何为物权期待权？物权期待权能否排除强制执行？

1个回答

一、临近交房，开发商破产，购房者怎么办？

最近的王女士因为购房问题，整个家庭都被闹得鸡飞狗跳。事情的起因是：王女士与丈夫从大学毕业后，便来到深圳工作。因为双方家庭都不富裕，双方准备完全依靠自己的努力购买商品房。

理想很丰满，但是现实总是那么的残酷。从2013年开始深圳的楼市一直是一天一个价格，已经结婚生子的王女士，心里十分着急。

依靠双方的工资更难凑齐在商品房的首付，更别提孩子马上要上学，还要赡养双方的父母。所以购买一套属于自己的商品房，便是王女士的一个愿望。

随着深圳的发展，深圳的楼市也像是坐了过山车，房价之高让人瞠目结舌。眼看在深圳购房无望，王女士便与丈夫商量准备在惠州购买一套商品房。

本想着虽然惠州较远，但是房价一天一个价格，怕再过几天，惠州也买不上了。而且，自己家庭积蓄基本可以购买一套三室一厅，只要开发商交房后，自己就能住上自己的房子了。

于是，王女士与丈夫便于开发商签订了《商品房买卖合同》，并支付了全部的购房款。

结果，天有不测风云，随着经济转型，整个房地产市场出现低迷，惠州很多房地产开发商都出现资金短缺的问题。王女士购买的楼盘也是一连几个月都没有动工，本来今年年底准备收房的王女士，没有等到开发商如期交付，反而等到开发商破产的消息。

银行等债权人已经起诉开发商，并且已经胜诉，准备执行包括王女士购买的楼盘。王女士顿时慌了，自己家庭十几年的积蓄全部投入了进去，难道要竹篮打水一场空吗？

于是，王女士便向律师咨询自己应该怎么办才能保住房子？

二、何为物权期待权？

所谓的物权期待权，是指在未来的物权上将要取得或者实现的权利。基于对无过错的购房者居住权、生存权的保护，法律赋予履行了大部分合同义务的购房者一种权利，使其可以在执行程序中，对抗、排除法院的强制执行，并具有优先于抵押权的效力，避免购房者陷入房财两空。

目前，关于物权期待权的法律规定，一般认为是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条。

分别被认为一般买受人的物权期待权与消费者物权期待权。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一般买受人的物权期待权的构成要件是：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，消费者物权期待权的构成要件是：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

为了平衡各方利益，并非所有的消费者都享有上述权利。根据法律条文的文义，并结合其立法目的，只有符合上述的构成要件的主体才可以在执行程序中，主张物权期待权，并可以以此对抗强制执行。

即，遇到开发商逾期交付房屋，濒临破产，购房者也不要轻易断供。法律为了保护处于弱势地位的购房者，为了保障其居住权和生存权，规定了其可以主张物权期待权，提出执行异议，避免自己陷入房财两空的局面。