《民法典》实施后住宅小区停车位到底归谁

《民法典》实施后住宅小区停车位到底归谁

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近日，苏州某小区业主与开发商因小区车位归属问题对簿公堂，双方对小区部分车位的归属产生较大分歧，经多次协商无法达成一致意见，无奈之下业主一纸诉状将开发商告上法庭。

随着私家车的日趋增多，由小区停车位衍生出的矛盾日益突出，尤其是小区车位归属问题，成了小区车位所有纠纷的症结所在。

对于小区车位的归属问题，2020年5月28日通过的《民法典》用第二百七十五和第二百七十六条进行了规定：

第二百七十五条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第二百七十六条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

上述条款与即将废止的《物权法》第七十四条在内容上基本相同，对于车位归属问题具有一定的指导意义，我们以此为依据，对于小区的车位归属，分情形讨论：

1、地面车位

（1）建筑区划内，规划用于停放汽车的地面车位，且该车位不占用业主共有的道路或者其他场地的，车位应该属于开发商所有；

（2）建筑区划内，规划用于停放汽车的地面车位，但该车位占用业主共有的道路或者其他场地的，车位应该属于全体业主共有；

（3）建筑区划内，未经规划而用于停放汽车的地面车位，若该车位占用业主共有的道路或者其他共有部分的，车位应该属于全体业主共有；

若该车位占用开发商或者他人的专有部分，则该车位应归属于开发商或个人。

2、地下车位

（1）利用人防工程改造的车位

依据《国防法》第37条和《人民防空法》第5条规定，人防工程性质的地下车位应推定为国家所有，投资者（一般为开发商）可以使用管理，并享受收益，但是不得出售。

（2）非人防工程性质的地下车位

依据《民法典》第三百四十五条：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。建设用地使用权可以分层设立，分属于不同主体，地下车库是开发企业基于地下建设用地使用权而修建的，因此该类车位应归属于开发商。

3、首层架空停车位

根据我国的房地一体原则和建筑物容积率的使用规则，在小区首层架空停车位不计算容积率时，其未分摊小区的土地使用权，只能附属于小区的主建筑而存在，故而应归属于小区全体业主；

而当架空层停车位整体计算容积率时，开发商取得了土地使用权，该车位应归属于开发商。那么此类车位是否计算容积率的标准是什么？

根据国家质量技术监督局《房屋测量规范》的规定：层高2.2米以下的房屋和地下室不计入建筑面积。由此可以看出，架空层车位层高2.2米以上（含2.2米）的应该计算容积率，2.2米以下的不计算容积率。

综上得出以下结论：

（1）小区首层架空停车位层高2.2米以上（含2.2米）的应归属于开发商；

（2）小区首层架空停车位层高2.2米以下的应归属于小区全体业主。

最后，无论是地面车位还是地下车位，或是首层架空停车位，归属于开发商的，其可通过出售、附赠或者出租等方式进行处置，但是应当首先满足业主的需要。

若车位属于全体业主共有，则可以由业主大会或者业主大会授权的业主委员会自行决定车位的使用方式。