存量房屋买卖合同中，如何判定违约行为？

北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一、原告诉称

白力学向本院提出诉讼请求：

1、判决解除2017年3月16日双方签订的房屋买卖合同；

2、判决被告支付违约金337600元；

3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2017年3月16日签署了《房屋买卖协议》，原告将位于昌平区某房屋卖与被告。约定定金10万元，房屋成交价1788000元，并办理了网签。后原告积极履行《房屋买卖协议》并办理了房屋解除抵押登记手续。而被告拒不履行《房屋买卖协议》并找到原告要求降低交易价格否则解除合同，后双方未达成协议，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请法院按原告诉讼请求依法判决。

二、被告辩称

田小帅辩称，不同意原告的诉讼请求。1、本人诚意购买某处的房屋，我的家庭因母亲病重，丈夫膀胱癌化疗，需要大笔医疗费，所以在家庭商议之后，决定将位于中关村的一处住房出售。

当时此房的价格可以卖到600万，准备拿到房款后，一部分为母亲和丈夫治病。另一部分剩余款项，购买某处的一套较小房屋，用于租赁维持生活。

2、链家中介为我推荐了卖方的房子。当时我说，要等中关村的房子卖出后，拿到房款，再买某处这套房。可是中介多次找到我，动员我先签合同，卖方要解除贷款也需要一个多月的时间。

当时很多人也都是这样操作的，一边卖一边买，同时进行。要卖中关村的房子是学区房，成交量大，况且也与买家谈妥，几天内就签约卖房，一切顺理成章没问题。

被他们反复劝说之后，在2017年3月16日晚上签订了合同，中介在2017年3月24日完成某处这套房的网签。当时中介提议支付5万元定金，而我为了表示购房诚意，主动付给了卖方双倍定金10万元。

3、2017年3月22日，国家购房新政策出台，认房又认贷，二套房贷款首付比例提高至80%，导致有贷款记录的想换房的购房人的首付比例直接升至80%，并暂停发放25年以上贷款。

因此我原本就要签约卖出的中关村房子，受到此政策出台的影响，买方变成了不够资格的购买人，我的房屋就此搁置。本次政府的调控政策可以说是有史以来最为严厉的，致使购房人持币观望，楼市停滞。

我的房子是学区房，3月份我和当地的中介公司签了委托合同，并且收到了中介公司付我的保证金2000元，保证在一个月内把我的房子卖掉。

但是从这个月开始，正好赶上限购，房子卖不出去。我为了不让中介的年轻人受损失，月底时我还主动将一个月的保证金退还给了他，因为我觉得他们也非常不容易。

这期间，为了购买现在诉讼的这套房，我想尽办法尽快地出售中关村房屋，所以主动将房价从600万降到590万、580万、500万，直到现在的480万。

但是由于政府的调控和限购政策，房子无人问津，时至今日我的房子仍没能售出。4、期间我多次和中介公司商量解决办法，也希望卖方能够给予价格上的通融，我手中的积蓄远不足以支付某处的房款总价。

我向亲戚多方筹措，甚至动用各种平台高利贷，仍然不能凑足这个数目。最终相差10多万元。我只好请求中介与卖方协商是否可以先将我筹措到的款项支付房款并过户房屋，剩余的10多万元尾款，我打个借条，请卖方宽容几个月再付，但是没有协商成功。

5、这期间，我母亲病情加重，生命垂危，虽经全力抢救，仍于6月2日离开了我们。我心中万分悲痛，心力憔悴，为母亲料理后事。

此时，已筹措的购房款中的相当一部分支付了昂贵的医疗费用。6、我并非不守信用，也不是故意违约，政府楼市调控属于不可抗力，限购政策出台使我的房屋卖不出去，以至于无法支付现在这个房款，我只是一个退休的工薪阶层，手头并不宽裕，但是我仍然信守诺言，想方设法多方筹措，甚至动用高利贷，希望能依靠我良好信用记录尽可能多地申请贷款完成交易。

