开发商为购房人担保后，如何追偿？

开发商为购房人担保后，如何追偿？

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本案代理律师：吉林雅成律师事务所翟敏主任律师、马跃律师

代理方（原告）：长春某某房地产开发有限公司

代理结果：雅成律师代理本案件获得胜诉，法院支持原告的主要诉讼请求，维护了当事人的合法权益。

【案件基本事实】

2012年7月，长春某开发商与购房者蒋某某签订一份《商品房买卖合同》，蒋某某购买其开发的住房一套。2012年7月3日，开发商、蒋某某与贷款银行签订了一份《个人购房借款及担保合同》，蒋某某向某银行借款用于支付购房款，开发商作为保证人。

后蒋某某因故未按时偿还贷款，贷款银行将购房者及开发商诉至法院，法院支持了贷款银行的诉讼请求，判决购房者还款，开发商承担连带责任。

开发商向某银行承担了相应的保证责任，代蒋某某履行了还款义务，其中包括蒋某某欠付的本金、利息及其他费用。

后长春某开发商诉至法院，要求蒋某某给付代为其支付的款项及相关费用，并承担本案的诉讼费。

【法院裁判】

一、被告蒋某某于本判决生效之日立即给付原告长春某开发商代为清偿的贷款本金、利息及其他费用（其他费用包括贷款银行为实现债权所支付的诉讼费、鉴定费、保全费等费用）并支付相应利息。

二、驳回原告长春某某房地产开发有限公司其他诉讼请求。

【雅成说房】

1.买房者逾期还贷，开发商应承担保证责任替其还贷

依照法律规定，开发商作为保证人，应承担保证责任。结合本案，开发商、蒋某某与贷款银行签订了《个人购房借款及担保合同》，开发商作为保证人。

后蒋某某因故未按时偿还贷款，贷款银行将开发商、蒋某某起诉至法院要求解除借款合同，并要求蒋某某还款，开发商承担保证责任。

法院支持了贷款银行的诉讼请求，开发商替购房者履行了还款义务。

2.开发商替买房者还贷后，向买房者追偿范围的认定问题

首先，开发商有追偿权。依据《担保法》第三十一条的规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”《民法典》第七百条规定：“保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。”

结合本案所涉及《商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》，系签订各方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，开发商享有追偿权。

其次，关于具体追偿的范围，司法实践中对于债权本金及利息，法院一般都支持，但是对于其他费用，因具体案件的不同而存在区别。

依据《担保法》第二十一条规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。”

《民法典》第六百九十一条规定：“保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。”

结合本案，开发商代偿的本金及利息，购房者当然有义务偿还，对于其他费用，根据原告方提供的费用清单，其他费用中包括贷款银行因诉讼所产生的诉讼费、公告费、保全费等，上述费用因担保合同中有约定，由借款人也就是购房者承担，因此，法院也支持了开发商的其他费用的主张。

但是对于开发商诉购房者所产生的律师费，因没有约定，因此法院没有支持。

综上，可以看出司法实践中，关于律师费能否被认定为实现债权的费用，能否得到法院的支持，需要满足一定的条件，如当事人是否在合同中作出明确的约定，是否实际发生以及费用是否合理等。

案例索引：长春某某房地产开发有限公司与蒋某某等追偿权纠纷

案号：（2017）吉0106民初370号