被执行人名仅有与父母或妻子共有的房屋能否拍卖？

1个回答

答：可以

执行当中会遇到这种情况，被执行人名下无其他可供执行财产，有一套与妻子及父母共同共有房子，这类型房子能否拍卖呢，在实践当中是很难拍卖的。

因为只能拍卖被执行人的份额，也就是一套房子只能拍卖一部分。这种有纠纷的房子，没人愿意买。这也就造成了实践中的无法处置。

遇到这种情况是不是真的一点办法都没有了呢。本文对此提出一个可供执行的方法。

长期以来被执行人一直有“唯一住房法院不能拍卖”的错误认识。法律上述规定实质上是对被执行人“衣、食、住、行”中基本居住权的保护，但在维护被执行人居住权的过程中应当明晰以下法律问题：

　　一、唯一住房并不代表就是生活所必需的居住房屋。比如虽然是唯一住房但该房屋属于“豪宅”，或者为了规避执行而故意“制造”了唯一住房。

　　二、上述立法本意是出于对被执行人居住权的保护而非所有权的保护。居住权并非一定要通过某处房产所有权实现，比如可以寻求“大房换小”、“以租代持”等方式来实现对居住权的保护。

　　三、被执行人因经济状况造成的居住问题不能完全依靠牺牲债权人的利益实现，否则对正常的经济秩序造成不利影响。在执行程序中对于居住权的维护是有条件、有时效的，毕竟居住权的问题最终还要归结于社会保障问题。

　　基于以上考虑，《执行异议复议规定》第20条规定：

　　被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议，人民法院不予支持：

　　（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他维持生活必需的居住房屋的；

　　（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；

　　（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

　　综上所述，在满足一定条件下被执行人的“唯一住房”可以强制执行。

解决了唯一住房可以强制执行的问题后，如何解决唯一住房是被执行人与他人共有的情况下实现债权的问题呢。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；

没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。

因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。

什么情况下共有人会存在共有基础丧失或有什么重大理由可以分割呢。当共有人属于被执行人是否属于共有的基础丧失或者需要分割的重大事由呢。

在实践中，一般不会认为共有人是被执行人会造成共有基础丧失。所以直接申请拍卖共有财产是得不到法院支持的。只能拍卖共有人名下的部分财产，但是房子属于不可分割的物品，拍卖产权的一部分，很难拍卖的出去。

这时候有一种变通的方法就是当法院拍卖共有部分的财产的时候，因为一般人不愿意来买，所以会导致流拍，当第二次拍卖的时候，可以按照市场价五折到七折左右的价格买下来，当然在这个过程中可以联系其他共有人，问他们是否愿意买，如果愿意就让给他们，这样债权人的债权也就可望实现。

如果不愿意的，就债权人自己来买。这个过程需要垫资进去。买到了以后没办法使用房屋，因为房子大概率是债务人的父母或老婆孩子住在里面，分一个房间出来给债权人使用也不现实。

这个时候债权人可以根据物权法九十九条规定的共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割，因为债权人和其他共有人并不是一家人，也不是朋友关系，客观上无法共同使用共有房屋，这就导致共有基础丧失，在这种情况下，债权人可以起诉到法院让法院判决分割共有财产。

这个时候法院就会对该房屋整体拍卖。只要拍卖掉，垫资的钱就又回到债权人这了。这种方式还有一个好处就是，当初按照按照5折至7折的价格购买的产权，可以按照原价卖出去。

这里面的利润少则十几万，多则几十万。只不过周期需要长一点，需要一年多的时间，因为毕竟需要经过两次拍卖程序和一次诉讼程序。

但是考虑到原本执行不了的债权可以有希望执行到，以及拍卖下来的部分产权整体拍卖的时候可以卖个好价钱会有很大的利润空间，光这两点，我觉得这种方式就算时间再长也是非常值得的。

当然这些复杂的诉讼事务都可以交给律师来处理，债权人只要准备好垫资款，其他的就等着房子整体被拍卖拿钱就可以了。