房屋实际交易价格与合同金额不一致合同是否有效

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告李某莹向本院提出诉讼如下诉讼请求：

1.判令依法解除原告与赵某玲签订的《房屋买卖合同》；

2.判令二被告返还购房款250000元；

3.判令二被告返还原告双倍定金940000元；

4.判令诉讼费由二被告承担。

事实和理由：2020年1月11日，在北京某中介公司的居间服务下，原告和赵某玲签订了《房屋买卖合同》，原告于当天支付了定金470000元。

同年1月14日，原告支付购房款250000元。赵某玲声称该720000元是用于解除银行抵押。2020年5月14日，原告告知中介公司房款已经准备好，随时可以办理房屋过户手续，中介公司多次催促，同年8月6日，赵某玲明确表示，现在没有钱办理解押，房屋无法过户。

经了解，涉案房屋曾在2016年9月2日办理过一次抵押贷款，贷款金额为1200000元，2018年3月13日，又办理了第二次抵押贷款，贷款金额为1200000元。

现被告没有解押能力，不能继续履行合同，为了维护原告的合法权益，请求法院查明事实，支持原告的诉讼请求。

被告辩称

被告赵某玲辩称，双方实际商定的房屋价款为2350000元，为了避税将房屋买卖合同价款约定为1800000元，又以补充协议约定装修款550000元，该合同属于恶意串通损害国家利益，应属于无效合同，中介公司作为主要过错方，应对赵某玲的损失承担主要责任。

签合同时，我并不知道如果违约定金需要双倍返还，我当时只是说需要资金周转，并没有说720000元用于解除二次抵押。

我同意退还购房款，但不同意双倍返还定金。

被告秦某文辩称，我不同意承担责任。卖房时我只是作为共有产权人签字同意卖房，但钱不是打到我账户上，也不是我用的，我只能是帮着赵某玲还钱。

法院查明

2020年1月11日，赵某玲（出卖人）与李某莹（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人自愿将一号房屋卖给买受人，房产的建筑面积为73.71平方米；

该房屋已经设定抵押，抵押权人为建行和个人，抵押登记日期分别为2016年9月2日和2018年3月13日，出卖人应当于2020年9月15日前办理抵押权注销登记；

房屋成交价格为1800000元，买受人应当于2020年9月15日前向出卖人支付；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金470000元，该定金于本合同签订时抵作本房屋成交价款；

出卖人应当在收到全部购房款30日内前将该房屋交付买受人；出卖人和买受人同意自本合同签订之日起240日内共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续，因出卖人原因导致买受人未能在240日内取得不动产权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并按照买受人成交总价款的20%向买受人支付违约金；

除不可抗力外，出卖人未按照约定期限和条件将该房屋交付买受人的，按照附件八补充协议的约定进行。

在该合同附件八补充协议中，双方约定，房屋成交价格为1800000元，该房屋家具、家电、装饰、装修及配套设施设备等作价为550000元，该两部分价款组成《存量房屋买卖合同》的成交总价款，买卖双方确认该成交总价款为人民币2350000元，此价格为出卖人净得价，不含税；

鉴于出卖人以银行按揭方式购买的上述房产，目前尚有银行贷款未还清，则出卖人与买受人协商，出卖人与买受人于2020年9月15日之前办理上述房产的提前还款手续，同时买受人将成交总价款的首付金额2350000元，其中已包含购房定金470000元一次性支付给出卖人，此笔款项用于办理上述房产的提前还款手续；

银行出具的还清款项证明及相关抵押材料由出卖人交给买受人委托的代办权证机构进行保管，自办理抵押注销登记手续之日起三个工作日内，出卖人与买受人办理上述房产的产权转移登记手续；

签订合同三日内给付定金人民币470000元整，签订合同一周内给付250000元整，2020年9月15日前给付人民币1000000元，过户当日给付人民币630000元整；

逾期交房在30日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付成交总价款的万分之五违约金，合同继续履行；

逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部总房价款，并按照成交总价款的20%向买受人支付违约金，买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付成交总价款的万分之五的违约金，合同继续履行；

合同还约定了其他内容。

秦某文在上述合同附件二房屋共有人对出售该房屋的意见、共有人同意出售声明中签字，同意赵某玲将夫妻共有的一号房屋出售给李某莹。

2020年1月11日，赵某玲（出卖方、甲方）与李某莹（买受方、乙方）、北京市某中介公司（居间方、丙方）就甲方出售房屋给乙方而收取定金事宜签订《买卖定金协议书》，确认以人民币2350000元整的总成交价款购买该房屋，此价款不包含依国家规定应当由甲方承担的税费；