这几个月来我一直为此事着急，吃不好、睡不好。身体多次犯病，心脏病、心绞痛多次发作。7、我国民法通则中规定，交易双方如果遇到不可抗拒的原因造成损失的，甲乙双方均不承担责任，并且可以因不可抗拒的原因而终止合同。

8、我们所签的合同中第十一条明确规定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。

我在合同规定的时间内通知了卖方，我们遇到的问题。作为买方我并无恶意毁约，更不存在违约责任，并且多次主动通过中介公司协调解决。

综上所述，国家相关政策的出台是导致双方交易终止的不可抗拒的主要原因。房屋新政对购房人的履约能力产生重大影响，使得合同继续履行产生困难，楼市调控属于不可抗力，而我纯属于无过错方。

我支付的10万元一直在卖方手里，从3月16到现在，卖方的房屋也一直在出租中，继续收取租金，此事卖方并无任何损失，而我受到调控政策影响，损失惨重。

在此交易中我是无过错方，我要求卖方归还我的10万元定金。

三、本院查明

田小帅向本院提出反诉请求：1、要求解除反诉人与被反诉人之间签订的房屋买卖合同；2、要求被反诉人双倍返还定金20万元；

3、要求被反诉人支付合同规定的违约金10万元；4、要求被反诉人支付反诉讼费。事实和理由：原告积极履行房屋买卖协议，被告拒不履行房屋买卖协议，导致双方未达成房屋买卖协议，并以此为由起诉买方田小帅，要求赔付33.78万违约金。

本案已在昌平区法院开庭审理，庭审中原告被告双方出具了各自的举证材料诉讼请求。被告田小帅的答辩书、证明材料以及受政策影响，先卖房再买房的计划未能实现，家庭遇到困难以及为履行房屋买卖协议，多方筹款的事实与文字资料，均已呈交法庭。

本次反诉内容如下：一、原告起诉被告拒不履行房屋买卖协议，而这个指控既无事实依据，更无举证材料，只是原告为了达到不可告人的目的而编造的谎言。

房屋买卖合同中，没有约定房屋过户日期，更未约定付款日期，所以房屋买卖合同至今并未终止，所以房屋买卖合同违约之说不成立。

二、被告田小帅确实遇到了诸多困难，但是这些并未成为被告拒不履行房屋买卖协议的理由。相反的是，被告想尽办法多方筹款，甚至用高利贷款来积极履行房屋买卖协议，相关证词与文字资料也已呈交法庭。

三、证人证词：证人是原告为指控被告拒不履行房屋买卖协议而请来的。证人证言：1、认证了房屋买卖协议的真实性。2、证实买方曾经要求卖方降价8.8万元，而卖方表示只能降价3.8万元。

3、降价3.8万元的信息已经传达给买方。4、买方认可了卖方的价款（降价3.8万元），要求买卖双方及中介完成付款过户事项，并商讨10万元尾款延期支付等事宜。

这些信息，中介已经及时传达给卖方（有证人证言及签字）。5、证人从未证实买方拒不履行房屋买卖协议。6、证人证言是卖方拒绝完成付款过户，并说别倚老卖老等着被起诉吧。

这些话，也已经被中介当庭证实。综上所述，原告的证人证言没有描述任何被告拒不履行房屋买卖协议的言语和行为表现。反而证明了原告在接到买方要求付款过户的通知以后，故意不履行房屋买卖协议。

四、原告指控被告拒不履行房屋买卖协议，现反诉如下：1、中介公司已经告知原告，买方资金全部到位，要你前来完成付款过户手续并商讨10万元尾款延期支付等事项，这是拒不履行房屋买卖协议的表现吗。

