房屋所有人跟宅基地登记使用权人不一致，如何分配拆迁利益

原告诉称

汪某年向本院提出诉讼请求：1.判令顺义区B号宅院拆迁所得全部拆迁补偿、补助、奖励合计4173774元归原告所有。

2.判令顺义区B号宅院拆迁所得全部回迁房安置面积由原告享有和使用。

3.判令第三人A公司将顺义区B号宅院拆迁未发放的拆迁补偿、补助、奖励和今后可能发放的拆迁补偿、补助、奖励直接发放给原告。

4.判令第三人A公司配合原告办理顺义区B号宅院拆迁所得全部回迁房安置面积的确认手续和选房手续。

5.被告负担诉讼费。后汪某年增加诉讼请求，要求确认30万元工程配合奖亦归其所有。

事实与理由：原告在顺义区B号有宅院一处，系1991年1月17日分家所得。分家时上有北正房5间、西厢房2间。1992年宅基地确权时原告未在家中，故宅基地使用证错误登记在被告名下。

2003年原告拆除原有西厢房2间，新建正房12间。2004年C村村委会出具证明一份，确认宅基地登记错误，请求上级土地管理部门予以更改。

2005年2月18日，原、被告签订《双方协议证明》一份，证明涉诉宅基地登记错误，实际使用权人为原告。2020年9月，涉诉宅院拆迁，第三人在未经核实的情况下与被告签订了《拆迁补偿安置协议》，将全部拆迁补偿、补助、奖励发放给了被告，并将回迁安置面积分配给了被告。

现被告的行为严重侵害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，故起诉至法院。

被告辩称及第三人述称

汪某霞辩称：1992年9月11日，汪某霞与柳某登记结婚。柳某结婚后男到女家落户，符合分户条件。1993年5月1日，涉案宅院的集体土地建设用地使用证就登记在汪某霞名下，该证书是权利人享有宅基地使用权的证明，除有相反证据外，该证书应作为确认物权归属的根据。

宅基地使用权的主体是特定的农村居民，即只能是C村集体经济组织特定的成员享有，原告不是C村村民，无权使用涉案宅院的宅基地。

如今涉案宅院房屋，因改造被拆迁，如果人民法院判定涉案宅院的等价物即拆迁款及安置利益归原告所有，等于变相认可原告享有涉案宅院的宅基地使用权，这样将违反相关法律规定。

原告提交的《分家单》是无效的。签订分家单时，原告的母亲黄某秀已经去世，其房屋应当作为遗产由法定继承人继承，原告如此分家，侵犯了黄某秀女儿汪某芝、汪某春的继承权。

原告提交的分家单日期为1991年1月17日，然而，分家单中所提及的房屋一直由汪某值管理、使用，直至2004年4月17日汪某值去世，由此可见，原告所谓的分家单，汪某值是不知情、不同意、不认可的。

关于宅院内房屋修建情况。原有正房五间修建于80年代，汪某霞的爷爷汪某贵、奶奶黄某秀修建的，当时汪某霞的父亲汪某值出力最多，因为他是干瓦工的。

2004年4月17日，汪某值去世（因其在世时，不允许任何人在该宅院内翻建房屋）。2004年6月，柳某、汪某霞在原正房五间的西侧加建两间，在其南侧新建背靠背共10间房屋，原告申请的证人汪某福也认可被告夫妻二人建房的相关事实。

被告作为被拆迁单位认定的涉案宅院的被拆迁人，同第三人签订的《北京市顺义区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书》是合法有效的。

该协议书认定的符合安置资格的人员有汪某霞、柳某、柳某辉。该协议在没有被人民法院认定无效、或被撤销的前提下，原告要求判决涉案宅院的拆迁款及其安置利益归其所有，无法律依据，而且也会严重侵犯案外的财产利益。

A公司述称：我公司应发放给被告2744519元，已经全额发放完毕，不存在今后可能再发放的款项。关于原告第四项请求，因为集体建设用地使用证登记的是被告，所以是由被告办理的选房手续，第三项和第四项是同时进行的。

拆迁款总计是4173774元，减去认购的回迁房对应的价款1729255元，余2744519元已经发放给被告了，回迁房的选房手续已经办理完毕。

法院查明

汪某贵与黄某秀为夫妻，汪某坦、汪某值、汪某年、汪某福系二人之子，汪某芝、汪某春系二人之女。汪某霞系汪某值之女。汪某贵、黄某秀在顺义区C村原有一处宅院，二人在此建北正房五间和西厢房两间。

1991年，黄某秀、汪某贵先后去世。

1993年上述宅院集体土地建设用地使用证登记在汪某霞名下。2003年或2004年，院内北正房西侧加盖两间正房，原两间西厢房被拆除，在原北正房南侧盖两排背靠背房共十间。

2020年，上述宅院进行征地拆迁。2020年10月28日，A公司作为拆迁人（甲方）与汪某霞（乙方）就B号拆迁签订《北京市顺义区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书》。

协议书约定甲方应支付乙方拆迁补偿、奖励补偿及综合补助等共计4173774元，包括宅基地区位补偿款2469998元，被拆迁房屋价值补偿323646元，其他各项补偿197998元，含搬家补偿5000元、装修补偿43298元、设备迁移补偿1200元、临时安置补偿（预支付30个月）148500元，各项奖励补偿共1182132元，包括提前搬家奖761280元、遏制抢建奖320852元、遏制违建奖100000元。

