业主自行在楼顶加盖房屋存在哪些法律风险

业主自行在楼顶加盖房屋存在哪些法律风险

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一、行为定性

1、楼房顶层之产权

根据我国《民法典》，按照建筑物区分所有权的划分，建筑物可分为专有部分和共有部分，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利；业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

法律、行政法规虽无明文规定楼顶属于共有部分，但楼顶影响到整个楼房的承重，且一般情况下存在逃生通道，可供全体业主享有与利用，应属于建筑物共有部分。

2、自行加盖房屋行为之性质

根据《城乡规划法》第43条的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的个人，应当向县级城乡规划主管部门或省级人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。

业主自行加盖房屋显然没有向主管部门申请办理建设工程规划许可证，也没有使用土地的有关证明文件，故业主自行加盖的行为是违法的。

业主自行加盖的房屋属于擅自改建、加建的违法建筑。

二、法律风险分析

业主自行加盖房屋虽然会有笔者前述之风险，但从法律方面分析，风险主要来自两个方面，一是政府部门对自行加盖房屋的处罚，二是业主大会或业主委员会以及其他业主的维权。

1、依据《城乡规划法》的相关规定，对于业主自行加盖房屋的行为，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；

尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处造价百分之十以下的罚款。

如果城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，业主不停止建设或者逾期不拆除的，所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门(笔者注：有关部门一般指城市管理综合执法机关)采取查封施工现场、强制拆除等措施。

2、根据《民法典》第280条的规定，业主大会和业主委员会，对损害他人合法权益的行为，如“损害房屋承重结构”、“违章加建、改建”的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

综上，业主自行加盖房屋的行为不仅于法无据，侵犯了其他业主的权利，面临着行政处罚和被诉的风险。劝告业主在加盖房屋前要三思而后行，即使出现楼顶漏水等情况，也要用合法手段保护自己的合法权益。

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