原告返还已经支付的定金。因被告的违约行为导致合同目的不能实现，故二原告有权要求违约金。但二原告主张的违约金数额过高，且未提供证据证明损失的具体情况，本院以实际损失情况为基础，结合合同履行情况、双方当事人过错及预期利益损失的综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金数额予以酌减。