租赁集体土地建厂，您必须知道这些事

租赁集体土地建厂，您必须知道这些事

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现今，因集体土地相对便宜的租金，租赁集体土地建厂的情况屡见不鲜。但在目前的法律环境下，“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设”，仍然是国家严格限制的行为。

最高法在（2016）最高法民申1223号民事裁判书中认为，该规定属于效力性强制性规定。也就是说，如果租赁集体土地用于非农建设，则该合同因违反了法律的强制性规定而无效。

可见审判实践中，擅自出租集体土地使用权行为也多被法院认定为无效行为。

目前为止，只有个别省市对“集体建设用地使用权的流转”问题进行了明确规范。但大部分省市对于集体土地使用权流转问题仍适用《土地管理法》。根据《土地管理法》第43、59、60、63条的规定，

一、任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。

二、集体建设用地仅限于兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡镇村公共设施和公益事业建设等3种使用范围。

三、不符合上述规定的集体土地使用权主体资格，既不能在集体土地初级市场取得集体土地使用权，也不能在集体土地二级市场以出让、转让或出租形式获得。

四、对于集体土地企业使用权的对外出租，法律是有限制条件的，即仅限于出租与集体经济组织开办的或以入股、联营形式与他人共同举办的乡镇企业。

租赁集体土地建厂的合同是否有效，将在今后涉及到诸多法律问题。就征地拆迁方面而言，该租赁合同涉及到企业主所获得的拆迁补偿款。

如果合同无效，依照《合同法》，承租企业的土地使用权便应当予以返还，那么便相当于该土地属于村集体经济组织，则土地补偿费归集体经济组织所有。

因此，对于签订集体土地租赁合同取得企业经营用地，需要谨慎对待并尽量避免相应法律风险。在此，李文谦和孟文静律师建议您，可以从以下考虑规避法律风险：

1.通过股转转让方式取得集体建设用地的使用权。

但是这种方式对于仅仅需要解决用地问题的企业会面临解决整个企业的行业转化、债权债务重组等一系列其他问题，对于需要取得大面积土地用于长久生产经营，并需要兴建大批厂房的企业，建议从源头开始规范拿地方式，以避免合同无效导致的更为严重的经营损失。

2.通过租赁集体建设用地上已有的房屋达到取得生产经营场地的需要。

这种方式相对于前一种而言，取得生产经营场地的方式较为简单，也容易操作，但需要注意的前提条件是，已有的建设用地及地上房屋，是通过合法的审批手续取得的。

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