【原创】房产已过户如何进行继承诉讼？

（作者：李鸥律师）

一、阅读提示

笔者在办理案件过程中，遇到过很多这种情况：老夫妻一方去世，可能是出于情感上的原因，可能是出于养老送终方面的考虑，生存的一方把其名下房产过户给某个儿女、孙辈，而过户交易也往往是无偿的。

依据《民法典》规定，夫妻一方去世，如无遗嘱，遗留下来的夫妻共同房产其中的二分之一归生存一方所有，剩余的二分之一应作为遗产以法定继承方式予以分割。

因此，生存的一方未经其他继承人同意，擅自将房产过户给他人的行为是无效的。而且如果取得房产的一方未支付对价，也不会构成善意取得。

房屋过户行为无效，房产应回归到原所有人名下。那么在审判实践中，可否直接提起继承诉讼？还是应当先提起合同无效诉讼再提起继承诉讼呢？

笔者调研了多个最高法、省市案例，梳理汇总如下：

二、裁判规则

裁判规则一：先提起合同无效诉讼，再提起继承诉讼（案例一至案例五）

裁判规则二：先提起继承诉讼，房产暂不予处理（案例六、案例七）

裁判规则三：一并提起合同无效和继承诉讼（案例八、案例九）

三、裁判要旨

审判实践中，如无遗嘱的情况下，一方死亡，夫妻共同房产的一半应归配偶所有，另一半应归全部继承人继承。如果配偶在未经其他继承人同意的前提下，擅自将房产转移登记，如受让人不属于善意取得，则应认定为无权处分，房产登记行为应属无效。

该种情形下，如直接进行继承诉讼，则由于房产已登记在案外人名下，法院有可能不予处理。

四、经典案例

裁判规则一：先提起合同无效诉讼，再提起继承诉讼

案例一：宋乙与宋某甲、谢某某法定继承纠纷案【上海市第二中级人民法院(2016)沪02民终2085号】

系争的《上海市房地产买卖合同》无效后的法律后果。生效判决判定宋三孝与宋乙于2008年5月4日签订的《上海市房地产买卖合同》无效，系争房屋应重归宋三孝名下，鉴于该房已为宋乙变卖，得款160万元，该款应归宋三孝、冯某共同共有。

宋三孝死亡后，因其未留遗嘱，宋三孝在系争房屋中的二分之一产权份额，应按照法定继承的原则进行分配。宋三孝、冯某于1959年再婚后携宋某甲、宋X平共同生活，当时宋某甲、宋X平尚年幼，双方由宋三孝、冯某抚养长大，可见，宋三孝与宋某甲形成了有抚养关系的继父女关系，冯某与宋X平形成了有抚养关系的继母子关系。

宋三孝的第一顺序继承人为冯某、宋某甲、宋X平，冯某、宋某甲、宋X平应各得宋三孝遗产的三分之一份额。此时，冯某在系争房屋中的份额应为三分之二，宋某甲、宋X平的份额各为六分之一。

因当时宋X平已与谢某某再婚，故宋X平所得的继承份额应归宋X平和谢某某共有。宋X平去世后，其在系争房屋内的十二分之一的产权份额由其第一顺序继承人冯某、谢某某、宋乙继承所有，此时，冯某在系争房屋中的份额应为三十六分之二十五，谢某某的份额为九分之一，宋乙的份额为三十六分之一。

冯某死亡后，冯某的遗产应由其第一顺序继承人宋某甲、宋X平继承所有，鉴于宋X平先于冯某过世，根据代位继承的原则，宋X平对冯某的继承权由宋乙行使。

此时，宋某甲在系争房屋内的份额为七十二分之三十七，宋乙的份额为八分之三。鉴于系争房屋已变卖得款160万元，宋某甲、谢某某、宋乙应根据各自享有的房产份额，分得该款。

因系争房款在宋乙处，故宋乙应支付谢某某、宋某甲相应的房款。

案例二：李某与叶某3等法定继承纠纷二审民事判决书【北京市第三中级人民法院(2019)京03民终16076号】

一审法院认为：遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。本案中，涉诉房屋在被继承人叶某5去世后，即由被继承人之父也即继承人叶某6将涉诉房屋出售给案外人魏某。

