如何执行被执行人与他人共有的房屋如共有房屋先分割再拍卖导致价值减损的，可申请对整个共有房屋进行拍卖房屋共有人对外负债成为被执行人，法院到底应该拍卖整体房屋，还是仅拍卖被执行人所享有的房屋份额？
需要考虑哪些因素？法院处置共有房屋的程序是什么？债权人、被执行人、其他共有人对法院的拍卖裁定不服，应通过何种程序救济？
房屋共有人如何在拍卖程序中行使优先购买权？云亭律师在办理此类案件的过程中，梳理了大量裁判案例，仅选取其中几则案例，对上述问题进行简要分析。
裁判要旨
涉案共有房屋不存在物理分割的条件，其使用目的及范围均不可分，故应当视为不可分割的共有财产，如果仅拍卖被执行人享有的房屋份额，则有可能减损共有物的变现价值，从最大限度实现财产价值的角度出发，应对不可分割的涉案房屋进行整体拍卖。
案情简介
一、广州中院在执行申请执行人罗湘穗与被执行人刘鹏、广东助行投资有限公司民间借贷合同纠纷一案中，广州中院作出（2019）粤01执73号公告，拟在网络拍卖平台公开拍卖被执行人刘鹏名下1902房的二分之一产权份额。
二、申请执行人罗湘穗认为，法院对不动产分割拍卖，成交价必然受损，且买受人购买房屋后无法与1902房另外一个共有人丁前春分割使用权，将造成房屋成交价贬损或流拍，从而损害申请执行人的合法权益。故罗湘穗申请全屋拍卖。
三、广州中院短信回复罗湘穗时指出，因刘鹏只占1902房的二分之一份额，依法不能处置不属于被执行人的房产份额，故不予同意罗湘穗申请的整体拍卖请求。申请执行人罗湘穗向广州中院提出执行异议。
四、广州中院审查认为，涉案房屋登记在被执行人刘鹏及案外人丁前春名下，二人各占二分之一份额，但该房屋实际上不存在物理分割，其使用目的及范围均不可分，故应当视为不可分割的共有财产。拍卖份额的方式有可能减损共有物的变现价值，应对不可分割的涉案房屋进行整体拍卖。广州中院裁定：撤销（2019）粤01执73号公告。
五、被执行人刘鹏对广州中院的裁定不服，向广东高院申请复议。广东高院认为，司法实践中存在按份额拍卖和整体拍卖后保留共有人相应份额的拍卖款这两种处置方式。执行法院可以根据案件及该不动产具体情况选择以何种方式拍卖。广州中院认为按份额拍卖1902房有可能减损共有物的变现价值，决定对涉案房屋采取整体拍卖，并无不当，广东高院裁定驳回刘鹏的复议申请。裁判要点
本案的争议焦点是：对于按份共有的房屋，其中一个按份共有人对外负债成为被执行人，法院能否就涉案房屋采取整体拍卖的执行措施。
本案房屋登记在被执行人刘鹏及其前夫丁前春名下，二人各占二分之一份额。刘鹏因负债成为被执行人，执行法院仅就刘鹏享有的二分之一份额发布拍卖公告。
申请执行人罗湘穗提出执行异议认为，法院对不动产分割拍卖，成交价必然受损，损害其合法权益，因此，应该整体拍卖。
广州中院和广东高院均支持了申请执行人的观点，其核心裁判思路如下：
一、涉案共有房屋不存在物理分割，其使用目的及范围均不可分，故应当视为不可分割的共有财产；
二、如果仅拍卖刘鹏享有的房屋份额，有可能减损共有物的变现价值，从最大限度实现财产价值的角度出发，应对不可分割的涉案房屋进行整体拍卖；
三、采取整体拍卖的同时，通知丁前春行使房屋优先购买权，即便丁前春不行使优先购买权，执行中仅对刘鹏所占房屋份额对应的拍卖款予以处分，也不会对丁前春的合法权益造成损害。
实务经验总结一、房屋共有人对外负债成为被执行人，法院有权针对共有房屋整体采取查封、扣押、冻结、拍卖等执行措施，但房屋共有人就共有房屋达成分割协议并经债权人认可的除外。
《查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定：“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。
共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；
对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。
诉讼期间中止对该财产的执行。”根据该条规定，执行共有房屋的程序是：
第一，法院有权查封、扣押、冻结整体共有房屋，但应及时通知共有人。
