烂尾楼商品房买卖合同纠纷的两种处理方式：解除合同或停止还贷

烂尾楼商品房买卖合同纠纷的两种处理方式：解除合同或停止还贷

通过司法实践中的生效案例，烂尾楼商品房买卖合同纠纷有效的两种处理方式，一是购房者起诉解除合同，由开发商归还购房款、向银行支付贷款、承担违约责任；

二是购房者不起诉解除合同，而是起诉银行、开发商，主张在房屋具备交付条件前停止贷款。

第一种处理方式是在商品房因各种原因无法交付，比如因开发商逾期交房购房者行使合同解除权、开发商破产、房屋严重质量问题等导致无法实现商品房买卖合同目的，开发商出现重大违约责任的情形。

此种处理方式的风险是合同解除后，房屋无法得到，购房款也可能因开发商财务困难使得购拿回购房款的可能性降低。

第二种处理方式是在商品房只是暂时停工，在可预期的时间内还有可期待交付的可能，因放贷银行未监管开发商预付款专用账户，违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款，导致预售资金被挪用，因此银行应承担过错责任，购房者可以停止还贷，直至商品房具备交付条件。

两种案例举例如下：

【案例一】

【案例观点】（最高人民法院案号：(2019)最高法民再245号裁判日期： 2020.12.03）

本案中，因CC公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：CC公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王BB等三人支付的首付款及A行青海分行按揭贷款；

A行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对CC公司、王BB等三人的债权；王BB等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。

若按合同约定的权利义务关系处理，则在王BB等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。

因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

综上，A行青海分行请求王BB等三人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立，其为本次诉讼产生的律师费亦不应由王BB等三人承担。

【一审】

A行青海分行向一审法院起诉请求：

1.判令王BB等三人与CC公司共同偿还贷款本金58546649.55元，并自2018年3月21日起，按年利率计算资金占用损失（每日10107.43元），至实际清偿之日止；

2.判令王BB等三人承担律师费466876.20元；

3.判令王BB等三人承担本案全部诉讼费用。

一审法院判决：驳回A行青海分行的诉讼请求。一审案件受理费336867元，由A行青海分行负担。

【二审】

二审法院判决：

一、撤销西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决；

二、王BB等三人在判决生效后三十日内偿还A行青海分行贷款本金58546649.55元、律师代理费466876.2元，并以贷款本金58546649.55元为基数按年利率支付资金占用损失（每日10107.43元），至实际清偿之日止；

三、驳回A行青海分行其他诉讼请求。一审诉讼费336867元、二审诉讼费336867元，由王BB等三人负担。

【再审】

本院再审查明的事实与一、二审查明事实一致。

本院认为，根据各方当事人诉辩意见，本案再审争议焦点为，案涉《借款合同》解除后王BB等三人应否承担剩余贷款的还款责任。

对此，本院评析如下：

第一，关于案涉《借款合同》解除后的贷款返还责任主体问题。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

本案中，因CC公司未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除。

根据前述规定，应由出卖人CC公司将收取的购房贷款本金及利息返还A行青海分行，王BB等三人不负有返还义务。

第二，关于案涉《借款合同》中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》第十九条载明：“贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款的本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。”

该条款系A行青海分行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《商品房买卖合同司法解释》已经明确规定，商品房买卖合同和商品房担保贷款合同解除后，出卖人将收取的购房贷款的本金及利息直接返还给贷款人而非购房人（借款人）的情况下，A行青海分行拟定该条内容，意味着要求王BB等三人在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了王BB等三人的责任，根据法律规定“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对王BB等三人不具有拘束力。

第三，关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系。

从合同内容来看，在商品房买卖合同中，王BB等三人支付房款，CC公司交付房屋；在商品房担保贷款合同中，A行青海分行将王BB等三人所贷款项直接支付给CC公司，CC公司实际用款。

王BB等三人并不支配购房贷款，但需偿付贷款本息。如果案涉合同正常履行，王BB等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。

但本案中，因CC公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：CC公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王BB等三人支付的首付款及A行青海分行按揭贷款；

A行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对CC公司、王BB等三人的债权；王BB等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。

若按合同约定的权利义务关系处理，则在王BB等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。

因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。

综上，A行青海分行请求王BB等三人归还剩余贷款并支付利息的请求不能成立，其为本次诉讼产生的律师费亦不应由王BB等三人承担。

王BB等三人的再审请求成立，应予支持。二审判决对此认定有误，本院予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，一、撤销青海省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决；

二、维持西宁市中级人民法院（2018）青01民初151号民事判决。

一审案件受理费336867元、二审案件受理费336867元，共计673734元，由AA银行股份有限公司青海省分行负担。

本判决为终审判决。

【案例二】

【案例观点】（广东省惠州市中级人民法院案号：(2021)粤13民终3498号裁判日期：2021.06.23）

在签订购房按揭时，B行惠城支行并未对购房按揭贷款未划转到贷款房屋对应的预售资金监管账户的风险进行提示与告知，也未按具结书的承诺将涉案购房按揭贷款转入至预售款专用账户，B行惠城支行的行为违背了诚实信用原则，存在过错，应当承担相应的过错责任。

被上诉人陈AA要求从起诉之日至案涉房屋具备交付条件之前无需向B行惠城支行履行《个人购房担保借款合同》中的偿还本金及利息的义务（利息包括合同约定的利息、复利及罚息）的诉求有事实和法律依据，一审法院的处理并无不当，本院依法予以维持。

