集体土地租赁案，二审终定

律师观点分析

  上诉人（原审被告）：昆明市某某有限公司，住所： 昆明市官渡区六甲乡福保村。

  被上诉人（原审原告）：昆明财经管理专修学校，住所：昆 明市五华区教场东路128号。

  委托诉讼代理人：李秀梅，云南宇然律师事务所律师，特别 授权代理。

  委托诉讼代理人：刘仁波，云南宇然律师事务所实习律师， 一般授权代理。

  上诉人昆明市某某有限公司（以下简称“某某”）因与被上诉人昆明财经管理专修学校租赁合同纠纷一案， 不服云南省昆明市五华区人民法院一审民事判决，向本院提起上诉。

本院于2022年6月16日立案后， 依法组成合议庭进行了审理，上诉人某某的委托诉讼代理 人魏可、钱昱舟，被上诉人昆明财经管理专修学校的委托诉讼代 理人李秀梅、刘仁波到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

判决如下：

  驳回上诉，维持原判。

  二审案件受理费78300元，由上诉人昆明市某某有限 公司承担。

诉求与案情

  上诉人某某的上诉请求：一、请求撤销原审判决；二、 请求判决驳回被上诉人昆明财经管理专修学校的一审全部诉讼请 求；

三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人昆明财经管理专修学 校承担。事实和理由：一、一审法院错误认定《合作协议书》效 力。

一审法院认定双方间为租赁合同法律关系，具体适用《民法 典》中关于租赁合同的相关规定及《最高人民法院关于审理城镇 房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。

一审法 院以《合作协议书》、《补充协议》是双方当事人真实意思表示， 不违反我国有关法律法规和社会公共利益为由，认为成立并生效。

但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体 应用法律若干问题的解释》第二条之规定，上诉人提供的证据《关 ?于兰色庄园有关问题的请示》，可以明确涉诉房屋是基于历史遗 留问题并未办理相关建设工程规划许可证，《合作协议书》及《补 充协议》为无效合同。

一审法院因错误未适用《最高人民法院关 于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，导致错误认定合同效力。

二、上诉人福保文 化城无任何过错。《合作协议书》在订立、履行过程中，上诉人 某某均无任何过错。首先，根据《关于兰色庄园有关问题 的请示》、《蓝色庄园国有资产划拨移交书》、《会议纪要》、

《福保村两委“关于昆富纸业有限公司及兰色庄园有关事项”的 会议纪要》，上诉人某某有权对外合作本案涉诉租赁物。 其次，一审法院错误认为上诉人某某未尽告知义务。

一、 基于《合作协议书》第一条第二款约定“本协议签订前，乙方对 本协议所指场所进行充分考察，故双方均同意合作基于场地现有 状态进行合作”，被上诉人在签订《合作协议书》前对涉诉租赁 物已经实地考察，对房屋现状、离滇池距离以及房屋是否具有证 照情况已经充分知悉，在《合作协议书》订立过程中不存在上诉 人某某对其任何隐瞒。

二、被上诉人作为专业的教育机 构，对办学许可证办理的问题是比上诉人某某要更为熟悉 和了解,其在实地考察完涉诉租赁物后仍愿意与上诉人某某 城签订《合作协议书》证明其认为基于涉诉租赁物可以办理办学 许可；同时，《合作协议书》约定是由被上诉人负责办理办学所 需全套手续的合法申报和审批。3、2020年2月26日昆明市 官渡区教育体育局回复明确载明“L昆明财经管理专修学校在未 经我局同意的情况下擅自在某某办学，属违规办学。我局 相关工作人员曾经明确告知：官渡区某某处于滇池一级保 护区范围，不能用于办学，请另选址办学。”最后，根据《合作协议书》第八条第三款，明确约定“协议期内，若遇政府规划、 拆迁及其他不可抗力因素，甲方提前三个月通知乙方，乙方应予 服从。由此造成合同不能全面履行的，双方均互不承担违约责任。” 本案中，被上诉人搬离涉诉租赁物便是因为政府拆迁的行为，上 诉人不应当向被上诉人承担违约责任。上述内容足以明确反映， 未能办理办学许可证的责任在于被上诉人；同时，其亦明知涉诉 租赁物是不能办理办学许可证。