2、再说这尾款的事，10万元对我来说本不是太大的数目，只是目前有些困难所以才出此下策，恳求您延期支付，难道这些都是我拒不履行房屋买卖协议的表现吗。

为了履行房屋买卖协议，为了这10万元尾款，我像杨白劳一样，恳请您宽限俩月，却换来了你别倚老卖老的斥责。以上所说的这些事实，哪点是我拒不履行房屋买卖协议的表现呢。

综上所述，不是我拒不履行房屋买卖协议而是原告在故意不履行房屋买卖协议。如果你是积极履行房屋买卖协议，应邀前来履行买卖协议，那不是就什么问题都没有了吗。

1、买方认可降3.8万后的房款，那合同成交，万事大吉。2、如果买方坚持降8.8万元，你无法接受，导致合同终止。那么对你来说不是正好吗。

这样有三方谈话记录，有中介作证，你不就有了买方拒不履行购房协议的事实依据了吗。但是你根本没有来，因为你知道我已经同意按你降3.8万元的价格购房，你就必须完成购房合同，那样你就没有机会诈骗违约金了。

所以归根结底一句话：不是我拒不履行购房协议，而是原告在故意不履行购房协议。在此提醒卖方，您的行为已经超出了一般民事责任，且已经构成了诬陷与诈骗。

按合同规定，应交违约金的是你，双倍返还定金的也是你。反诉人基于上述事实提出反诉，请法院依法公正判决，以维护反诉人的合法权益。

白力学对反诉辩称，不同意被告的反诉请求。是被告不买了，不是我不卖了，是被告根本性的违约。如果说按照原合同要求，现在我都可以履行合同，是因为新政策导致房屋价格下降被告不买了。

在合同里第七页第九条第一项当事人双方同意，是有履行时间的。我解除了抵押以后，把解除抵押的手续全都发给了中介的经办人，约他们去交税，他们就拒不履行。

我都已经答应降价卖给他们了，证明我有出售房屋的诚意。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。

根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

坐落于北京市昌平区某号的房屋登记在白力学名下。2017年3月16日，白力学作为出卖人与作为买受人的田小帅在居间方北京链家房地产经纪有限公司的居间下签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》，约定：根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《北京市城市房地产转让管理办法》《中华人民共和国物权法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就存量房屋买卖事宜达成如下协议：第一条、房屋基本情况：（一）出卖人所售房屋为楼房，坐落为昌平区某处。第二条、房屋权属情况：（四）该房屋的抵押情况为：该房屋已经设定抵押，抵押权人为建设银行，抵押登记日期为2010年6月29日。该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2017年5月15日前办理抵押注销手续。第四条、成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币538844元（大写）伍拾叁万捌仟捌佰肆拾肆元整。（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币1249156元（大写）壹佰贰拾肆万玖仟壹佰伍拾陆元整，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。

1、买受人向出卖人支付定金人民币100000元（大写）壹拾万元整，定金支付方式为直接支付给出卖人。

2、剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。第六条、房屋的交付：（一）出卖人应当按照下列约定将该房屋交付给买受人：办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于2个工作日内将该房屋交付给买受人。第九条、权属转移登记：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手。第十二条、本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。《北京市存量房屋买卖合同》中还约定了其他事项。

当日，在丙方（居间方）北京链家房地产经纪有限公司的见证下，白力学作为甲方（出卖方）田小帅作为乙方（买受方）还签署了一份《补充协议》，载明：鉴于双方经丙方居间就坐落于昌平区某处的房屋签署了《北京市存量房屋买卖合同》，现三方经友好协商就房屋买卖事宜做出补充约定如下：第一条、成交价格：1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。

（1）乙方于签约当日将第一笔定金人民币100000元（大写）壹拾万元整以自行划转的方式支付甲方。2、还款解押：交易房屋有抵押的，甲方应于2017-05-15前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2017年5月15日前办理完毕解除抵押登记手续。

3、关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述方式履行：（1）乙方于过户前10个工作日内将第一笔购房款人民币538844元（大写）伍拾叁万捌仟捌佰肆拾肆元整以建委监管支付的方式支付甲方；