第二，共有人接到通知后，与被执行人等共有人可以协议分割共有财产，债权人认可分割协议的，法院认定该分割协议有效，此时，仅能对分割后被执行人享有的部分份额进行查封、扣押、冻结，以及后续的拍卖，其他共有部分予以解除执行措施。
第三，共有人对房屋共有份额产生争议，无法达成共有房屋分割协议的，共有人可以提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼。
二、房屋共有人未达成分割协议或达成的分割协议未经债权人认可时，如果共有房屋难以分割或者因分割会减损价值的，法院应当整体拍卖共有房屋，通知共有人享有优先购买权，并对拍卖整体房屋取得的价款予以分割。
《物权法》第一百条规定：“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；
难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。”
可见，在共有人达成分割协议并经债权人认可时，法院可以仅拍卖被执行人享有的共有物份额。在共有人达不成协议，或共有人达成的协议未经债权人认可时，关于共有物的分割方式，由法院根据共有物的性质来决定整体拍卖还是拍卖份额。
如果共有不动产难以分割或者因分割会减损价值的，则应当整体拍卖。
那么，何为“难以分割或者因分割会减损价值”？从司法实践中的案例来看，用于居住的房屋等不可分物属于“难以分割或者因分割会减损价值”的共有物，房屋共有人未达成分割协议或达成的分割协议未经债权人认可时，法院应当对共有房屋进行整体拍卖。
同时，应仅就拍卖所得款中属于被执行人的部分予以执行，并赋予房屋共有人优先购买权。
三、房屋共有人有权参与共有房屋的拍卖，在同等条件下享有优先购买共有房屋的权利。根据《拍卖、变卖财产的规定》第十四条和第十六条的规定，共有人行使优先购买权的程序是：第一，法院应当在拍卖五日前通知共有人于拍卖日到场，共有人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。
第二，拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。
四、在执行共有房屋过程中，根据提出异议的主体及其诉求不同，异议人选择执行异议和复议程序，或者执行异议和执行异议之诉程序寻求救济。
在共有房屋被执行的场合，存在作为申请执行人的债权人、作为被执行人的共有人和其他共有人等主体。如果债权人对法院未整体拍卖的行为提出异议，则属于执行行为异议，应适用执行异议和复议程序；
如果被执行人对法院的整体拍卖或份额拍卖提出异议，则属于执行行为异议，应适用执行异议和复议程序；如果其他共有人以法院拍卖的被执行人名下的房产份额归自己所有为由，申请排除执行的，属于基于实体权利提出的执行标的异议，应适用执行异议和执行异议之诉程序；
如果其他共有人对共有份额不持异议，仅对法院的整体拍卖或份额拍卖提出异议，则属于执行行为异议，应适用执行异议和复议程序。
五、在共有房屋被强制执行时应当注意：
第一，对于债权人来说，可以申请查封整体房屋，由于分割处置共有房屋会减损房屋价值，影响债权实现，因此，债权人可以不同意共有人的分割协议，可以请求法院对房屋予以整体拍卖。
第二，对于其他房屋共有人来说，如果不愿意与竞买人共有房屋，那么应积极参与执行程序，帮助被执行人偿还债务解除共有房屋的执行措施，或者与被执行人达成分割协议并取得债权人认可，或者积极行使优先购买权。
第三，对于竞买人来说，应谨慎参与对共有物的竞买，尤其应注意拍卖公告中是否载明拍卖的仅是共有物的份额，竞买共有物的份额，存在重大风险，其他房屋共有人可能提起执行异议，即使竞买人已经取得房屋，但如果执行程序确属违法，房屋共有人提起执行异议或执行监督程序，仍可能撤销法院的拍卖裁定，竞买人将面临归还房屋的不利后果。
一、原告诉称。被继承人张大与原告李小系夫妻关系，二人育有张二、张三、张一子女三人。张大于2003年2月10日去世。张二于2016年7月8日去世，李一为张二之妻，张小为张二之子。登记在李小名下坐落于B市1号房屋为张大、李小二人夫妻共同财产，其中百分之五十份额为张大的遗产，应由原、被告依法继承。登记在张大名下坐落于B市2号房屋，亦为张大、李小二人夫妻共同财产，张大留有遗嘱，遗嘱该房屋由其配偶继承，故该
