案情简介：一九九二年一月十日，刘某与某商店签订租赁经营场地150平方米的租赁合同，合同约定被告用此场地从事服装零售经营。租期一年，租金为15万元。合同生效后，刘某将租得的场地分割成42个摊位。安置了42节柜台。随后，刘某将分割的摊位分别与原告签订了“柜台租赁协议”（商店对被告出租柜台的行为表示同意）。协议规定：“每节柜台月租金为1400元，42节柜台年租金共计705，600元。每节柜台抵押金为4000元；如中途解除合同，抵押金不予返还。”原告在经营过程中，由于支付不起高额柜台租金，被迫停止经营，退出柜台。在索取4000元抵押金时，与被告发生纠纷。于是28位原告共同向法院起诉，要求被告返还抵押金。 原告诉称：被告即非商店产权人，又无足够自营能力，擅自转租营业场地，居间盘剥渔利，系违法行为，应予终止。原被告签订的租赁柜台协议无效，被告应退还112，000元抵押金。 被告辩称：
1、被告所承租的只是商店150平方米的营业场地，而不是柜台。承租时场地内没有任何可移动附属物，所有柜台及装修布置均为被告所出资。被告有权自行决定经营方式，将柜台出租。不存在转租营业场地渔利问题。
2、原被告租赁柜台协议是在平等互利、协商一致的前提下签订的，不存在欺诈、乘人之危情况。协议合法有效，抵押金不予退还。 本案纠纷发生后，在某城引起很大反响。对被告这种“二房东”“二店主”的行为，赞益者、抵毁者均各有主张。某报社曾辟一专栏，讨论“二房东”是否合法，合理。法律界对此问题的争鸣更是积极、勇跃。 一种观点认为：被告“二房东”的行为是不合法的。同时，它是一种极不合理的变向剥削行为。严重侵犯了承租者的合法权益。《中华人民共和国民法通则》第九十一条明确规定：“合同一方将合同权利、义务全部或部分转让给第三人的，应当取得合同另一方同意，并不得牟利。”本案被告所实施的加价转租，牟取暴利的行为，违反了法律规定。被告的转租行为属于无效民事行为。依法应当解除。 第二种观点认为：被告“二房东”行为合法有效。被告所实施转租行为，涉及的法律问题只有一个，那就是，转租是否经过了产权人同意。产权人同意，那么转租就合法。所以被告经商店同意出租柜台，只是行使合法经营权的一种方式，受法律保护。再者柜台为被告所有，被告在履行与商店签订的承租合同中也无违法之处。原告以被告名义从事经营，原告产生由被告承担。被告对商店负责，同时，对原告有管理的权利，义务。原被告之间视为一种雇佣关系。“租赁柜台协议”只视为一种雇佣双方内部权利、义务的约定。被告并非坐收渔利，而是带有很大风险。“二房东”行为可缓解房东人力，财力不足，又可吸收社会闲散资金。它是符合市场经济发展的一种经营机制。 第三种观点认为：原被告签订的“租赁柜台协议”显失公平，属于可撤销的民事行为。被告利用其自身有柜台出租权的优势，同时利用原告没有经营经验的缺点，致使原被告双方权利义务明显违反公平、等价有偿的原则。租赁柜台协议显失公平。法院应当依法变更或撤销。将抵押金返还原告。 笔者倾向第一种观点。被告行为是不合法的，依法应解除。笔者认为，原告与被告并非雇佣关系。原告租得柜台后，原告的经营权是相对独立的。原告无需接受被告管理。原告是以商店名义从事经营。原被告双方在事实上、形式上均没有形成雇佣关系。而是形成一种转租关系。 我国现行法律对合同一方向第三人转让合同权利义务有明确的限制规定。即合同一方转让合同权利，义务必须经合同另一方同意，并不得牟利。转让合同的合法有效前提，必须同时具备两个要件：一、经合同对方同意；二、不得牟利。本案中，被告在转租过程中，虽将转租标的进行改变，将房屋转变为柜台。但是，柜台仍是安置在房屋之中。仍占有房屋空间，一节柜台仅价值百作余元。而在此空间，一月租金便高达1400元。所以，被告向原告出租柜台是形式、现象。被告向原告转租房屋却是内容、实质。被告向原告转租房屋租金竟比被告与商店的房屋租金高出近5倍。被告的转租行为显然违反了“不得\牟利”的规定。所以，被告行为违法。被告与原告签订的“租赁柜台协议”无效。 从促进市场经济发展角度考虑，笔者承认被告这种“二房东”行为有一定存在道理。在现实经济生活中，“二房东”的行为也比比皆是。但从消极角度考虑，“二房东”的行为对市场经济发展也具有一定的阻碍作用。“二房东”“二店主”的出现，无疑是在出租者、承租者；供方、需方之间设置了一首屏障。“二房东”“二店主”利用其优越地位，使本应当正常的承出租关系，供需关系无法正常进行。这种行为明显违反了竞争所要求的公平原则。同时，“二房东”为牟取利益，必然要抬高转租价格。这势必要增加承租人的负担。使把本应投入生产，经营的资金违心地交给“二房东”。这必然影响经济效益的提高。如果放任“二房东”的存在，必然会在经济领域中出现大量非法投机商。他们可以恣意操纵市场，哄抬物价。