（2）乙方于过户前10个工作日内将第二笔购房款人民币1139156元（大写）壹佰壹拾叁万玖仟壹佰伍拾陆元整以理房通支付的方式支付甲方。

4、权属转移登记：甲乙双方同意，在完税后（以建委发号为准）15日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。

6、物业交割：甲乙双方应当在过户后2个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币10000元（大写）壹万元整作为物业交割保证金；

该保证金甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行划转至甲方。第三条、税费的承担：1、甲方确认，交易房屋情况为：（1）交易房屋所有权证满五年；

（2）交易房屋否为甲方家庭名下唯一住房。2、甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并由承担方直接向主管机关缴纳。

3、甲乙双方协商一致，如交易房屋状况不符合《买卖合同》及《补充协议》之约定，导致交易房屋产生其他税费的，全部由甲方承担，并直接向主管机关缴纳。

第四条、违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。

2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；

（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；

（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；

丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；

（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；

乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的所有费用不予退还。4、在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。

《补充协议》中还约定了其他事项。

房屋买卖合同及补充协议签订当日，田小帅向白力学支付了100000元定金。2017年3月24日，中介机构为双方办理了网签手续。

2017年4月5日，白力学将涉案房屋剩余贷款结清，并于2017年4月25日将涉案房屋的抵押登记注销。后双方在合同履行的过程中发生纠纷，白力学以田小帅违约为由诉至本院要求解除双方之间的房屋买卖合同并承担相应的违约责任。

为证明双方交易过程，白力学申请中介公司当时负责居间工作的员工王某、张某出庭作证，证人王某、张某出庭对双方的交易过程进行了证明。

根据证人证言及双方当事人的陈述，因田小帅在中关村的另一套房屋没有出售成功导致其购买涉诉房屋资金有10万元缺口，双方协商但未达成一致意见，故涉案房屋买卖合同无法继续履行。

经法庭询问，白力学称可以继续履行合同，田小帅称有资金缺口没有继续履行的能力，双方均同意解除双方之间的房屋买卖合同。

上述事实，有房产证、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、银行业务回单、网签合同、证人证言以及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。

四、本院认为

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，白力学与田小帅双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实的意思表示，且不具备法律规定的无效情形，双方之间的合同合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。

白力学依据合同的约定办理了涉案房屋的解抵押手续，亦不存在其他违约行为，故田小帅主张白力学违约依据不足，其主张白力学支付违约金的诉讼请求没有法律依据，本院无法支持。

田小帅作为合同一方，亦应当按照合同的约定履行相应的合同义务，配合白力学办理后续的房屋交易手续。现田小帅因自身资金不足拒绝继续履行合同义务，导致双方合同无法继续履行，应当认定田小帅构成违约，田小帅应当按照合同的约定承担违约责任。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方之间签订的《补充协议》第四条的约定，田小帅拒绝购买涉案房屋导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，白力学有权要求解除双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并按房屋总价款的20%向白力学支付违约金，故白力学要求解除双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》并支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

本案中，双方约定的违约金标准为房屋总价款的20%，田小帅认为约定的违约金过分高于给白力学造成的损失，请求本院予以适当减少，本院将根据目前房地产市场行情的整体状况并结合田小帅的违约行为给白力学造成的实际损失等因素予以适当调整。

当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，白力学作为收受定金的一方按照约定履行了合同义务亦不存在其他违约行为，田小帅作为给付定金的一方未按照合同约定履行义务，无权要求返还定金，故田小帅要求白力学双倍返还定金没有法律依据，本院不予支持。

综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：

五、裁判结果

一、解除白力学与田小帅于2017年3月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》;

二、田小帅自本判决生效之日起七日内支付白力学违约金20万元；

三、驳回白力学其他诉讼请求；

四、驳回田小帅其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。