与他人共有的房子法院有权拍卖被执行人所占的房产份额。申请人应当尽力取得占份额三分之二以上的共有人同意，房产可由一人独有、给付他人金钱或其他方式的补偿，或者可以在拍卖该房时大家按份共同分得价款。
争议焦点对于银行对案涉房屋是否具有抵押权的问题：法院认为，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。本案中，案涉房屋在办理抵押登记时为张某、王某夫妻共有财产。张某以夫妻共有财产设定抵押，现有证据未能证明当时经过王某同意，故该抵押应认定无效。对于银行是否能够通过善意取得制度获得抵押权的问题：法院认为，《商业银行法
对有配偶者与他人同居的婚外情的证据收集可以通过以下几个方面进行收集:(1)夫妻双方谈话时，过错方承认同居事实的录音，或者悔过书、保证书以及其他能证明事实的书面文件;(2)有非婚生子;(3)因第三方怀孕而在医院留存的签字;(4)非婚生子入院治疗、上学等家长栏的签字;(5)共同租房的有双方签字的租赁合同，且有其他证据辅证证明发生了性关系;(6)能证明同居事实的其他证言、录音、录像等。【法律依据】《民事
对于银行对案涉房屋是否具有抵押权的问题：法院认为，共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。本案中，案涉房屋在办理抵押登记时为张某、王某夫妻共有财产。张某以夫妻共有财产设定抵押，现有证据未能证明当时经过王某同意，故该抵押应认定无效。对于银行是否能够通过善意取得制度获得抵押权的问题：法院认为，《商业银行法》第三十
答：可以执行当中会遇到这种情况，被执行人名下无其他可供执行财产，有一套与妻子及父母共同共有房子，这类型房子能否拍卖呢，在实践当中是很难拍卖的。因为只能拍卖被执行人的份额，也就是一套房子只能拍卖一部分。这种有纠纷的房子，没人愿意买。这也就造成了实践中的无法处置。遇到这种情况是不是真的一点办法都没有了呢。本文对此提出一个可供执行的方法。长期以来被执行人一直有“唯一住房法院不能拍卖”的错误认识。法律上述
在强制执行中如何执行共有房屋 按份共有的房屋指的是房子的所有人是多人，每个人对该房屋按照其所占的份额享有所有权。但是在司法实践中，法院若执行按份共有房屋的具体方式是如何的？ 生活中，按份共有房屋的情况很多，比如甲、乙、丙三位当事人共同购买一套房产，并约定按份共有，各自享有
什么是房屋共有? 根据我国《物权法》第九十三条规定：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”那么房屋共有就是指两个单位或个人以上共有的房屋。 房屋按份共有是什么意思? 房屋按份共有是指两个及以上的单位或个人按照各自的占有份额，分别对共同所有的房屋享有权利并承担义务。这个份额并不是指把共有房屋划分为若干份，各自拥有单独部分的所有权，而是共有人对房屋整体按照份额享
1、月结60天指月底结算，结算后60天付款。 2、你将款付给供货方总经理是否是对方指定付款方式？如果是就可以了
收集婚外同居的证据的方式：当事人可以自行收集或委托他人收集出轨方出具的保证书，出轨方与第三者的亲密聊天记录、照片、音像，证人证言等证据。若因权限而取证困难的，当事人可以申请人民法院依职权调取证据。 法律依据： 《民事诉讼法》第六十三条 证据包括： （一）当事人的陈述； （二）书证； （三）物证； （四）视听资料； （五）电子数据； （六）证人证言； （七）鉴定意见； （八）勘验笔录。 证据必须查证
先分割后继承。我国《民法典》第一千一百五十三条规定，夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。因此，夫妻一方去世的，对其共有的房屋，应该先分出一半为其配偶所有，剩余的一半按照遗嘱继承或者法定继承等进行分割继承。【法条依据】《中华人民共和国民法典》第一千一百五十三条 夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所
