公寓公司因疫情影响缓交两月租金，出租人起诉解除合同未获支持

某公寓公司与出租人签订了15年的长期租赁合同，承租了一整栋楼房，装修后用于对外出租。

后因疫情影响，公寓公司承租的楼房被采取严格的人流管控措施及封闭管理措施，致使公寓周边人流大幅减少，且大量返乡过年的租客因疫情防控措施，无法返回城市工作及居住，致公寓公司收入大幅下降，且无法足额收取租客租金、管理费。

公寓公司向出租人申请缓交2个月租金，但未获同意。

公寓公司拖欠租金达30日后，出租人认为公寓公司的拖欠构成根本违约（注：双方的租赁合同约定拖欠达30日可收回房屋），向法院提起了租赁合同纠纷的诉请，诉求解除双方的租赁合同，且诉求公寓公司支付租金、利息、律师费等。

法院经审理，认为疫情为重大突发性公共卫生事件，防疫期间对经济活动造成了影响，因此公寓公司请求缓交租金具有合理性。

另外，公寓公司仅仅是请求缓交两个月租金，且在恢复正常经营后，立即恢复正常交租，诉讼期间又分期、足额交清了所拖欠的两个月租金，具有“诚信履约的诚意”。

最后，法院根据相关规定，对于原告诉求的解除租赁合同、返还房屋、支付律师费等诉求，均不予支持。另外，法院根据公平原则，认为被告并未少交租金，对于原告诉求的租金和电费的利息，也不予支持。

即，法院驳回了原告的全部诉求。

一、基本案情

2017年6月27日，位于深圳市宝安区的某自建房经核准登记至M某名下，建筑面积为1370.52平方米。

2018年1月8日，M某作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的Y公司签署《房屋租赁合同》，主要约定如下：

1、甲方将上述涉案房产整栋出租给乙方，租期为15年，从2018年3月1日到2033年2月28日（装修免租期为3个月）。

2、租金约定如下：

2018年3月1日至2021年2月28日每月租金为46xx0元；

2021年3月1日至2024年2月28日每月租金为51xx8元；

2024年3月1日至2027年2月28日每月租金为55xx6元；

2027年3月1日至2030年2月28日每月租金为60xx9元；

2030年3月1日至2033年2月28日每月租金为66xx4元。

乙方须于每月15日前存入甲方指定的银行账户。

3、双方签订合同时，乙方三天内向甲方交纳履约保证金人民币150万元，并同时预付当月前期租金，租赁期届满时，甲方予以退还。

4、乙方拖欠租金、水电费达30天或以上，甲方有权停水电、换门锁并收回房屋。

2020年1月23日，因受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，广东省政府启动重大公共突发卫生事件一级响应。

2020年2月12日，Y公司向M某发出《关于协商疫情控制期租金的商请函》，主张因疫情导致严重经营困难，要求在疫情期间暂缓缴纳房屋租金。

2020年2月24日9时起，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由一级调整为二级。

2020年3月8日，M某表示，Y公司须承诺三月租金按时交纳，才会同意Y公司分期交纳租金。

2020年3月2日至10月26日期间，Y公司陆续向M某支付了2020年2月及3月的租金93960元。

2020年4月起，Y公司正常缴纳租金。

二、裁判结果及理由

原告：M某

被告：Y公司（注：Y公司为公寓管理公司）

原告M某的诉求：

1、解除双方之间的《房屋租赁合同》；

2、被告立即腾退房屋；

3、被告向原告支付2020年2、3月拖欠的租金合计78300元；

4、被告向原告支付其余应付租金计算至实际交回房屋当日为止；

5、被告向原告支付拖欠租金的利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，以2020年2月前付租金31320元为基数，自2020年2月16日起计至欠缴租金实际支付完毕之日止；

以2020年3月欠付租金46980元为基数，自2020年3月16日起计至欠缴租金实际支付完毕之日止；以其余应付租金为基数，计至欠缴租金实际支付完毕之日止）；

6、被告支付欠缴电费55.04元及利息（利息按中国人民银行贷款利率计算，以55.04元为基数，自2020年2月20日起计至欠缴电费实际支付完毕之日止）；

7、被告承担律师费损失8000元；

8、被告承担本案全部诉讼费用。

原告M某主张的事实与理由：

2018年1月8日，被告与原告就租用深圳市宝安区的房屋事宜签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），约定原告在合同约定的期限内（即2018年3月1日至2033年2月28日）将房屋交付被告使用，被告应在每月15日前向原告支付当月租金，如有拖欠租金、水电费达30天或以上，原告有权停水电，换门锁，并收回房屋，被告不得有任何异议，因被告拖欠房租造成的所有经济损失及后果，全部由被告承担及负责。

2020年2月12日，被告向原告发出《关于协商疫情控制期租金的商请函》，明确表示拒付当月租金给原告。之后原告多次向被告催要租金，均遭被告无理拒付。

2020年3月17日，原告委托律师向被告送达《律师函》，但被告一直未予理会并拒收。截至2020年3月26日，被告仍拖欠原告2020年2月、3月租金共计78300元及电费55.04元。

被告拖欠租金及电费的行为已达30天以上，违反了双方签订《房屋租赁合同》的约定，构成了根本违约，严重侵害了原告的利益。

原告特诉至法院，请求判如所请。

被告Y公司的答辩意见：

一、原、被告于2018年1月8日签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人应当遵照履行，合同约定被告租用原告位于深圳市宝安区整栋物业，租期为15年，自2018年3月1日至2033年2月28日，所以双方应当继续按照相关租期履行合同；

二、新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，对于不能履行合同的当事人来说属于不能预见、不能避免及克服的，根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或者全部免除责任。