虽然法院已于2019年3月13日作出（2019）京0112民初2533号民事判决书确认双方签订的《房屋买卖协议书》无效，并已发生法律效力，但因本辖通州区的特殊情况，并未对该协议书无效的后果进行处理，涉诉房屋占有、使用等相关权属并未恢复到买卖前的状态，即相关产权并非处于完整状态，故李某要求继承涉诉房屋50%份额的主张缺乏事实及法律依据，对于李某的诉讼请求，法院不予支持。

案例三：徐某2等与徐某继承、侵权责任纠纷一审民事判决书【长春市绿园区人民法院(2015)绿民一初字第1055号】

根据已经生效的（2015）长民一终字第71号民事判决，刘丽君代理孙某与被告徐某签订的房屋转让合同无效。故被告徐某以该房屋转让合同为依据，将房屋登记在自己名下，构成不当得利，不能取得房屋的合法所有权。

孙某、徐景光仍是房屋的合法所有权人。只不过此时因徐景光死亡，在其继承人之间发生继承而已。被告徐某虽然无权处分涉案房屋，但因房屋登记在其名下，案外人高志超因相信不动产登记，且支付合理价格，故可因该条规定善意取得房屋所有权。

原告未主张分割该房屋，予法有据。现因房屋已经易主，无法分割，房屋出售价款25万元由被告徐某管理，徐某应参照继承份额赔偿四原告之损失。

案例四：薛某1与薛某2法定继承纠纷一审民事判决书【苏州工业园区人民法院(2019)苏0591民初11749号】

2017年9月29日，原告薛某1诉至本院，要求判令薛某2、沈某购买苏州工业园区苏安新村144幢105室合同无效，并撤销该房屋的变更登记。

原告不服判决，上诉至苏州市中级人民法院，该院于2018年8月9日作出(2018)苏05民终4532号民事判决书，维持一审判决。

原告遂向江苏省高级人民法院提出再审申请。本案中，根据一、二审法院查明的事实，结合涉案房屋房改的情况，本案所涉房屋系薛某3享受了本人工龄和沈某某生前工龄优惠后所购，系对原有承租权的承袭和转化，该房屋应视为薛某3、沈某某的夫妻共同财产。

由于沈某某死亡之后，根据现有证据，在未对其遗产进行处理的情形下，薛某3系对沈某某遗产构成无权处分。原告虽申请再审确认薛某3系对沈某某遗产构成无权处分，但裁定书并未改变薛某2、沈某系涉案物权所有人的事实，故薛某2、沈某作为物权所有人出售涉案房产行为并无不当，沈某某遗产形态发生转变，其遗产价值应以出售房屋实际取得价款为准。

案例五：张某1、张某2法定继承纠纷二审民事判决书【河北省石家庄市中级人民法院(2019)冀01民终9824号】

2014年3月20日，三原告曾向石家庄市原桥东区人民法院起诉被告继承纠纷一案，后因涉案房产已经过户至石某名下，三原告撤诉。

后三原告向本院起诉被告房屋买卖合同纠纷一案，该案经过一审、二审、再审等，在2017年12月18日，由石家庄市中级人民法院做出终审判决，确认张某某1与石某签订的《房屋买卖契约》无效。

裁判规则二：先提起继承诉讼，房产暂不予处理

案例六：程某等法定继承纠纷二审民事判决书【北京市第一中级人民法院(2020)京01民终7993号】

2017年1月17日，程某与其侄子程某1签订赡养协议书，约定由程某1负责赡养程某。后程某将301室过户到程某1名下。

另查，在程某处还有属于夫妻共同财产的存款280000元。

另外，程某在诉讼期间，将诉争房屋过户至他人名下的行为显属不当。但考虑其年事已高、无子女、且收入较低，确系存在养老问题，加之其本人对于301室所占份额较高，法院也确定了在分割遗产中对程某予以照顾的原则。