三、一审法院错误支持被上诉人 的诉请。（一）被上诉人诉请的租金不应返还。根据《最高人民 法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题 的解释》第四条的规定，即使租赁合同无效，承租人需要按照合 同约定的租金标准支付房屋占用使用费。本案双方无争议，且法 院查明的事实是被上诉人搬离涉诉租赁物的时间为2?2?年10月 30日；同时，亦查明在此之前，被上诉人已经实际控制、使用及 在此有大量学生，从事办学活动。被上诉人缴纳的第一年40。万 元租金不应返还。（二）被上诉人诉请的保证金应当进行扣除。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应 用法律若干问题的解释》第四条的规定，及被上诉人占用涉诉租 赁物的期限为2019年7月30日至2020年10月30日。被上诉人 已缴纳第一年的租金使用期限至2020年7月30日，则2020年7 月30日至2020年10月30日的3个月的房屋占用使用费应当在 保证金中予以扣除。根据《合作协议书》的约定的租金标准，3 个月的房屋占用使用费为10。万元，该3个月的房屋占用使用费与被上诉人缴纳的保证金100万元扣除后，上诉人某某不 应向被上诉人返还保证金。一审法院在此情况下，仍要求上诉人 某某返还上诉人保证金100万元严重损害上诉人某某 城的合法权益。（三）一审法院错误支持被上诉人的违约金和损 失赔偿诉请。首先，《合作协议书》系无效合同，即其中的条款

 均无效，一审法院以有效合同的处理方式认为上诉人某某 应当支付违约金系错误的。其次，即使《合作协议书》有效，一 审法院支持200万元的违约金仍明显过高，达到租金标准的50%. 再次，根据《民法典》第一百五十七条规定“民事法律行为无效、 被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应 当予以返还；

不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有 过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的， 应当各自承担相应的责任。

法律另有规定的，依照其规定。， 上诉人某某未有任何过错，则不应赔偿被上诉人财管学校 相关损失。最后，被上诉人财管学校提供证据主张的相关损失也 没有事实和法律依据。

   被上诉人昆明财经管理专修学校辩称，一审判决认定事实清 楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

   被上诉人昆明财经管理专修学校向一审法院提出的诉讼请 求：

1、判令解除原、被告于2019年7月30日签订的《合作协议 书》、于2019年8月13日签订的《补充协议》；

2、判令被告返 还原告租金4000000元；

3、判令被告返还原告保证金1000000元；

4、判令被告支付原告违约金4500000元。

   一审法院认定事实：2019年7月30日原、被告签订《合作 协议书》，约定原告负责办学的全部事宜包括但不限于办学所需 全套手续的合法申报和审批、招生、教学和按计划完成课程组织 安排、办学师资的组织和安排、办学投资等；

被告负责提供场地， 将地上建筑物及符合办学要求的设施设备交付原告，向原告收取 费用并做好后勤保障等工作；在签订协议前，原告对场地进行了 充分考察，故双方基于场地现有的状态进行合作，不存在任何可 以导致合同无效、可撤销或解除的事由，除非被告提供的场地性 质无法用于原告办学、教学；

被告将昆明市福保渔港的金海岸1 号楼、2号楼、海康园、海星园、海滨楼及会议配套基础设施、 场地就现状提供给原告作教学使用；

使用期限五年即自2019年9 月1日至2024年8月31日；每年合作费用4000000元，保证金 1000000元；

因不可抗力或重大情势变更，被告客观上无法提供 租赁物给原告使用，应在不可抗力或重大情势变更发生之日起30 日内通知原告，协议自然解除，被告应退还原告剩余房租；

因被 告提供的场地存在权属争议、瑕疵、无处分权、场地被抵押、查 封、拍卖、性质不适宜为原告教学等所有一切可能发生的情况导 致原告无法继续开展教育及办学工作，原告享有单方解除权，并 有权要求被告返还已付的全部款项，原告因上述情形搬迁、搬离 的，被告应赔付原告全部损失包括但不限于搬家费、原告另寻场 地发生的一切费用、原告另寻场地后产生的前六个月的租赁费；

 如按合同约定守约方享有合同的单方解除权，则违约方应赔偿守 约方违约金，违约金数额按原告应付全部费用为基数，根据违约 程度和对守约方造成的损失计算，最低不超过应付费用总额的 20%,最高不超过应付款项总额的两倍。

2019年8月13日原、 被告签订《补充协议》。2019年7月31日原告交付被告保证金 1000000 元。2019 年 7 月 31 日、9 月 18 日、10 月 25 日、11 月 8 日被告签章的收据载明收到原告场地使用费1000000元、1500000 元、1000000元、500000元。

2020年2月24日昆明市五华区教 育体育局向原告发出的行政整改通知书载明鉴于原告已搬迁至官 渡区某某福保渔港办学，原告变更办学地点后，应到官渡 区教育体育局办理审批手续，如在2020年申报招生计划之前仍未 办理，该局将暂停原告2020年度招生计划。

2020年2月26日昆 明市官渡区教育体育局向昆明市五华区教育体育局发出的回复载 明原告租用的某某福保渔港在滇池流域水环境综合治理拆 迁范围，《官渡区滇池流域水环境综合治理“十三五”规划》、

 《官渡区滇池保护治理“三年攻坚”行动实施方案( 2018-2020 年)》、《官渡区滇池流域保护治理“三年攻坚”行动2020目标 任务分解方案》明确了拆迁时限是2020年6月30日；