我国《民法典》第一千一百五十三条，夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。遗产在家庭共有财产之中的，遗产分割时，应当先分出他人的财产。由于房产属于夫妻共同所有，因此在一方去世后，此时该方拥有的房产份额一般为一半，此时就只能对该房产的一半按照《民法典》的规定在继承人之间进行分割。《民法典》第一千一百二十七条 第一
先分割后继承。我国《民法典》第一千一百五十三条规定，夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。因此，夫妻一方去世的，对其共有的房屋，应该先分出一半为其配偶所有，剩余的一半按照遗嘱继承或者法定继承等进行分割继承。【法条依据】《中华人民共和国民法典》第一千一百五十三条??夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所
你好，法院会强制执行他的共有份额。但是拍卖变现还钱给你。不直接转到你名下。 除非经三次拍卖不成交。才会与你和他共同协商，以物抵债。要你俩都同意，才会直接从他名下转你名下。以上就是关于共有房屋的强制执行的回答。
法律分析执行被执行人的遗产继承的方式；1、在执行过程中，被执行的公民死亡的，不论其遗产是否有人继承，也不论继承人是否知情、是否承认被继承人生前所负债务，债权人均可以申请人民法院从以执行人的遗产作为执行标的，偿还被执行人所欠债务。2、在被执行人死亡的情况下，所执行的标的仅限于遗产，如果遗产不足以履行被执行人的偿还责任，执行程序也应当终结，被执行人所负债务不再由其继承人偿还。法律依据《民事诉讼法》第二
01 【案情简介】 2003年，叶某与邹某以结婚为目的共同购买房产，邹某支付了21%的首付款（3.5万），余下79%由双方按揭还贷，几个月后，取得了登记在叶某和邹某名下的房地产权证，房屋为双方各占二分之一份额。2004年之后双方因性格不合分手，期间房屋贷款一直由叶某偿还，叶某也一直住在房子里，直到2019年，因所购房屋增值5倍，邹某诉至法院要求分割所购房产，请求将房屋拍卖所得价款的一半给予
先分割后继承。我国《民法典》第一千一百五十三条规定，夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。因此，夫妻一方去世的，对其共有的房屋，应该先分出一半为其配偶所有，剩余的一半按照遗嘱继承或者法定继承等进行分割继承。【法条依据】《中华人民共和国民法典》第一千一百五十三条??夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所
律师意见1.司法解释确实规定了对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。但是此处已经明确限定了是“生活所必需”。因此，法律并未完全禁止拍卖、执行唯一住房。唯一房产超过被执行人及其所抚养家属生活所必需时，可以执行该套房屋。2.如果被执行人有意利用这条司法解释规定来逃避债务，将名下其它房产均予以转让，只留下唯一住房，这种情况下，法院也可执行其唯一住房。3
根据《民法典》和其他法律的有关规定，夫妻双方离婚时对共有的房屋的分割应按照如下办法进行：（一）离婚时，夫妻的共有房产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况并照顾女方和子女权益的原则判决。（二）夫妻共有的房产，原则上应均等分割，具体处理根据生产、生活的实际需要和财产的来源等情况也可以有所差别。（三）对不宜分割使用的夫妻共有的房屋，应根据双方住房情况和照顾女方或无过错方等原则给一方所
根据有关规定，业主办理入住手续后连续性六个月以上，未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理企业书面备案，按规定或约定公共服务费标准的70%交纳空置物业管理费。所谓的空置房是指没有人入住的房屋，空置房也应缴纳物业费。但它一般会分为两种情况，第一种是开发商已经交付给业主，业主将其空置的，另一种是开发商尚未出售的