故法院认定301室归程某所有，因程某已将该房过户到他人名下，故本案中对该房不再作处理。

案例七：姜某1、姜某2法定继承纠纷二审民事判决书【山东省威海市中级人民法院(2020)鲁10民终2164号】

关于南竹岛C区2号楼204房产的继承问题，该房产系拆迁取得的回迁安置房，姜某1、姜某2主张房屋系姜甲与原配偶丛某婚后分家取得的祖辈遗产，系姜甲与原配偶的共同财产，但姜某1、姜某2提供的证人姜某3出庭作证称××××年该房产分家时姜甲系代表其父亲取得，结合姜某1、姜某2姑姑姜某4所述2010年其与其它两个兄弟姊妹收到姜甲给付的祖房款的事实，应当认定××××年姜甲取得房屋系代表登记，该房屋系姜甲与其母亲及六个兄弟姐妹八人共同共有，八人各享有八分之一。

姜甲母亲去世后，姜甲与其兄弟姊妹继承其母亲份额后，姜甲享有七分之一的产权份额，该七分之一份额因系姜甲与原配偶丛某婚姻关系存续期间取得，故系姜甲与丛某共同财产，丛某享有十四分之一份额，丛某去世后，因未立有遗嘱，按法定继承处理，姜某1、姜某2与姜甲各继承丛某份额的三分之一即四十二分之一，故姜某1、姜某2各享有该房屋份额的四十二分之一，姜甲享有的该房屋份额为二十一分之二。

该房屋因产权已经登记在于某名下，故本案对房屋产权归属不予处理。

裁判规则三：一并提起合同无效和继承诉讼

案例八：王×1与王×2法定继承纠纷上诉案【北京市第三中级人民法院(2015)三中民终字第03628号】

（一）马×将房屋过户给王×1的行为是否有效。对此本院分析如下：首先，我国《合同法》第五十二条规定，恶意串通并损害国家、集体或第三人利益的，合同无效。

本案中，王×3去世后，在未对其遗产进行分割的情况下，马×未经王×2同意擅自将涉案房屋过户至王×1名下的行为，依照日常生活经验法则，有理由怀疑马×与王×1之间可能存在恶意串通损害王×2合法权益的主观故意；

其次，从房屋买卖合同的实际履行方面来看，双方虽签有买卖合同，但并未实际支付相应对价，这也不符合我国《物权法》规定的善意取得构成要件。

根据上述分析可以看出，马×与王×1之间的房屋过户行为，损害王×2的合法权益，应属无效。

案例九：谷某1、谷某、信某等遗赠扶养协议纠纷一审民事判决书【河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初5802号】诉争房产系谷某1与信黑丑共有的旧房拆迁置换而来，故诉争房产属于谷某1和信黑丑的夫妻共同财产。

信黑丑去世后。其遗产应由谷某1、信某、谷某3三人继承，谷某1在未征得其他继承人同意的情况下，擅自与谷某2签订协议让与诉争房产的所有权，属无权处分。

且谷某2尚未履行给付60万元的义务，故谷某2不符合善意取得。综上，谷某1与谷某2签订的协议，应当认定无效。

五、实务要点

1、实务诉讼中，如合同无效和继承纠纷并存的话，可先提起判定合同无效的诉讼进行确权，再提起继承纠纷。

2、继承纠纷案件关系复杂，建议诉讼前核定各方身份信息。

六、相关法条

1、《中华人民共和国民法典》第三百一十一条　【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;

(二)以合理的价格转让;

(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款规定。

2、《中华人民共和国民法典》第一千一百二十七条　【法定继承人的范围及继承顺序】遗产按照下列顺序继承:

(一)第一顺序:配偶、子女、父母;

(二)第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

继承开始后,由第一顺序继承人继承,第二顺序继承人不继承;没有第一顺序继承人继承的,由第二顺序继承人继承。

本编所称子女,包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。

本编所称父母,包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。

本编所称兄弟姐妹,包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。

李鸥律师，中国政法大学在职硕士，河北世纪联合律师事务所婚姻家事类主办律师（2002年成立“AAA级信用律师事务所”“河北省20强律师事务所”“全国法律援助先进集体”），中华全国律师协会会员，10年法律行业从业经验，执业以来始终专注婚姻家事领域，先后处理婚家案件200多起，擅长离婚法律咨询、子女抚养、房产分割、同居出轨、家暴损害赔偿、彩礼返还、调查取证、遗产继承、信托基金、家族财富管理等法律业务，婚家继承领域有深入研究。