已办理预告登记可以查封原产权人的产权证吗

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已办理预告登记可以查封原产权人的产权证吗

已办理预告登记一般不可以查封原产权人的产权证。

由于这一制度是物权法继受域外制度而来，我国理论界缺乏系统成熟的研究，实务界在操作上存在陌生，使用过程中产生较多疑惑。

那么到底经预告登记后的不动产，是否可以进行查封、执行等问题呢？针对这一问题我们要具体分析：

不动产所有人(出售方)和买受方就不动产处分达成合意并办理预告登记后，不动产所有人涉诉作为被执行人，如原告方依法申请财产保全，并请求查封已经做了预告登记的不动产，原告申请能否获得支持呢？

(1)根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，该规定第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；

第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。

若第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。

(2)当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的。预告登记失效。关于预告登记之效力，学界研究一般将其表述为权利保全效力、顺位保全效力及破产保护效力(或完全效力)。

预告登记均旨在限制不动产处分，并赋予预告登记权利人对物权变动的请求权具备对抗第三人的效力。预告登记成为不动产物权变动的公示制度，促成了一种即安全又公正的不动产交易内部秩序，极大地满足了经济发展对不动产交易的需求。

从享有权利的角度看，预告登记系为了保护交易人的利益，如果预告登记不能够对抗查封登记，则失去了其法律赋予的本意。因此，预告登记可以排斥所有权人的查封登记。

(3)若出售方的该债权人是新的买受人，根据《民法典》的规定，预告登记权利人可以对抗不动产权人的再处分行为，处分不动产不发生物权效力。

那么既然没有物权效力，因为新的买受方与出售方的纠纷，为何要查封该房屋，从而导致原买受人(预告登记权利人)不能取得产权呢。

若出售方因为其自身的债务，导致债权人起诉并来查封该房屋，笔者认为也是不能查封的，因为该普通债权是不能对抗已经办理预告登记的债权(要求取得物权的债权)。

查封是国家权力通过诉讼程序对私权的干预，最终目的仍是为了保护私权。既然都是为了保护私权所采取的措施，本应没有优劣之分，但预告登记后的债权请求权具有了区别于一般债权的特殊性质——物权的优先性，因而，预告登记对其有排除效力。

《民法典》对此没有明确规定，建议在之后的预告登记的法律规定中明确规定预告登记的房屋，法院不应该因出售方的债务而查封该房屋，但是法院可以要求买受人支付剩余的钱款，并且予以提存或支付到法院。

查封是国家权力通过诉讼程序对私权的干预，最终目的仍是为了保护私权。既然都是为了保护私权所采取的措施，但是预告登记具有准物权效力，预告登记对其有排除效力。

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