1、在新冠肺炎疫情发生之前，被告一直遵守合同约定，足额缴纳租金，没有拖欠过一期租金，2020年1月23日至2020年2月24日，广东省一直处于重大突发公共卫生事件一级响应状态中，期间各级政府为防止疫情扩散采取了严格的人流管控措施和严格的封闭管理措施，导致公寓周边人流量大幅减少，大量返乡过年的租客因疫情管控措施无法回深圳工作和居住，这在客观上对被告的正常经营造成了严重影响，与去年同期营业额相比，2月-4月份的收入大幅下降。

另外，被告无法足额收取租客的租金、管理费，却还需承担支付公司员工工资及公寓基本运营等成本开支，疫情发生后至今，被告一直处于严重亏损的状态；

2、受疫情影响下，被告出现资金周转困难，已经无法正常足额缴纳租金，但是被告还是积极与原告沟通协商，希望原告能够减免部分租金但遭拒绝，被告在经营十分困难的情况下，仍然履行向原告支付租金的义务，而且被告仅仅是分期缓交，而不是少交或者不交。

2020年10月26日，被告向原告支付了分期缓交的最后一笔租金，被告已经结清拖欠原告2020年2月3月的全部租金，且被告在4月份以后已经恢复正常足额缴纳租金，这也足以证明被告并非恶意拖欠租金，充分显示被告继续履行合同强烈意愿；

三、被告受疫情影响而缓交2、3月份的租金，原告就要求解除租赁合同，不仅违背民法的公平原则，也违反了相关法律规定。

众所周知，公寓出租行业属于重资产行业，前期投入巨大，回报周期较长，被告为租赁物装修投入了巨大的财力和人力成本，若解除合同，被告将遭受巨大的财产损失，公司员工面临失业，在住租客面临居无定所，所以原告要求解除合同的行为违背民法公平原则，损人不利己。

另，根据最高院颁布《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中第一条关于合同案件的审理的第5款“承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者敬业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”

综上所述，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。

一审判决：

驳回原告M某的全部诉讼请求。

一审判决理由：

本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房产租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当全面遵照履行。

本案中，原告主张因被告迟延缴纳2020年2月及3月的租金及电费，故而诉请解除合同。被告辩称其系因受影响未能足额收取租客的租金、管理费，却还需承担运营成本等开支，处于严重亏损状态，故而缓交2月及3月的租金。

对此，本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5点规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。

本次爆发的新型冠状病毒肺炎疫情属于重大突发性公共卫生事件，政府启动了应急响应并采取了相应的疫情防控措施。被告承租涉案房产用于经营公寓，其主张2020年2月至4月期间的租金收入同比下降23%至48%不等，虽未提交进一步证据予以证实，但在抗击疫情以及防控疫情过程中，客观上会对正常经济活动造成一定影响，被告的主张具有合理性。

被告在合同履行过程中向原告发出的商请函亦非要求免除租金，而仅要求缓交租金，且截至庭审辩论终结时，被告已分期支付了2020年2月及3月的租金，并依约缴纳了2020年4月起的租金。

被告的上述行为表明其延迟缴纳2020年2月、3月并非恶意违约，且在经营活动恢复后即时依约履行，足见其诚信履约的诚意。

因此，根据上述规定，本院对原告据此主张解除合同、并要求被告返还房屋及律师费的主张，均不予支持。被告已举证证明其交纳了拖欠的2020年1月的电费，故对原告的该项主张，本院亦不予支持。

被告分期交纳租金虽迟于合同约定期限，考虑到被告在本案中并未减少交纳租金，根据公平原则，对原告主张的租金及电费的利息，本院亦不予支持。

三、简要分析

1.在遭遇疫情等突发情况，导致拖欠租金时，出租人的合同解除权会受到一定限制。

租赁合同纠纷中，虽然双方明确约定了诸如“拖欠租金及管理费30日即可解除租赁合同”等条款，但并不意味着出租人可以在条件成就时，动辄解除租赁合同，因为还要看承租人的拖欠具有“合理理由”。

本案中的承租人由于当地突发疫情，配合防疫工作，被采取了严格的人流管控措施及封闭管理措施等，致使经营收入受到重大影响，且未能及时获得相关经营收入（比如承租人的客户无法返回深圳足额交租等），同时还要承担工资支付等运营成本，从而无法及时向出租人支付两个月租金，这种拖欠是具备一定合理性的。

2.在遭遇疫情等突发情况时，承租人应及时沟通，请求缓交，且要在疫情消失后恢复正常交租，并尽快付清疫情期间拖欠的租金。

本案疫情发生时，承租人的经营受到了重大影响，但承租人并没有“躺平”或拒绝沟通，而是迅速将相关困难告知出租人，并据此请求缓交租金。

虽然出租人最终并没有明确同意，但承租人的这种做法显示出其并不具有违约的恶意，仅仅是请求延长交租期限，相关沟通记录也可以作为纠纷中对己方有利的证据。

在疫情防控措施解除后，承租人迅速恢复正常交租（交租的时间、交租的金额，都按照原合同的约定执行），且在诉讼期间分期足额付清了所拖欠的全部租金，均显示其并非恶意拖欠，而是具有继续履行合同的诚意。

3.根据本案判例，由于承租人的拖欠不具有恶意，且足额付清了全部租金，出租人据此诉求支付“利息”的，法院可能会根据“公平原则”予以调整，甚至可以判决承租人无需支付拖欠租金期间的“利息”。

相关规定：

《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》

一、关于合同案件的审理

……

5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。

为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。

参考案例：

广东省深圳市宝安区人民法院一审民事判决书，(2020)粤0306民初9113号

注：本文观点仅供参考，诉讼存在风险，读者请勿简单模仿。