房屋托管租赁存在哪些法律风险？

房屋托管租赁存在哪些法律风险？

1个回答

租赁市场的发展，也为投资客带来不少好处。当租客可享受的权利越来越多，这个群体不断扩大，房租收益无疑会大幅增长。

当投资客在享受政策带来红利的同时，由“出租房屋”引发一系列问题便日益突出，这就给“房屋托管”行业带来了莫大机遇。

那么，房屋托管租赁存在哪些法律风险?下面一起来看看广东知明律师针对相关内容的详细介绍。

　　首先，对于租客，要看清合同的主体，防止托管公司利用合同条款漏洞逃避责任。如果合同主体明确表示房屋租赁公司为被委托方，表明业主对房屋租赁公司的行为是认可的，承租人对于出租人和中介的委托关系也是知情的。

　　这时，相对于承租人而言，法律风险就降低了。如果合同主体及条款中，只是写明托管公司提供居间服务或者主体为承租人时，相对于租客及业主而言，法律风险就上升了。

　　承租人可以依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

承租人应当按照约定的方法使用租赁物。

　　对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。

　　所以，在合同明确约定房屋租赁公司为被委托方时，出租人对于委托方的法律行为是认可的，当托管公司跑路，出租人需要承担责任，不可以要求承租方腾退，应继续履行合同义务。

　　在这种情况下，房屋托管公司是业主的房屋管理方，租客和托管公司签订的合同，那么发生纠纷时，托管公司是需要赔偿的，如果因房东和中介公司发生纠纷，导致租客不能继续租房，承租人可以要求托管公司赔偿。

　　另外，可以依据《合同法》第二百三十一条，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

　　其次，从法律上说，如果业主和托管公司签订的出租合同，那么租客此时成为次承租人。因为行业规则不明确，有时并非采用业主、托管公司、承租人这种三方的约定方式，加上房屋托管行业经常会出现各种操作不规范的现象，所以有时候租客会成为次承租人。

　　根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释>>第15条，未经出租人同意承租人不得转租。如果转租的，租赁合同在效力属于无效行为，出租人可解除租赁合同收回房屋也可以确认转租合同无效。

　　承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。

这时，作为次承租人只能向托管公司需求赔偿，而此时托管公司已经跑路。

　　那么，对于托管公司收取的租金是否可以主张不当得利呢?承租人未经出租人同意转租，其向次承租人收取的租金不构成不当得利。

　　在出租人与承租人的房屋租赁法律关系中，出租人以租金为对价将租赁物交于承租人占有、使用、收益，其收益已经确定而不能再对租赁物进行使用、收益。

　　而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其使用、收益的变形形式，无论其收取多少，出租人的租金并不因此而受到损害，故不能因为承租人因转租而获益就认为损害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不当得利的构成要件。

　　这时，出租人的法律风险因托管公司跑路而上升。

　　对于合同条款中，出租人同意转租的情形，依据《合同法》第224条，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。

　　所以，要明确知悉业主和托管公司的合同条款，如果托管公司作为承租人，不支付租金，业主可以依据《合同法》第227条，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。

　　承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，要求解除与托管公司的合同，作为未经同意转租的次承租人，依据根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释>>第18条，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

　　房屋托管租赁存在哪些法律风险?以上就是相关内容介绍，大家了解了吗?如果您还有其他法律问题的可以致电联系汪腾锋律师打官司。