壹、租金减免篇
问题1
国有企业出租房屋租金减免政策如何？
回答：
根据《上海市全力抗疫情助企业促进发展的若干政策措施》（2022年3月29日，上海市人民政府办公厅印发）规定：
承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，2022年免除3个月租金，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金。
问题2
非国有企业出租房屋租金减免政策如何？
回答：
根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》以及《上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答三》。
疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，可以和出租人协商减免租金、延长租期或者延期支付租金，协商不成可请求法院适用情势变更规则，变更或解除合同。
根据笔者2020年疫情后的诉讼经验，法院会参考如下因素，酌定在1-3个月期间内减免商户租金：
经营房屋不能使用的周期长度；
所在商场、写字楼公布的“不得使用经营房屋”的周期以及公布的减免标准；
经营业态受疫情影响严重程度。
问题3
对于减免的租金在何时享用？
回答：
根据上海高院的回答三，疫情期间如果导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，可以协商减免租金、延长租期或者延期支付租金。
但并没有明确列明减免的租金在哪个月使用，因此实践中不少出租方会要求承租人在未来的租赁期限内分期享受租金减免，对于这样的要求我们建议双方充分协商，若出租人有合理理由，则在未来享用租金减免优惠的要求存在被法院支持的可能。
问题4
物业费能否减免？
回答：
原则上租金减免仅涉及租金。出租方提供物业服务的以及实际发生的水电费等公共事业费不减免。
问题5
出租人为二房东能否减免租金？
回答：
2020年新冠疫情爆发后，上海地区曾经出现不少租赁合同纠纷案件，由于上海地区国有企业房屋大多存在转租给“二房东”再进行出租，甚至层层转租的情形，当时上海地区关于租金减免的诉讼中较为突出的争议焦点在于实际享受租金减免政策是否实际享受到实际承租商户头上；
以及租金减免的标准以实际承租商户的租金标准（较高）还是按照产权方给到一手承租人的租金标准（较低）这些问题。
需要指出的是，在2020年疫情后，上海地区对于国有企业房屋出租后又转租的情形，在司法实践中基本都认定了应将减免租金的措施落实到实际经营商户手中，但在政策层面并未规定。
本次上海地区的政策明确了这一问题，要求确保实际承租商户享受到租金减免政策，我们也认为减免标准也应当以实际承租人租金标准为准。
问题6
承租人在疫情前已经违约，能否享受租金减免？
回答：
有文件规定，若承租企业在疫情前拖欠租金或者存在其他违约行为的，不得享受租金减免政策。
但根据笔者诉讼实践，法院认为该类情况与租金减免无关，租金减免是承租企业受到疫情影响下的租金变更和调整；但若在疫情前拖欠租金的，可以一并折抵。
问题7
法院对于租金减免问题的认定，不可抗力/情势变更?
回答：
根据《上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答三》：
不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，疫情以及疫情防控措施一般属于法律规定的不可抗力。疫情或者疫情防控措施致使合同目的无法实现的，当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第一项的规定主张解除合同；
疫情或者疫情防控措施致使合同不能履行的，当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款的规定主张免责或者部分免责。
人民法院应根据疫情发生时间、发展期间、严重程度、地域范围等对合同履行的实际影响，考虑到疫情防控分区管理下封控区、管控区、防范区等区域阶梯式封控措施强度以及不同行业、不同纠纷受人员流动限制的影响程度等因素，综合判断疫情或者疫情防控措施作为不可抗力与合同履行障碍之间的因果关系。
贰、退租篇
问题8
能否以疫情为由解除租赁合同？
回答：
从法院认定的规则来看，新冠疫情在房屋租赁合同案件中仅为变更租赁合同的因素，即在租赁期限内发生疫情情形，双方可以对疫情期间的租金进行调整，减免租金或者通过延长租赁期限的方式处理。
但若以疫情为由提出解除租赁合同，并没有法律依据，如要坚持以此解除合同，可能会被法院认定为违约。
问题9
疫情恢复后，不支付租金如何承担违约责任。
回答：
如前问，若在疫情恢复后仍不支付租金，可能会被法院认定为违约。则应当根据合同约定的条款承担违约责任，且可能被出租方主张根本违约而解除租赁合同，要求返还房屋。
问题10
逾期违约金标准？
回答：
租赁合同可能会约定逾期支付租金的，承担一定比例的逾期违约金，但逾期违约金的标准可能会被法院调整，根据我们的诉讼经验，逾期违约金按照每日万分之三左右为合理标准，法院支持的概率较高。
但若在过程中违约方的恶意程度较高，或者给出租方带来的损失较大，则也可能高于该标准。
问题11
违约金、没收保证金、免租期补足的违约责任如何认定？
回答：
合同约定解除合同的违约金、出租方没收的保证金以及免租期租金补足的违约责任，在性质上都属于违约责任，法院一般会一并计算。
这三者违约责任合并后会根据出租方的实际损失为标准进行调整。调整时所参考的因素为出租方实际损失，即空置期、免租期、中介费等损失进行综合考量。
问题12
逾期返还房屋占用费标准如何认定？
回答：
不少租赁合同会约定承租人在合同解除或者到期后，逾期返还房屋的则按照届时租金标准的两倍/三倍计算占用费。
实践中，法院会根据实际逾期返还的原因、过错等因素，结合房屋周边地区租金市场价格调整占用费，原则上按照一倍租金标准支持的概率较高，但若承租人恶意拖延返还，存在重大过错的，则可能超出一倍标准予以认定。
问题13
装修复原义务是否需要履行？
回答：
若租赁合同中约定承租人返还房屋时应当承担装修复原义务的，则应当履行该复原义务。若承租人没有履行的，则法院会将出租人实际代为履行复原义务所发生的费用要求承租人承担，并且还会要求承租人承担合理的复原期间的房屋占用费损失。
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