房屋登记人未经出资人同意出售房屋出资人要求合同无效纠纷

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

周某兰向一审法院起诉请求：

1.确认吴某将位于北京市朝阳区一号房屋（以下简称一号房屋）产权转移登记至林某名下的民事法律行为无效；

2.确认吴某与郭某峰于2016年8月9日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（纸质合同）及《装修款补充协议》（纸质合同）无效；

3.确认吴某、林某、郭某峰于2016年9月14日签订的《房屋买卖补充协议（一）》（纸质合同）无效；

4.确认林某与郭某峰于2016年签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（网签合同）无效；

5.判令郭某峰、林某协助将一号房屋恢复登记至林某名下；

6.判令一号房屋登记至林某名下后，林某、吴某协助将该房屋恢复登记至吴某名下。

周某兰上诉请求：撤销一审判决，改判支持周某兰一审全部诉讼请求。

事实和理由：一、一审法院关于本案不构成恶意串通的认定错误。郭某峰与吴某、林某之间的买卖关系存在诸多疑点。房屋交易未通过中介不合理；

郭某峰未查验房本原件；郭某峰未实地看房；双方没有按照合同履行；仅收10万元便过户不正常；房款支付方式不正常；房屋交付方式不正常；

违约却不追责不正常；定金10万元及尾款40万元仅是白条；收条内容有严重问题；补充协议签字有严重问题；交易时间过于仓促；

交易价格不正常。

郭某峰、林某既不能对以上疑点做出合理解释，也不能举证其行为“善意”，应当认定构成恶意串通。

二、一审法院对郭某峰是否实地看房认定错误。因周某兰居住在涉案房屋内，郭某峰不可能实地看房。一审法院对是否实地看房的举证责任分配错误。

三、一审法院未对涉案基础法律关系予以确认显系错误。一审法院未对借名买房的主张予以回应，驳回周某兰第一项诉讼请求错误。

四、一审判决对于举证质证情况认定错误。五、一审判决回避了对周某兰诸多不利的事实。

被告辩称

郭某峰辩称，同意一审判决，不同意周某兰的上诉请求，周某兰的上诉请求没有事实依据。

林某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，认可判决结果，请求法院驳回周某兰的上诉请求，维持原判。

吴某未应诉答辩。

法院查明

2006年10月10日，吴某（乙方）作为买方与T公司（甲方）作为卖方签订《房屋买卖合同》，约定：甲方向乙方出售涉案房屋，买卖产权价为80万元整，2006年4月底前付房款的50％，即人民币肆拾万元整。

2007年3月底前付清房屋余款，即人民币肆拾万元整。2007年2月7日涉案房屋登记至吴某名下。

庭审中，周某兰主张其于2006年购买了涉案房屋。为方便管理，便将涉案房屋登记至吴某名下。实际上涉案房屋系其全额支付。

对此，周某兰提交V公司出具的证明书及证人证言，证明2006年4月周某兰向T公司现金支付40万元购房款。2006年11月周某兰向T公司现金支付40万元购房款。

2007年2月7日周某兰与吴某签订《房屋所有权名义变更说明》，内容为：周某兰于2007年2月7日以周某兰女士的侄儿吴某的名义，用80万元人民币，在北京市朝阳区购买一套住宅，地址是朝阳区一号。经双方协商，我本人吴某同意将房屋所有权名义，以（内容为空）的方式，返还给周某兰女士，并协助办理各种过户及相关税费手续。

1.该次房屋所有权人名义变更（以吴某的名义变更为周某兰的名义）实属于房屋所有权名义返还，吴某和周某兰之间无任何金钱纠纷。

2.在该次房屋所有权名义变更过程中，所需要的各种手续及税费全部由周某兰负担。

2014年6月30日，周某兰（乙方）与吴某（甲方）签订《同意房屋所有权名义变更合同》，再次约定涉案房屋所有权人系周某兰，吴某同意将涉案房屋所有权之名义返还给周某兰，吴某同意协助周某兰办理各种过户及相关税费手续。

吴某无权就涉案房屋与他人订立买卖合同。

另查，2006年8月10日，吴某与林某登记结婚。林某主张其对上述《房屋所有权名义变更说明》及《同意房屋所有权名义变更合同》均不知情，亦不认可涉案房屋的实际出资人系周某兰。

关于房屋居住情况，林某陈述，其与吴某自结婚后就在涉案房屋内居住，至2016年8月底，因其与吴某发生矛盾，双方开始分居，吴某搬出涉案房屋。

林某亦认可，因周某兰系吴某的亲戚，故周某兰回国时，亦在涉案房屋内居住。周某兰对此不予认可，主张吴某与林某仅于2009年至2014年间在涉案房屋内居住，自2014年7月之后，涉案房屋一直由周某兰居住。

庭审中，郭某峰称，其与吴某、林某系邻居，得知吴某欲出售涉案房屋后，其带着父母于2016年7月底8月初至涉案房屋内看房。

双方询问中介人员交易流程、市场价格之后，为节省中介费用，自行签订了以下房屋买卖合同。

2016年8月9日，吴某作为出卖人与郭某峰作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定：出卖人出售涉案房屋，成交价为680万元。

买受人向出卖人以现金方式支付定金10万元。同日，吴某（甲方）与郭某峰（乙方）签订《装修款补充协议》，约定甲方出售给乙方的标的房屋交易总价款为680万元，包含房屋配套设施折价款300万元。

因此，甲方出售涉案房屋的合同价格为380万元。同日，吴某向郭某峰出具收条，内容为：今收到郭某峰买房款定金10万元。

2016年9月14日，吴某（甲方）、林某（乙方）与郭某峰（丙方）签订《房屋买卖补充协议（一）》，约定：甲乙双方因多年感情不和导致离异，甲乙方离异后，涉案房屋归乙方所有，现由乙方继续履行前合同《北京市存量房屋买卖合同-自行成交版》签署内容，甲方自动放弃并退出该房的出售手续，之后由乙方继续履行涉案房屋的权利和义务，交易款项由丙方支付给乙方。