这必然会导致经济秩序的混乱。 “二房东”的行为急待立法加以规范。在一些情况下，“二房东”将租得房屋性质加以改变，然后对外租赁、承包经营。例如：承租者将租得的房屋开设商店。然后对外出租商店柜台。或将租得房屋开设饭店，然后对外承包经营。这时，“二房东”并非是直接转租房屋牟取利益。如果按照《中华人民共和国民法通则》第九十一条规定，一概予以禁止，确认无效，那便存在不合理的因素。阻碍经济的发展。 作者：牡丹江华厦律师事务所 吴京堂 律师 1993年8月 <编后评语>该文是笔者在十多年前所发表的文章，距今已经十多年，当时的社会经济刚刚从计划经济向市场经济转型，当时经济体制的概念是“有计划的商品经济”。整个经济立法极其落后。现在想来本文的观点也略显幼稚。现在的立法对二房东的身份已经合法化。但是距今已有二十年的《民法通则》仍然没有被废止。该民法通则虽已经千疮百孔．苟延残喘，可却还是踉踉跄跄地又度一春秋。不能不说是国共立法的悲哀！！！2006年1月15日星期日 北京华泰律师大连分所 吴京堂高级律师提供地址：大连开发区金马路华堂大厦201-16号电话：0411-66778321 13840874066E-mail：wu_tie@16
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您好，转租如果是经过国企同意的，那转租合同有效，至于价格也是你们协商的，并不违反有关规定。
夫妻的单方遗赠行为是否有效夫妻的单方作出的遗赠行为不是一定有效的，夫妻的单方遗赠，如果遗赠的遗产属于夫妻共同财产，一方单方遗赠，另一方没有同意也没有追认的，夫妻的单方遗赠行为无效。夫妻的单方遗赠行为是否有效的法律依据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十三条继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。第一千一百二十四条继承开始后，继承人放弃继承
根据我国《合同法》第二百二十四条的规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同
【案情】 2008年5月8日，李某、张某夫妻为做生意曾向周某借款69万元，但未能按时偿还。2009年11月3日，周某将李某、张某夫妻告上法庭要求其还款。11月19日，双方在法院达成调解协议，李某、张某夫妻将其一栋房子的1、3、4楼抵给周某还债，但双方一直未办理房屋过户手续，周某则一直在1楼做生意。在此期间，李某、张某夫妻在周某的委托下以每月600元将3楼出租给谭某。2010年3月12日，李某、张某
村委会强迫农民流转土地经营权的行为是无效的。对此，我国农村土地承包法规定，任何组织和个人强迫进行土地承包经营权互换、转让或者土地经营权流转的，该互换、转让或者流转无效。当前，在我国农村地区，存在着村委会强迫农民将自己承包的土地进行流转的行为，而这些行为违反了农民的意愿，也违背了法律中的自愿原则，是没有任何法律效力的。农村集体土地由作为本集体经济组织成员的农民家庭承包，其对承包土地依法享有占有、使用
没签合同的转让行为是否有效《民法典》第469条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”第502条规定，“依法成立的合同，自合同成立时生效”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。依据上述法律规定，房屋转让合同应当由双方采用书面形式签订，以明确
您好，股东投资款须存入公司对公账户。款项直接支付给法定代表人的，法院一般会认定为是个人之间的借款，法定代表人未将该款项存入对公账户的，您可以以主张返还借款要求其返还这笔款项。具体问题可再详谈，欢迎关乎扬远商事团队。
律师观点分析 与大家分享最近办理的一件通过第三人支付的民间借贷案件。A女士通过B女士的介绍认识了C女士。之后C女士向A女士借款人民币20万元，约定还款24万元，并出具了借条。但A女士并未直接向C女士转账，而是将钱款转给了B女士，通过B女士再转给了C女士。C女士在偿还了部分借款之后，拒绝履行剩余还款，理由是其并未收到A女士的直接转账，就此A女士委托本人向法院起诉。 在此，提醒
没有明确规定无民事行为能力人纯获利益的行为是否有效。民法总则第144条，仅说了无民事行为能力人实施的民事法律行为无效，而并没有对无民事行为能力人实施的一个纯受益的这样一个行为的效力做出规定。一般认为，民法上的纯获利益，并非单纯的民事法律行为效力的问题，而是对无或者限制民事行为能力人的一种特殊保护制度；此外，无论是无还是限制民事行为能力人，纯获利益的行为应受法律保护。根据《中华人民共和国民法总则》第