【一审】

陈AA向一审法院提出诉讼请求：

1.确认陈AA从起诉之日至案涉房屋具备交付条件之前无需向B行惠城支行履行合同编号XX的《个人购房担保借款合同》中的偿还本金及利息的义务（利息包括合同约定的利息、复利及罚息）；

2.本案的诉讼费由B行惠城支行承担。

一审法院认为：本案系金融借款合同纠纷，双方争执的主要焦点问题为：一、B行惠城支行是否存在违约行为？如存在，需承担何种责任？

二、陈AA诉请有无超过诉讼时效？对此，一审法院分析如下：关于第一个争议焦点，陈AA、B行惠城支行签订的合同编号为XX的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应受法律保护，双方应当严格按照合同约定履行合同义务。

陈AA称上述借款合同上第二部分特别条款部分的字是B行惠城支行事后自行打印，但未提供证据予以证明，陈AA的该主张，不予采纳。

因双方签订的《个人购房担保借款合同》第三十条已经明确约定，陈AA委托B行惠城支行将按揭贷款资金从放款账户支付至昊地公司在B行惠城支行处开立的4422××××8392账户中，而B行惠城支行在实际合同履行过程中，亦依约将陈AA申请的购房按揭贷款发放至陈AA指定的账户，即B行惠城支行已按合同约定履行了合同义务，并不存在双方合同约定的违约行为。

但，根据“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”及第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，即合同当事人还应根据法律规定，在合同签订、履行过程中，遵循公平及诚实信用原则，履行提示、解释说明等附随义务。

本案中，《城市商品房预售管理办法》《广东省商品房预售管理条例》等法律、法规均对商品房预售款的监督管理作出了相应规定，B行惠城支行作为专业银行金融机构对此应当知悉，其在审批涉案贷款时实际也按上述规定向惠州市房管局出具了具结书，但在B行惠城支行提供的《个人购房担保借款合同》、《个人借款凭证》等格式合同中并未对购房按揭贷款未划转到贷款房屋对应的预售资金监管账户的风险进行提示与告知，也未按具结书的承诺将涉案购房按揭贷款转入至预售款专用账户，而是转入昊地公司在B行惠城支行处设立的非预售款专用账户。

B行惠城支行在涉案借款合同签订及履行过程中存在过错，应承担相应责任。关于责任承担问题，虽然昊地公司的违约行为是导致陈AA购买的房屋至今尚未交付的直接原因，但也与B行惠城支行未尽到提示、告知义务间接相关。

从公平原则上考虑，陈AA可从起诉之日起至涉案商品房具备交付条件之前有权不履行抵押贷款合同中的偿还本金及利息的义务，且陈AA无需向B行惠城支行支付上述期间涉案借款的利息（含复利及罚息），在上述期间陈AA已经向B行惠城支行偿还的本金及利息不予退回。

但涉案商品房具备交付条件之时，陈AA仍应履行《个人购房担保借款合同》中偿还本金及利息的义务。关于第二个争议焦点，涉案借款的借期为120个月，陈AA、B行惠城支行在庭审中亦一致确认陈AA目前一直在还款，B行惠城支行主张陈AA提起本案已过诉讼时效的抗辩意见，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。

综上，一审法院判决：原告陈AA从起诉之日（2020年9月16日）起至惠州市惠城区房具备交付条件之前无需向被告BB银行股份有限公司惠州惠城支行履行合同编号为XX的《个人购房担保借款合同》中的偿还本金及利息的义务（原告无需向被告支付上述期间涉案借款的利息包含合同约定的利息、复利及罚息，在上述期间原告已经向被告偿还的本金及利息不予退回）。

案件受理费500元（原告陈AA已预交），由被告BB银行股份有限公司惠州惠城支行负担。

【二审】

本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院依法予以确认。

本院认为，本案系金融借款合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审的主要争议焦点是：B行惠城支行没有将按揭款汇入专用款项账户是否存在过错，陈AA的一审诉讼请求应否给予支持？

根据法律规定“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，当事人在合同履行过程中，应遵循诚实信用原则，履行提示、解释说明等附随义务。

B行惠城支行作为专业银行金融机构，对对应的预售资金监管账户的风险有向相关权利人提示与告知的义务，其提交的《关于对昊地喜悦城果花园业主上访问题的回复函》可证明，在与陈AA签订购房按揭合同的过程中，B行惠城支行是已知昊地公司存在挪用预售款专用账户资金行为，即昊地公司已出现了经营风险。

但在签订购房按揭时，B行惠城支行并未对购房按揭贷款未划转到贷款房屋对应的预售资金监管账户的风险进行提示与告知，也未按具结书的承诺将涉案购房按揭贷款转入至预售款专用账户，B行惠城支行的行为违背了诚实信用原则，存在过错，应当承担相应的过错责任。

被上诉人陈AA要求从起诉之日至案涉房屋具备交付条件之前无需向B行惠城支行履行《个人购房担保借款合同》中的偿还本金及利息的义务（利息包括合同约定的利息、复利及罚息）的诉求有事实和法律依据，一审法院的处理并无不当，本院依法予以维持。

综上所述，上诉人B行惠城支行的上诉理由不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。

判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费500元，由上诉人BB银行股份有限公司惠州惠城支行承担。

本判决为终审判决。