动迁纠纷案件疑难法律问题问答（一）
1、公有房屋承租人死亡，征收补偿协议签约主体如何确定？
根据上海市住房保障和房屋管理局2013年发布的沪房管规范征【2013】9号文，公房承租人户口迁离本市或死亡，可继续履行租赁合同者有多人的，房屋征收决定作出前，当事人之间未能就确定承租人协商一致，或者未提出变更申请的，按以下规定确定房屋征收补偿协议签订主体，房屋征收部门可以提请房屋征收评议监督小组组织协商确定签约主体。
从上述规定可以看出，公房承租人死亡后，有两种方式确定签约主体。第一种，家庭内部协商一致，确定新的签约人；第二种，家庭内部无法协商一致，可以有房屋征收评议监督小组组织确定签约主体。
实践当中评议监督小组的构成通常由居委干部、街道干部、律师、人大代表组成，在综合考虑实际居住情况、房租缴纳情况、房屋来源、和原承租人的关系等因素综合确定新的签约代表。
2、征收补偿协议签约主体想选全货币安置，其他安置人想选择动迁安置房屋怎么办？
《上海市国有土地上房屋征收补偿与实施细则》第23条规定，房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。
被征收人以房地产权证所载明的所有人为准、公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。
根据上述法律规定，征收补偿协议的签约主体是私房的产权人或者公房的承租人，这个签约权是排他性的，所谓排他性是不考虑其他同住人或者安置对象意见的，产权人或者承租人享有自主做决定的权利。
其他人如果对签约人选择的安置方式不满意，法律没有规定给予其他人的司法救济途径。其他人只能按照签约人签署的征收补偿协议确定的动迁利益进行财产分割。
3、被征收房屋既有非居住又有居住面积，如何计算拆迁补偿款？
判断房屋是否为非居住房屋，通常以营业执照的有无作为判断标准。例外情况是，没有营业执照也可能被认定为非居。根据沪房管征【2014】243号文，2011年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以按照非居住房屋补偿，但不得给予居住房屋的价格补贴、套型面积补贴以及居住困难保障补贴，被征收房屋内有本处户籍人员且实际居住于此，无其他住房的，可以提供居住房屋进行产权调换，并按照非居住房屋进行的货币补偿款结算差价。
根据上述规定可以看出，被征收房屋如果有非居住部位，在计算拆迁补偿款时是非居住部位和居住部位分开计算补偿款利益，然后在合并计算拆迁补偿款。
原则上非居住房屋是不能选择房屋产权调换，除非有户籍在册并且实际居住于此。
4、居住困难和居住困难户有什么区别？如何认定居住困难户？
居住困难，通常是指在上海他处无房，也没有享受过动迁和福利分房。动迁中，确认被征收对象是不是居住困难，可以根据征收部门提供资料，然后征收部门对符合征收对象的人进行公示。
居住困难户，是指被认定为居住困难的人数*居住困难拖地保障的折算单价，如果该金额大于三块砖（评估价格、价格补贴、套型面积补贴）的金额，那么该户属于居住困难户。
在动迁协议中，能够体现居住困难的是居住困难户。只有被征收对象属于居住困难户，在分割动迁协议时才有意义。动迁过程中某个单个个体居住困难，但是该户不是居住困难户，那么动迁协议是无法体现单个个体居住困难的。
如果个体向争取居住困难的补偿，只能是在确定同住人的基础上，向法院酌情主张适当多分。
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