提示： 二手房买卖中，中介公司的包销行为是否有效?本案判决认为有效。本律师认为，其实尚待商榷。 包销关系中，中介一般不会告诉下家与上家约定的包销价，即上家的低价，正因为下家不知道上家的低价，中介才有加价获利的空间。一般情况下，下家知道中介从中加了房价，就不愿意以该价格成交了。这不符合合同法第四百二十五条的规定，即“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关
一、二手房屋买卖补充协议是否有效?有效，补充协议是买卖双方在使用《商品房买卖合同》范本签约时，对双方各自关心的条款内容进行修改或增加，以明确双方权利义务的条款或协议。现在市场交易中二手房合同补充条款多为双方协商的自拟格式，商品房出售合同的补充条款多为开发商拟订的格式条款，但条款是可以调整的，不过要注意：(一)辨别文字游戏，以免开发商推脱责任。例如，合同约定了违约金比例但补充协议里开发商有约定不超过
出租房屋没有签订书面合同该行为应当视为有效。根据我国《中华人民共和国民法典》的相关规定，房屋租赁期限在六个月以上的需要采用书面形式，但没有采用书面形式的，并不代表租赁无效，而是视为不定期租赁。【法律依据】《民法典》第七百零七条，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。
一、民法典房屋租赁无合同是否有效没有签订也是有效的，但是属于不定期租赁。根据《民法典》第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。二、租赁合同无效的情形有哪些1、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效;但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。2、出租人就未取得建设工程规
违建房屋的租赁合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。签订这样的租赁合同的，房东应当退还租客房租。而且如果租客要求赔偿的，房东应当赔偿租客的损失。【法律依据】《民法典》第一百五十七条，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方
1.私下签订的房屋买卖过户协议是有效的，没用产权证的房子,俗称合同房,合同房一般都是禁止交易的,应为风险很大,在没有下房产证的情况下,所签订的合同都是没什么用的,不受法律保护。2.建议您下次还想买合同房,不得以的情况下可以去找大中介,可以屏蔽一定的风险。当然最好买有产权的房子。
城管未穿制服执法,其执法行为是否有效依据我国相关法律的规定，非城市管理执法人员着城市管理执法制式服装的，城市管理执法主管部门应当予以纠正，依法追究法律责任，城管人员未穿制服执法，但提供相关证件的，执法行为有效。《城市管理执法办法》第四十条 非城市管理执法人员着城市管理执法制式服装的，城市管理执法主管部门应当予以纠正，依法追究法律责任。《中华人民共和国行政处罚法》第三十四条 执法人员当场作
海南省海口市中级人民法院民事判决书(2016)琼01民终703号出卖人将已出售房屋抵押他人借款，法院能否判决抵押行为无效抵押登记注销?——陈某与某公司、第三人吴某、梁某房屋买卖合同纠纷(重审)案法律解析【关键词】房屋买卖合同 抵押 抵押行为无效 抵押登记注销 争议财产 确认合同无效 继续履行【要点提示】买受人依约支付大部分购房款并占有使用
刚租的房子不能转租，承租人未经出租人同意擅自转租的，转租合同属于效力待定的合同，出租人在一定期限内未提出异议的，转租合同有效，反之则应认定为无效合同。 房屋转租的风险： 1、租金无法收取。 收不到租金的情形最为普遍，所以这也是房东最为关心的一个问题。租客以各种理由拖欠租金的，可以在房屋租赁合同中约定包括拖欠租金的违约条款。在租赁合同中就约定，如果出现拖欠房租达2个月以上的情形，房东可以终止租赁合同
1、房客应当按照约定全面履行自己的义务，按时缴交房租。如果房客拖欠房租，房东可以发出催缴通知函，但若房客继续拖欠，建议向法院起诉； 2、如果合同中约定了拖欠房租可以解除合同，则房东有权解除租赁合同； 3、法律依据： 1）《合同法》第六十条 【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义
合同约定不可转租如果转租是不合法的。《合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同