2016年9月14日，涉案房屋转移登记至林某名下。

2016年9月18日，吴某与林某协议离婚，双方约定涉案房屋归林某所有。

2016年10月22日，林某作为出卖人与郭某峰作为买受人签订《存量房屋买卖合同》，约定出卖人出售涉案房屋，涉案房屋成交价格为380万元。

林某及郭某峰称双方为减少税费，故在办理网签时将房屋价格写为380万元，实际房屋成交价格为680万元。2016年10月22日，涉案房屋转移登记至郭某峰名下。

关于购房款支付情况，2016年10月22日，郭某峰向林某转账200万元。2016年10月27日，郭某峰向林某转账150万元。

2016年10月28日，郭某峰向林某转账280万元。

2016年11月21日，郭某峰出具收条。

2016年12月28日，郭某峰取现37万元。对此，郭某峰称其取现之后，又凑了3万元现金，共计40万元，以现金方式给付林某。

同日，林某出具收条，确认收到尾款现金40万元。至此，郭某峰共计给付吴某定金10万元，给付林某购房款670万元。

法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

周某兰主张吴某、林某、郭某峰存在恶意串通应承担举证责任，即需要证明对方在主观上有共同故意的意图，客观上有共同实施损害其利益的行为。

本案中，郭某峰基于涉案房屋所有权证载明的所有权人信息分别与吴某、林某订立买卖合同，交易价格亦未明显低于市场价，该买卖行为系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

针对周某兰主张郭某峰未实际看房的问题，综合各方关于涉案房屋使用情况的陈述，法院可以认定林某、吴某曾在涉案房屋内居住，其二人具备带郭某峰看房的客观条件，周某兰虽主张其自2014年7月开始实际居住涉案房屋，但未能就此提供充分证据予以证明，其据此主张郭某峰未看房就购房缺乏事实依据。

周某兰的其他主张，虽然可以证明郭某峰与林某、吴某的房屋交易行为略显仓促、存有瑕疵，但不足以认定郭某峰是在明知涉案房屋可能涉及房屋所有权证载明的所有权人以外的其他人的利益情况下，仍与林某、吴某恶意串通、以明显低于市场成交价的价格交易房屋，以故意实施损害他人利益的行为。

故法院对周某兰要求确认郭某峰、林某、吴某之间房屋买卖合同无效的诉讼请求，予以驳回。

涉案房屋现已登记于郭某峰名下，郭某峰依法取得涉案房屋所有权；周某兰要求将涉案房屋恢复登记至林某名下及吴某名下，于法无据，法院予以驳回。

关于周某兰要求确认涉案房屋转移登记至林某名下的民事法律行为无效的问题，该所有权转移登记行为系依据吴某与林某夫妻财产约定，与本案并非同一法律关系，不属于本案审理范围，依法予以驳回。

本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致。

裁判结果

一审判决如下：驳回周某兰的诉讼请求。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

房产律师靳双权点评

本案的争议焦点是吴某、林某与郭某峰之间是否存在恶意串通。根据我国法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。恶意串通应当满足两个构成要件：

一、恶意串通首先需要有双方损害第三人的恶意。恶意是相对善意而言的，即明知或应知某种行为会造成国家、集体或第三人的损害，而故意为之。如果双方当事人或一方当事人不知或不应知其行为的损害后果，不构成恶意。

二、恶意串通需要恶意串通的双方存在着通谋，这首先是指当事人具有共同的目的，即串通的双方都希望通过实施某种行为而损害国家、集体或第三人的利益，共同的目的可以表现为当事人事先达成一致的协议，也可以是一方作出意思表示、而对方或其他当事人明知实施该行为所达到的非法目的，而用默示的方式表示接受。

其次是当事人互相配合或共同实施该非法行为。本案中，涉案房屋的登记产权人是吴某，不动产登记具有公示公信效力，现有证据不足以证明郭某峰在购房时知晓吴某与周某兰关于涉案房屋的约定，明知或应知其购房行为会造成周某兰的损害。

郭某峰基于涉案房屋所有权证载明的所有权人信息分别与吴某、林某订立买卖合同，交易价格未明显低于市场价，郭某峰不知或不应知其行为的损害后果，不构成恶意。

对于周某兰提出的涉案房屋买卖未通过中介交易有违常理的问题，是否通过中介进行交易是买卖双方的选择，未通过中介交易不能认定为双方存在恶意串通。

对于周某兰主张郭某峰未实际看房的问题，综合各方关于涉案房屋使用情况的陈述可以认定林某、吴某曾在涉案房屋内居住，其二人具备带郭某峰看房的客观条件，周某兰主张郭某峰未看房证据不足。

对于周某兰主张双方未按照合同约定履行、仅收取10万元定金便过户、房款支付方式不正常等问题，现实生活中的房屋买卖交易存在多种形态，并无特定之规，交易人基于各种原因考虑选择不同交易方式或在具体履行环节作出不符合所谓“一般常理”的选择亦属合理，不能据此得出当事人存在恶意串通的结论。

根据民事诉讼法司法解释的规定，当事人对恶意串通事实的证明，法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。

综合以上情况，对于周某兰关于郭某峰与林某、吴某构成恶意串通的主张，尚不能达到司法解释确定的证明标准，故对其该主张，法院不予支持。

关于周某兰要求确认涉案房屋转移登记至林某名下的民事法律行为无效的问题，与本案确非同一法律关系，法院不予处理并无不当。