目前在各省市的《商品房买卖合同（示范文本）》中关于商品房交付条件的设定不完全一样，主要的设定内容有：
1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；
2.该商品房已取得房屋测绘报告书；
3. 满足在合同中约定的出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；
4.其他的双方约定的内容。买卖双方可以选择其中的第一项或第一项加后面的若干项作为商品房的交付条件。
但因示范文本并非强制使用，在实践中很多开发商将交付条件进行了修改。最常见的修改为将“商品房经验收合格（勘察、设计、监理、施工、建设五单位共同验收）”作为将商品房交付使用的条件，并且不允许买受人在交付条件上做任何的补充、变更，成为事实上的格式条款。
甚至个别地市的商品房买卖合同示范文本也将五方验收作为商品房交付条件的备选项。但基于五方验收的交付会留下很多的质量缺陷，包括很多未完成的收尾工作，严重影响业主的使用，造成大量的民事争议。
本文旨在探讨将五方验收作为商品房交付条件的合理性与合法性。
一、五方验收作为商品房交付条件的合理性
开发商之所以愿意选择将五方验收作为商品房的交付条件，主要是因为对于开发商而言，五方验收具有可控性甚至操作性，可以规避因延期交房带来的违约风险。
在我国的工程建设管理模式中，建设单位在参建的各单位中无疑占据主导和强势地位。勘察、设计、监理、施工单位在签订合同之前要经过层层竞标搏杀赢得建设单位的青睐，即使签订合同之后也要尽量配合使建设单位满意才能获得工程款项。
因此只要不存在重大安全隐患，施工单位等各单位往往无法拒绝建设单位出于加快竣工验收进程的要求，哪怕工程中存在着一些质量缺陷、甚至未完工程内容，也照样签字盖章验收不误。
进一步分析，对施工等各单位而言，加快验收验收其实也是求之不得的好事，因为越早竣工就可以越早办理竣工结算，从而拿到工程尾款。
而作为五方验收中最重要的工程质量把关者监理单位，其监理权限的合法来源就是建设单位的委托，监理单位只是代表建设单位对工程的质量、安全、进度等进行监理，不太可能也没必要站在潜在购房者的立场考虑问题。
既然五方验收不能起到替买受人工程质量把关的作用，就只能依靠买受人自己进行验收。然而买受人也只能对建筑面积、建筑物观感、是否漏水等这些直观的项目进行检查。
而建筑工程的建造是一个技术复杂的生产过程，涉及到给排水、用电、基础、主体、装饰、电梯、规划、消防、人防、环保等各专业的验收，买受人既缺乏专业知识也没有专业的验收设备、仪器，无法对这些专业工程进行全面科学的验收。
因此在没有政府工程质量监督部门介入的情况下，期待由建设单位组织的五方验收和买受人自行验收是不合理的，无法起到实质性质量监督作用。
二、五方验收作为商品房交付条件的合法性。
《建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。五方验收作为商品房交付条件的合法性的关键在于五方验收是否就是《建筑法》第六十一条中提到的竣工验收？
根据现行的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》（以下简称暂行规定）第六条，工程竣工验收应当按以下程序进行：(一)工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。
实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。(二)建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。
(三)建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。
(四)建设单位组织工程竣工验收。根据该《暂行规定》第八条：负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式。
验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正，并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容。
由此可见，五方验收确实就是《建筑法》提到的竣工验收，竣工验收中代表政府监督的工程质量监督机构只是监督验收的组织形式、标准等，并不做实质监督。
因此在《商品房买卖合同》中约定将五方验收作为商品房交付条件似乎并无不妥。但在《暂行规定》的第五条同时规定了工程须符合十一点要求方可进行竣工验收，其中的第一、九、十点分别是：完成工程设计和合同约定的各项内容；
城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件；有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。
也就是说，在五方验收之前，不但要完成工程设计和合同约定的各项内容，而且还要先进行规划、消防、环保等专项验收。
《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
规定中仅说自建设工程竣工验收合格之日起15日内应将有关文件报建设行政主管部门备案，可见竣工验收为工程验收的最后一个环节，在此之前要进行规划、消防、环保等强制性验收。
《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
根据该条规定，房地产开发项目必须经验收合格后才能交付使用，验收包括必须建设工程质监站、规划、消防、人防等部门参与的部分。
《城市房地产开发经营管理条例》第十八条还规定：住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：(一)城市规划设计条件的落实情况;(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况。
根据该条规定：住宅小区的规划必须经过验收才能进行竣工验收，在本条例十七条的基础上进一步强调了规划验收对住宅小区竣工验收的重要性。
《城乡规划法》第四十五条规定：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。
未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。根据该条规定：规划验收是建设工程竣工验收的前提和必要条件。
可见，在五方竣工验收之前，我的法律、行政法规、规章规定有一些强制性的前置验收程序，如规划验收、消防验收、人防验收等。
这些强制性的验收是由政府相应的职能部门主持，分专业进行的专项验收，以确保工程质量和公共设施设备安全。
三、结语
综合而言，工程验收是一个复杂的过程，在五方竣工验收之前有一系列的专项验收，而不能仅着眼于最后的五方验收。如果开发商为逃避延期交房违约风险，在未进行部分强制性验收的情况下先行通过竣工验收并交付商品房，实际上就是一种违法行为。
这也就出现了合同约定五方验收作为商品房交付条件合法，但实际交付行为违法的现象。《商品房买卖合同》示范文本中的交付条件则能较好地解决这个问题，因为竣工验收备案是在五方验收完成之后进行的，工程质量监督部门在办理竣工验收备案时，会对工程竣工验收做程序性审查，可以确保所有的强制性验收已经完成。
为防止开发商滥用五方验收交付，政府房地产监管部门在审查《商品房买卖合同》时，应当从严把关，不允许出现将五方验收单独作为商品房交付条件的格式条款。即使同意将五方验收单独作为商品房交付条件，也应当要配合其他的专项验收合格条件。其次，法院在司法过程中，如果遇到以五方验收作为商品房交付条件的商品房买卖合同纠纷，不能机械地以合同约定的商品房交付条款不违反合同法第五十二条无效合同规定为由，判定以五方验收时间为交房时间，而是应当采取以下两种措施之1、
一、法官依职权对商品房竣工验收做程序性审查，当且应当在验收程序符合法律法规的强制性规定时才判决五方验收行为合法。如不合法，则须查实全部强制性验收完成后的时间点为合法交付时间。
二、要求开发商提供工程竣工验收备案证明。根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。在因交房条件产生的合同纠纷中，双方的争议时间往往大大超过15天，从五方验收到诉讼发生时的时间足以使开发商办理好竣工验收备案，因此可以竣工验收备案表上的竣工验收时间为合法交付商品房时间。
目前在各省市的《商品房买卖合同（示范文本）》中关于商品房交付条件的设定不完全一样，主要的设定内容有：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告书；3. 满足在合同中约定的出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4.其他的双方约定的内容。买卖双方可以选择其中的第一项或第一项加后面的若干项作为商品房的交付条件。但因示范文本并非强制使用，在实践中很多开发商将交付
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