公租房能否继承？

                                                               公租房能否继承？

                                                                                                 作者：鲍巧妮律师

一、结论（适用于上海市）：

1、公租房不能继承，但公租房的承租人可以更名。

2、承租人死亡的，更名按照以下方式进行：

（1）有共同居住人的，由共同居住人协商确定新的承租人。协商不一致的，按照以下顺序确定：原承租人的①配偶、②子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）、③父母、④其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。

（2）没有共同居住人的，则由承租人生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致确定新的承租人。协商不一致的，按照下列顺序确定新承租人：原承租人的①配偶、②子女（按他处住房情况）、③父母、④原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）。

（3）“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。

3、根据以上结论，当承租人去世时，若其中一人户口在公租房内，而其他继承人户口不在公租房内，此时户口在公租房内人不一定成为承租人，只有户口在公租房内并且符合共同居住人的条件才能成为承租人，否则就是和其他户口不在的继承人是同等协商的。

4、根据判例：如果承租人去世以后，未变更新的承租人，此时若公租房动迁，则相应的动迁利益可能可以作为财产继承。也就是说公租房虽不能继承，但公租房具有财产利益，当其财产利益转化为具体可确定的财产时，就可以继承了。

二、相关法律规定：

上海市房地资源局关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见(二)（2001年6月28日　沪房地资公[2000]98号）

十二、公有居住房屋承租户名的变更

　　《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。



　　承租人户口迁离本市，其本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。

协商不一致的，出租人应当从在本处有本市常住户口的共同居住人中，按照下列顺序书面确定承租人：

　　（一）原承租人的配偶；

　　（二）原承租人的子女（按他处住房情况，本处居住时间长短）；

　　（三）原承租人的父母；

　　（四）其他人（按他处住房情况，本处居住时间长短）。

　　承租人死亡的，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求变更承租户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照上款规定书面确定承租人。



　　承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致，要求变更租赁户名的，出租人应予同意。

协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人：

　　（一）原承租人的配偶；

　　（二）原承租人的子女（按他处住房情况）；

　　（三）原承租人的父母；

　　（四）原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）。

　　承租人全家户口迁离本市、全家出国（境）定居，要求继续履行租赁合同的，承租人应当向出租人提出，出租人应当同意。

承租人全家出国（境）定居的，应当同时按规定调整租金标准。

三、相关判例

一、认为有财产利益，如遇动迁等财产利益可继承

(2019)鄂01民终3088号

本院认为，本案涉案房屋原为公房。公房是指公有住房，是相对于全部权属归于个人的私有住房而言，是指由国家以及企业事业单位兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家、单位，国家和单位通过适当收取租金或者无偿的方式提供给职工或者居民使用。

根据相关法律规定，公房使用权可以转让，但不得损害产权人的利益。随着市场经济的发展，公房使用权可以有偿转让，但应当征得所有权人同意。

故公房使用权有其财产价值属性。本案中，案涉房屋原为公房，该房在原使用权人陈英武去世至房屋被拆迁均是陈英武名下，故该房屋的拆迁利益应由陈英武的继承人享有。

(2017)京02民终4114号

本院认为：李小双公司以高文利放弃其财产权益，损害了李小双公司的合法债权为由，提起本案诉讼，要求撤销高文利将其财产权益放弃，致使财产权益归属于侯思煜的行为。

《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条规定，因债权人放弃到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。

撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。依据前述规定，债权人行使撤销权需要满足三个条件：一是债务人有使自己财产不当减少的行为，主要是债务人放弃未到期债权、无偿转让或者以明显不合理低价转让自己的财产；

二是债务人的相关行为对债权人造成损害，即债务人使自己的财产不当减少后无法清偿债权人的债权；三是在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。

首先，高文利对涉案房屋享有财产权益。本案所涉的被征收房屋在册户籍包括户主侯尔琦、之子侯思煜及之妻高文利，在侯尔琦去世后该房屋的承租人尚未变更，依据一审法院向北京市西城区百万庄北里居民住房改善项目指挥部办公室调查笔录可知，对涉案房屋的征收安置事项的处理需高文利、侯思煜达成一致，故高文利、侯思煜对涉案房屋均享有相应权益，且前述权益经由签订《房屋征收安置协议》的形式可转化为相应的财产权益，取得补偿款及回迁安置房。

因此，高文利对被征收的房屋享有相应的财产权益。

其次，在高文利与侯思煜共同签字的《承诺书》中，高文利放弃了对涉案房屋所享有的利益，而由侯思煜享有对涉案房屋的全部利益，故可以认定高文利存在无偿转让财产的行为。

鉴于生效判决已认定李小双公司对高文利享有1320000元的债权，且该案在执行过程中未能清偿李小双公司全部债权，因高文利无可供执行财产，已被裁定终结本次执行程序，高文利无偿转让财产的行为必然侵害了李小双公司的权益，导致李小双公司的债权无法实现。

二、不属于遗产，不能继承

(2018)冀0730民初360号

遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，本案中诉争的房屋系吴殿文租赁张家口铁路房管所的房屋，吴殿文去世后由其女儿吴秀玲重新租赁，该房屋产权不属于吴殿文，不是吴殿文的遗产，原告的第1至3项诉求，无事实和法律依据