请昆明市 五华区教育体育局责令原告停止办学，尽快搬迁。2020年3月30 日昆明市五华区教育体育局向原告发出的《关于暂停昆明财经管 理专修学校2020年度秋季学期招生计划的通知》载明2020年2 月26日昆明市官渡区教育体育局复函告知某某渔港会议 中心属于滇池流域生态保护区，不能用于办学，要求原告尽快搬 迁，鉴于原告没有符合办学条件的办学场地，决定暂停原告2020 年度秋季学期招生计划。

2020年8月31日昆明市官渡区人民政 府六甲街道办事处发出的拆除通告载明拆除范围包括本案讼争租 赁物，搬迁时间自2020年9月20日起。

2020年10月30日原告 返还被告租赁物。2021年12月27日被告收到一审法院送达的民 事起诉状副本。

   一审法院认为：本案系租赁合同引起的诉讼纠纷。原、被告 签订的合作协议书、补充协议系双方当事人真实意思表示一致的 结果，不违反我国有关法律法规和社会公共利益，依法成立并生 效。

2020年2月26日昆明市官渡区教育体育局的回复载明原告 租用的某某福保渔港在滇池流域水环境综合治理拆迁范 围，《官渡区滇池流域水环境综合治理“十三五”规划》、《官 渡区滇池保护治理“三年攻坚”行动实施方案(2018-2020年)》、 《官渡区滇池流域保护治理“三年攻坚”行动2020目标任务分解 方案》明确了拆迁时限是2020年6月30日。

被告作为出租方， 不可能不知道上述情况，然被告未尽告知义务。协议约定因被告 提供的场地存在权属争议、瑕疵、无处分权、场地被抵押、查封、 拍卖、性质不适宜为原告教学等所有一切可能发生的情况导致原 告无法继续开展教育及办学工作，原告享有单方解除权，并有权 要求被告返还已付的全部款项。

故被告的违约行为致使原告解除 合同的条件成就。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲 裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张 的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。

故 合作协议书、补充协议于一审法院送达被告起诉状副本时即2021 年12月27日解除。故被告应退还原告租金4000000元、保证金 1000000元。

协议约定如按合同约定守约方享有合同的单方解除 权，则违约方应赔偿守约方违约金，违约金数额按原告应付全部 费用为基数，根据违约程度和对守约方造成的损失计算，最低不 超过应付费用总额的20%,最高不超过应付款项总额的两倍。

违 约金具有赔偿损失和惩罚的性质，结合原告用于办学的合同目的, 客观上造成原告搬迁、再次选址等实际损失，且被告请求降低， 一审法院酌情被告支付原告违约金2000000元。

综上，据此，依

 照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百六十 二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、 第五百八十五条第一款和第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百二十一条规定，判决：

一、原告昆明财经管理专修学校与 被告昆明市某某有限公司于2019年7月30日签订的《合 作协议书》、于2019年8月13日签订的《补充协议》于2021 年12月27日解除；

二、由被告昆明市某某有限公司于本 判决生效后十日内退还原告昆明财经管理专修学校租金4000000 元、保证金1000000元；

三、由被告昆明市某某有限公司 于本判决生效后十日内支付原告昆明财经管理专修学校违约金 2000000 元。

   二审在审理过程中，双方当事人均未提交新证据。

   对于一审法院确认的案件事实，双方当事人均无异议。上诉 人某某请求补充确认：

1、被上诉人于2019年8月初搬入 案涉场所；

2、被上诉人已经实际使用案涉场所，学生已经进入案 涉场所进行学习。本院认为，上诉人要求补充的案件事实与本案 处理不具有关联性，本院不予补充确认。本案经本院二审审理查 明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。

   归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人的 上诉请求是否成立？

   本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国 民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉 讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当 提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当 事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举 证证明责任的当事人承担不利的后果。”

本案中，上诉人主张双 方租赁合同系无效，本院认为，双方租赁的土地系农村集体经济 组织所有，因此不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合 同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，双方签订的《合作 协议书》符合法律规定，双方当事人应当按照协议书的约定，履 行各自的义务。

上诉人明知涉案土地不能用于办学使用，仍然将 其出租给被上诉人，导致合同目的不能实现，上诉人构成违约，依法应当承担违约责任。

上诉人主张不应当退还租金、保证金以 及违约金过高，于法无据，本院不予支持。

  综上，上诉人昆明市某某有限公司的上诉请求无事实 和法律依据，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用 法律正确，本院予以维持。

据此，依照《中华人民共和国民事诉 讼法》第一百七十七条第一款第（一）项之规定，判决如下：

  驳回上诉，维持原判。

  二审案件受理费78300元，由上诉人昆明市某某有限 公司承担。

  本判决为终审判决。