购买的返租式公寓不返租，如何维权？

律师观点分析

湖南省长沙市开福区XX

民 事 判 决 书

（2021）湘0105民初10269号

原告：甘X，女，汉族，1985年4月17日出生，住湖南省长沙市开福区。

委托诉讼代理人：欧XX，湖南XX律师。

委托诉讼代理人：谌X，湖南XX实习律师。

被告：广东某某酒店管理有限公司，住所地珠海市横琴新区宝华路6号105室-57290（集中办公区）。

法定代表人：周某某，该公司总经理。

委托诉讼代理人：蒋某某，湖南XX律师。

委托诉讼代理人：刘某某，湖南XX律师。

原告甘X诉被告广东某某酒店管理有限公司（以下简称某某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年9月10日立案后，依法适用简易程序，于2021年10月9日公开开庭进行了审理。

原告甘X的委托诉讼代理人欧XX，被告某某公司的委托诉讼代理人蒋某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告甘X向本院提出诉讼请求：

1、请求判令解除原被告之间签订的《委托经营管理协议》；

2、请求判令被告返还原告支付的酒店运营补贴费用50000元、支付违约金4588.73元并赔偿原告的一审律师费损失5000元；

3、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年9月22日，原告与被告签订了一份《委托经营管理协议》，约定原告将其位于长沙市开福区，面积35.99ｍ）从2020年12月31日起委托给被告经营，由被告向原告支付租金收益，原告向被告支付50000元酒店运营补贴费，该费用用于被告进行装修主材下单、酒店设计及施工团队组建等。双方在合同中约定免租期为六个月，自2020年12月31日起至2021年6月30日，被告应当自2021年7月1日开始向原告支付租金收益，且被告承诺保底收益为42.5元／平／月，若被告违约的，应当向原告支付3个月标准月收益的违约金并承担原告的其他的全部损失（包括但不限于诉讼费用、律师费等费用）。此外，该协议约定的管辖法院为物业所在地人民法院。协议签订后，原告履行了向被告支付5万元酒店运营补贴费用以及交付房屋的所有义务，但是截至起诉之日，被告既未进场开始装修或进行其他应当为酒店开业做的准备工作，也未在协议约定的时间内向原告支付租金收益，已构成根本违约，原告的合同目的也已经不能实现。因此，原告依据我国《民法典》、《民事诉讼法》等有关法律法规的规定，特具状贵院，望判如所请，以维护原告的合法财产权益。

被告某某公司辩称，

一、在原告未履行交付租赁房屋的先合同义务前，被告有权拒绝履行装修租赁房屋并支付租金收益的后合同义务。《中华人民共和国民法典》第五百二十六条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。本案中，根据双方签订的《委托经营管理协议》（下称协议）第二条第2款约定，甲方（即原告）保证于2020年12月31日前向乙方（即被告）交付该物业；如开发商延期交付，则乙方装修和试营业免租期同步顺延。同时协议附件一约定，2021年1月1日至2021年6月30日共六个月为装修期和免租期。根据上述协议约定，原告负有向被告交付租赁房屋的先合同义务，然，原告至今未向被告交付房屋。因此，被告作为后履行义务一方，在原告交付租赁房屋前，有权拒绝履行装修及支付租金收益的义务。故原告以被告未履行装修及支付租金收益为由，要求解除《委托经营管理协议》并要求返还酒店运营补贴费用、承担违约金及赔偿损失的诉求，无事实和法律依据，不应得到支持。

二、事实上，被告已经为履行合同进行了充分的准备工作，原告认为被告未进行酒店开业的准备工作，也与事实不符。2018年9月15日，被告的关联公司上海XX公司已就涉案酒店运营项目与XX公司签订《战略投资加盟合作协议》，取得了涉案酒店项目的特许经营权。2019年12月30日，被告就涉案酒店运营项目的线上APP的运营维护工程与案外人湖南XX公司签订《合作协议书》，并已支付569170.60元服务费。2020年6月18日，被告就涉案租赁房屋的装修工作与案外人湖南XX公司签订《施工合同》，并已支付130万元的前期装修工程款。2020年9月9日，被告与案外人张XX签订《房屋租赁合同》，被告为经营涉案酒店向案外人张XX承租了102号房用于酒店大堂，并已支付租金51196元，如前所述，被告已经为涉案酒店运营项目做了充分的准备工作并已支付了近200万元的费用。被告就涉案酒店项目与95户业主签署了《委托经营管理协议》，被告在做了充分的准备工作后，却因原告在内的大部分业主未向被告交付房屋，导致后续工作一直无法开展。被告因此也遭受了严重的经济损失，因此，原告认为被告未进行任何酒店开业的准备工作，也不符合事实。综上所述，原告至今未履行交付租赁房屋的先合同义务，原告违约在先，被告有权拒绝履行装修及支付租金收益的后合同义务，同时被已为经营酒店做了充分的准备工作并因此遭受了严重的经济损失，被告在此保留追究原告违约责任及赔偿损失的权利。因此，原告的诉求无合同和法律依据，请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。

经审理查明：2019年9月22日，原告甘X（甲方、委托人）与被告某某公司（乙方、受托人）签订《委托经营管理协议》。

协议约定：甲方将其名下位于长沙市（建筑面积35.99㎡）委托给乙方经营使用，乙方按照协议约定支付给甲方委托经营收益。

委托期限自2020年12月31日起至2035年12月31日止。甲方保证于2020年12月31日前向乙方交付该物业，如开发商延期交付，则乙方装修和试营业免租期同步顺延。