乙方家庭中符合安置资格的人共三人，分别是汪某霞、柳某、柳某辉。协议第四条约定，乙方按照宅基地面积的70%计算房屋安置面积，乙方总的安置面积为222.04平方米。

协议签订后，汪某霞将涉诉宅院交予第三人拆除。2020年11月6日，A公司（甲方）与汪某霞（乙方）签订《安置房认购协议书》。

认购协议书约定乙方自愿认购安置房共3套，实际选房面积共225平方米，其中50平方米一套、75平方米一套、100平方米一套，乙方应向甲方支付的安置房认购款为1729255元，其中应享受安置面积范围的安置房认购均价为7500元/平方米，乙方控制标准内选房面积为222.04平方米，超出总控制标准10平方米以内的安置房认购单价为21606.5元/平方米。

甲乙双方确认，乙方按照本协议约定应向甲方支付的安置房认购款由甲方按照《拆迁补偿安置协议》约定直接从拆迁补偿、奖励补偿及综合补助等款项中予以扣除。

现A公司已将扣除安置房认购款后剩余的加上30万元工程配合奖共计2744519元发放给汪某霞。

汪某年与汪某霞就涉诉宅院拆迁利益归属产生争议。汪某年提交一份1991年1月17日签署的分家单，内容为：“立分家单人汪某年、汪某值、汪某福三人共认将现有瓦房共七间，正房五间、厢房两间归其弟汪某年所有，任何人不得干涉。

汪某值的住宅，可以往西通行，不准汪某年干涉。以上情况各无反悔、空口无凭，立字为证。”汪某福、汪某年、汪某值、汪某坦分别在该分家单签字。

汪某福出庭作证后来的十二间房是汪某年出资所建，汪某年称盖完房后其未在该院居住，而是将院内房屋委托汪某霞对外出租，汪某霞每年年底将收取的租金给汪某年，这么多年有二十三、四万元。

汪某霞认可每年年底给汪某年拿钱，但不认可是房租而是偿还2004年盖房时其从汪某年处借的盖房钱。

汪某霞称其是2004年找的一个河南人盖房，只包工，给了他一万元，现在包工头联系不上了，加上背靠背房前面的十二间房，其当年共盖了二十四间房花了十多万元，其中跟汪某年借了四万五。

汪某霞主张后建的十二间房系其出资，应归其所有。

汪某年主张涉诉宅基地在1993年时登记错误，应登记在其名下，实际错登在汪某霞名下，提交C村村委会于2004年12月10日出具的证明“我村村民汪某年原宅基地在92年丈量时，错写成汪某霞，根据本人要求现改为原主汪某年，我村同意更改，请上级主管部门给予办理”。

2005年2月18日，原告与被告签订的《双方协议证明》，内容为：“我汪某霞承认并默认B号（集体土地建设用地使用证）所用的非耕地317.2面积为原主汪某年所有（具体丈量图和数量见使用证）”。

二人各自签名。集体土地建设用地使用证原件，该证原件在汪某年处。

1974年汪某年因参军户口自C村迁走。汪某霞系本村村民，涉诉院落的东侧紧邻汪某值宅基地，汪某坦、汪某福均为本村村民，在本村各有一处宅基地。

汪某年称该处宅基地是父母为了给其结婚用向村里申请,父母生前与其共同居住在该院。汪某芝现已去世，汪某春认可涉诉院落分给了汪某年。

2014年4月，汪某霞、柳某及其女柳某辉将户籍迁入B号院,但拆迁前，汪某霞未在该院居住。

裁判结果

一、被告汪某霞于本判决生效之日起七日内给付原告汪某年拆迁补偿补助款3100000元；

二、驳回原告汪某年其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

关于汪某年提交的分家单的真实性和效力。该协议所涉七间房屋系汪某贵、黄某秀建设。从形式上看，分家单在汪某坦、汪某值、汪某年、汪某福之间订立。

汪某霞于2005年签署《双方协议证明》，可以认定汪某霞对汪某年分得涉诉院落予以认可。汪某芝现已去世。法院向汪某春核实，其对汪某年分得涉诉院落无异议。

分家单是各方真实意思表示，合法有效。

汪某年在1991年分得涉诉院落及院内房屋，该院内的原五间正房及两间西厢房应归汪某年所有。2003年，该院内房屋在拆除两间西厢房的基础上又新建十二间房。

汪某福出庭作证称是汪某年出资所建；汪某年主张建成后委托汪某霞对外出租且汪某霞每年给其送房屋租金；汪某霞认可每年给汪某年拿钱，但主张是偿还盖房借款，在汪某霞举证不能的情况下，法院对汪某年主张的意见予以采纳。

1993年，涉诉院落所在宅基地登记在汪某霞名下，汪某霞为涉案宅基地的登记使用权人。2005年，汪某霞签署《双方协议证明》且将集体土地建设用地使用证原件交给汪某年，说明汪某霞认可涉诉院落分给汪某年、也认可该宅基地的权利归汪某年享有。

2020年，涉诉宅院拆迁，取得各项拆迁补偿补助款及回迁房购房面积指标。根据上述分家的事实、宅基地的登记情况、院内房屋的建设情况以及原被告之间的协议，该宅院的拆迁补偿利益应在二人之间公平分配。

法院依据各项补偿补助款的分配原则酌情在原、被告之家分割。

但是回迁房购房面积系对拆迁协议约定的被拆迁安置人的安置，法院已认定汪某年可分得拆迁款，故其要求回迁房安置面积由其享有和使用，法院不予支持，其要求汪某霞配合办理回迁房安置面积的确认手续及选房手续，法院亦不予支持。

因A公司称所有拆迁补偿补助款均已发放给汪某霞，法院对此予以确认，汪某年第3项诉讼请求法院不予支持。