业主能否解聘物业公司?

业主能否解聘物业公司?

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《民法典》第278条对此作出了规定，即：“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”由业主共同决定，决定时“应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”，“并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”

根据《民法典》第278条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人属于行使业主共同管理权利的其他重大事项，首先，应当满足表决的人数要求，即有专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；

其次，应经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，也就是多数决。其中，根据相关规定，专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；

尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

另外，业主人数和总人数的计算方法是：业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算，建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

总人数，按照前项的统计总和计算。只有在有足够的参会人数，以及参会人数中多数人同意的情况下，才可以代表业主大会的意志，毕竟选聘解聘物业会对全体业主的利益构成重大影响，如此规定，也是现代民主表决程序的应然要求。

本案中，终止与南城物业公司服务合同属于解聘物业服务企业的事项，《民法典》第278条规定应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；

同时要求参会表决的专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

但是，某社区工作人员在入户走访投票时对投票人员的身份多数未核实，投票的总人数或者总面积也没有占比三分之二以上，因此业主大会关于解聘物业服务企业的投票在核实业主身份方面存在重大瑕疵，该瑕疵直接影响对投票结果的认定。

虽然本案中收集到的全部投票均记载同意，但由于表决的总人数不符合法定要求，法院将会认定业主大会作出的解除与南城物业公司服务合同的决定并未以法定的表决比例通过，即“炒”物业公司的行为不成立。