甲方在本协议签订时须向乙方支付酒店运营补贴费用，标准为50000元／套，供乙方进行装修主材下单、酒店设计及施工团队组建。

甲方承诺按时足额支付开发商购房首付款及乙方酒店装修营运补贴费用，否则乙方有权拒绝支付委托期内该房屋的经营收益，拒绝履行该房屋的装修义务。

委托期限为15年（含装修免租期），该收益按月度的对应日支付（详见附件一）。甲方全权委托乙方进行房屋交付验收工作。

违约责任约定：如甲方违约，甲方向乙方支付3个月的标准月租金的违约金，并承担乙方其他的全部损失（包括但不限于诉讼费用、律师费等费用）。

如乙方违约，乙方向甲方支付3个月的标准月租金的违约金，乙方投入到甲方的软装装修改造、电器、家具，全部无偿提供给甲方，并承担甲方其他的全部损失（包括但不限于诉讼费用、律师费等费用）。

如因乙方原因，酒店未能开业，乙方退还所有已收取酒店运营补贴费用，并协助甲方退房，不承担其他违约责任。附件一约定：2021年1月1日至2021年6月30日为装修期和免租期，酒店方按保底租金和利润分成的模式对客户进行返租，其中第1-5年按甲方占60%、乙方占40%，第6-10年按甲方占70%、乙方占30%，第11-15年按甲方占70%、乙方占25%进行利润分成；

保底租金第1-3年为42.5元／平／月，租赁房屋面积以产权登记面积为准，以后每三年递增5%；每月返租的以利润分成和保底租金的高值对客户进行返还。

2019年9月19日，2020年4月14日，原告甘X分二次向被告某某公司支付50000元酒店运营补贴费用。

2020年12月30日,被告某某公司员工叶XX通过微信询问原告甘X是交房还是退租，原告甘X回复“钥匙在物业”。因被告某某公司至今未进场装修，原告甘X遂以被告某某公司违约为由提起本案诉讼。

庭审中，双方确认，被告某某公司共承租包括原告房屋在内的新城和樾1号楼29-31层共95套房屋用于经营酒店，至本案庭审时，还有50套左右房屋未交房，未交房原因是部分业主因房屋交付标准问题与开发商有纠纷正在协商或诉讼。

被告某某公司称未对已收房屋进场装修是因酒店整体经营需要全部收房后共同装修经营。

另查明，被告某某公司为经营该酒店，已与相关加盟方、合作方及装修施工方签订了相应的合同。原告甘X为本案诉讼，与湖南XX签订了《委托代理合同》，并向湖南XX支付了律师费5000元。

以上事实，有《委托经营管理协议》，酒店运营补贴费用支付凭证及收据，委托代理合同及发票，微信聊天记录，《合作协议》、《施工合同》、《房屋租赁合同》等证据及当事人陈述在案佐证。

本院认为，原、被告签订的《委托经营管理协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应当按照合同约定履行合同义务。

该协议虽名为委托但根据合同内容和性质应认定为租赁合同。根据原告提供的证据，能证明原告已依约履行交房义务，故原告在履行合同上并无违约。

现用于经营酒店的95套房屋尚有50套左右房屋未交房，未交房原因是部分业主因房屋交付标准问题与开发商有纠纷正在协商或诉讼，在其他业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷尚未解决的前提下，客观上已造成双方订立合同的目的在短期内难以实现，故原告诉请解除合同，本院予以支持。

原告以起诉方式请求解除合同，本案起诉状副本送达被告之日，即2021年9月17日应确认为合同解除之日。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；

已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据合同的约定，原告向被告支付酒店运营补贴费用50000元，系供被告进行装修主材下单、酒店设计及施工团队组建，现被告未对原告房屋进行装修，且原告在本案中未违约，原告诉请被告返还该费用，本院予以支持。

造成被告至今未装修开展酒店运营的原因虽系其他业主未交房，但合同中并未约定需其他业主全部交房后被告才进场装修并开展酒店运营，故就履行原、被告之间合同而言，被告仍属违约一方，应向原告承担相应的违约责任，原告请求按三个月租金标准支付违约金4588.73元并赔偿律师费损失，符合双方约定，本院予以支持。

考虑被告违约的前述原因，本院酌情由被告赔偿原告律师费2000元。

综上，本院依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：

一、确认原告甘X与被告广东某某酒店管理有限公司签订的《委托经营管理协议》于2021年9月17日解除；

二、被告广东某某酒店管理有限公司在本判决生效五日内返还原告甘X酒店运营补贴费用人民币50000元；

三、被告广东某某酒店管理有限公司在本判决生效五日内支付原告甘X违约金人民币4588.73元；

四、被告广东某某酒店管理有限公司在本判决生效五日内赔偿原告甘X律师费人民币2000元；

五、驳回原告甘X的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费645元（已减半收取），财产保全费616元，合计1261元，由被告广东某某酒店管理有限公司承担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。

审　判　员　　陈辉伟

二〇二一年十一月二十三日

代理书记员　　刘倩妮

     律师点评：支付租金是返租式酒店的基本义务，若酒店违反约定不支付租金，购房业主可以解除合同并根据合同约定要求酒店承担违约责任和损失赔偿责任。

因此，律师建议业主在购买返租式公寓时一定要慎重，若对方违约，应当第一时间行使合同解除权解除合同，及时止损。