(2018)川18民终144号

依据《中华人民共和国继承法》及川农大文件规定及一审法院在川农大的调查证据，坐落于雅安市雨城区新康路44号6幢60号的房屋和成都市温江区惠民路299号25幢1单元16层1号的房屋为川农大公租房，所有权归川农大，故该两套公租房不属于被继承人杨凤的遗产；

综上所述，一审法院对杨某1提出的诉讼请求第1项、第2项中的第②、第③小项不予支持。

关于四川农业大学的公租房的问题。根据查明的事实，位于雅安市雨城区房屋和位于成都市温江区房屋的产权并非被继承人杨凤所有，杨某1一审明确提出分割以上两处住房的请求无法律依据，本院对一审的该项认定予以维持。

三、不属于遗产，法院不予处理

(2019)京0106民初5583号

因宋某4承租的嘉园二里×号房屋系公有产权房，不属于遗产，本院不予处理，双方当事人可向公房所有权所在的行政机关或单位申请办理公房承租人变更手续。

四、公租房不能赠与，变更承租人需具备的条件

（2021）京0108民初14819号

庭审中，冠海公司提交《北京市住房和城乡建设委员会关于加强公房承租人变更管理有关问题的通知》（京建发【2017】206号），第一条规定：“我市直管公房变更承租人必须符合以下条件：原承租人外迁或死亡，与原承租人同一户籍并共同居住两年以上的又无其他住房的家庭成员愿意继续履行合同，其他家庭成员又无异议的，可按原承租面积继续承租。”

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，涉案房屋的所有权人及出租方为冠海公司，王云福依据其与冠海公司签订的《公有住宅租赁合同》承租涉案房屋，其去世后冠海公司就涉案房屋未与其他人再签订《公有住宅租赁合同》。

就宋丽提交的2004年6月18日王云福书写的《财产赠送书》，即便王云福的意思表示真实，其也无权处分冠海公司所有的涉案房屋，其无权将涉案房屋赠送给宋丽，该《财产赠送书》对冠海公司不发生法律效力。

同时，根据《北京市住房和城乡建设委员会关于加强公房承租人变更管理有关问题的通知》相关规定，原承租人死亡后，继续承租公房应同时具备五个条件：1．系原承租人的家庭成员；

2．在原承租人死亡时与原承租人同一户籍；3．在原承租人去世前与原承租人共同并连续居住两年以上；4．无其他住房：5．其他家庭成员无异议。

本案中，宋丽未能提交证据证明其系原承租人王云福的合法家庭成员，无法证明其与王云福在同一户籍且王云福的其他家庭成员无异议，故宋丽未提交证据证明其符合继续承租案涉房屋的条件。

综上，宋丽请求确认其享有北京市海淀区东北旺菊园14号院×1室的居住权的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。

（2020）沪0113民初24933号

    案件基本情况：上海的公租房的承租人去世，其有两个子女，其中一个子女户口在公租房内，但没有实际居住过，后申请办理了承租人变更，另一个子女起诉撤销承租人变更。

法院以未经过所有继承人协商为由，判决撤销。

新星公司表示因仅有黄仁樑一家户口在系争房屋内，故其指定承租人时，并未核实原承租人的继承人情况，未联系过黄丽娜，也未核实黄仁樑在系争房屋内的实际居住情况。

新星公司表示若出现承租人死亡、其生前在系争房屋内没有共同居住人的情形，其应当会通知所有继承人先行协商，经协商一致，由放弃居住权利的继承人出具书面承诺书后，新星公司再指定承租人。

本院认为，根据本市有关规定，共同居住人，是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上，而且本市无其他住房或虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。

根据审理查明的情况，黄仁樑一家系在自有房屋出售期间将户口迁入系争房屋内，并未实际入住过系争房屋。且黄仁樑等人多次出具书面承诺明确不入住系争房屋，并表示户口迁进与房产无关，等新购房屋落实后户口马上迁出。

故本院认为黄仁樑一家三人并不符合本市相应政策法规关于变更承租人时同住人资格的要求。根据本市有关规定，承租人死亡的，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致，要求变更租赁户名的，出租人应予同意。

故本院认为，此种情形下承租人的确定首先应由原承租人的直系亲属协商确定。因黄丽娜、黄仁樑均为原承租人子女，新星公司直接指定黄仁樑为承租人的行为，存在程序瑕疵，可能会损害到黄丽娜的相关权益，故本院予以撤销。

(2020)沪02民终11573号

基本案情：公租房的承租人的女儿拿着私章去将承租人变更至自己名下，后原承租人证明该变更并不知情，法院撤销变更。

根据《上海市房屋租赁条例》的规定，承租人在租赁期间将房屋承租权转让给第三人的，应当书面征得出租人同意，同时征得本处有本市常住户口的共户口的共同居住人的同意。

2015年，顾瑞珍委托陆金妹办理系争房屋变更承租人的手续，陆金妹出示了户口本、身份证以及顾瑞珍的私章，符合办理承租人变更的要求。

且陆金妹自结婚一直在系争房屋中居住，符合相关政策