甲乙双方同意本次房屋买卖涉及的税费由乙方负担；乙方应于本协议签署时支付定金人民币470000元，此定金于买卖双方签署《北京市存量房屋买卖合同》时抵作部分房屋成交价款，甲方收取定金时向乙方出具收据；

甲乙双方应于签署本协议同时签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件；如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金，如乙方违约，则甲方已经收取的定金不予退还；

合同还约定了其他内容。上述合同和定金协议签署当日，李某莹向赵某玲转账150000元整，2020年1月13日，李某莹向赵某玲转账570000元整。

2020年1月11日，赵某玲向李某莹出具一张470000元的定金收据。李某莹、赵某玲陈述双方口头商定，李某莹支付赵某玲720000后，赵某玲自己负责解除涉案房屋的二次抵押。

后因赵某玲将该720000用于其他用途，无经济能力解除第二次抵押，导致房屋买卖合同无法继续履行。庭审中，赵某玲、秦某文陈述卖房时双方系夫妻关系，涉案房产属于夫妻共同财产。

另查一，赵某玲与秦某文于2020年10月16日离婚。

另查二，李某莹向我院起诉后，我院通过司法专邮向赵某玲送达了起诉书等诉讼材料，赵某玲于2020年10月30日签收。

裁判结果

一、李某莹与赵某玲2020年1月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2020年10月30日解除；

二、赵某玲、秦某文于本判决生效后十日内返还李某莹购房款250000元；

三、赵某玲、秦某文于本判决生效后十日内双倍返还李某莹定金共计940000元；

房产律师靳双权点评

本案争议焦点在于：

争议焦点一，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议是否有效的问题。李某莹辩称其与原告实际商定的房屋价款为2350000元，为了避税将房屋买卖合同价款约定为1800000元，又以补充协议约定装修款550000元，该合同属于恶意串通损害国家利益，应属于无效合同，法院认为李某莹与赵某玲签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定房屋成交价格为1800000元，后又通过《补充协议》约定房屋成交价格为1800000元，该房屋家具、家电、装饰、装修及配套设施设备等作价为550000元，该两部分价款组成《北京市存量房屋买卖合同》的成交总价款，买卖双方确认该成交总价款为人民币2350000元，根据李某莹、赵某玲及证人的陈述，可以认定双方之所以这样约定系为了避税，双方商定的真实房屋成交价应为2350000元，故《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议中关于房屋成交价为1800000元的合同条款内容应属无效，房屋成交价应按2350000元计算，但逃避税费条款的无效，不影响买卖双方对于房屋买卖的真实意思表示，房屋买卖合同其他部分仍然有效。

争议焦点二，房屋买卖合同解除问题。李某莹主张解除其与赵某玲签订的房屋买卖合同，法院认为李某莹已按照合同约定给付赵某玲定金470000元及房款250000元，但赵某玲因自身原因无法解除房屋抵押，导致涉案房屋无法按约定时间过户，李某莹有权解除合同。

李某莹在起诉之前没有向赵某玲发送解除合同的通知，直接向法院起诉要求解除合同，故应以赵某玲收到起诉书之日即2020年10月30日为合同解除之日。

因双方的房屋买卖合同已经解除，赵某玲应退还李某莹购房款250000元。

争议焦点三，是否应双倍返还定金的问题。李某莹主张赵某玲双倍返还定金940000元，赵某玲辩称签合同时其并不知晓违约定金需双倍返还的内容，法院认为，李某莹与赵某玲签订的房屋买卖合同及定金协议均明确约定，定金为470000元，如卖方违约，卖方应向买方双倍返还定金，如买方违约，则卖方已收取的定金不予退还，赵某玲作为完全民事行为能力人，在签订合同之前理应详细了解合同内容，其在房屋买卖合同及定金协议上签字确认后，应视为对合同内容的认可，合同生效后，应按合同履行义务，现赵某玲违约，应按照协议约定双倍返还买方已经支付的定金，即940000元。

争议焦点四，关于秦某文是否承担还款责任的问题。赵某玲与秦某文均认可涉案房屋系夫妻关系存续期间购买，故涉案房屋应属于夫妻共同财产，现赵某玲与秦某文虽已离婚，但签订房屋买卖协议时双方系夫妻关系，秦某文签字同意赵某玲出售该房屋，应视为秦某文同意赵某玲代表他与赵某玲共同出售该房产，故对于房屋买卖过程中违约所产生的债务应为夫妻共同债务，由秦某文、赵某玲共同承担。