买房人未在交付前提出房屋漏水、墙皮开裂异议，法院不支持要求损害赔偿的诉求

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北京房产专业王辉律师（13810953787）专业代理二手房买卖、房产继承、借名买房、婚姻房产、经济适用房、央产房、军产房、公房承租权及房产拆迁等各类房产纠纷案件。

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【基本案情】

原告与被告于2020年6月13日经北京xx置地房地产经纪有限公司居间，签署《房屋买卖业务签订文件合同合订本》，约定将诉争房屋以370万元进行买卖。

诉争房屋的房款均已支付完毕，由于诉争房屋存在屋顶渗水发霉、管道与墙体接触部分墙体开裂、墙体沿管道走向开裂、管道及阀门老化等重大安全隐患，严重影响原告居住安全，至今尚未办理物业交割。

双方签订合同过程中，被告未告知房屋的瑕疵问题，未尽告知义务。原告通过居间方多次与被告协商赔偿问题但无法达成一致意见，故诉至法院，要求判令被告就位于北京市xx区xx号房屋（以下称诉争房屋）漏水、墙体开裂、暖气管道问题等瑕疵赔偿原告共计100000元，上述赔偿由物业交割保证金抵扣。

被告辩称：不同意原告的诉讼请求。被告不存在隐瞒的情况，诉争房屋系老房子，看房时房屋没有漏水，房顶发霉情况已告知，管道与墙体开裂在看房时并不存在，且原告知晓房屋老化。

房屋建成后被告一直在诉争房屋内居住，从未出现过漏水渗水问题，也未因此进行过修理。

【法院审理查明】

2020年6月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告将诉争房屋出售给原告，总价款370万元，2020年9月30日之前被告将诉争房屋交付给原告，双方均同意自合同签订之日起60日内共同申请办理不动产转移登记手续。

双方应当在交房当日自行办理物业交割手续，并一致同意原告从成交总价款中留存10万元作为物业交割保证金，该保证金可以抵扣物业交割日前被告所需负担的欠费及被告未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失，具体抵扣金额以双方签署的书面协议或法院生效裁判文书中载明的金额为准。

原告应于过户前3个工作日以理房通支付的方式支付被告。

经询，双方均认可被告已经实际收到房款360万元，原告已将10万元物业交割保证金支付至理房通账户。原告称2020年7月9日诉争房屋不动产变更至原告名下，2020年8月30日被告将诉争房屋钥匙交给原告，2020年8月31日诉争房屋完全交付给原告。

原告表示看房时有看到屋顶的黑迹，屋内未漏水，墙体开裂未注意，有看到屋内的管道但不知道系公用供暖管道，2020年9月23日开始其对诉争房屋进行装修，包括对墙面进行粉刷等，其接收房屋后诉争房屋内并未出现过滴水、漏水、渗水情况。

原告提交照片打印件，证明诉争房屋内存在无法进行装修改动的公用管道。被告认可真实性，但表示该管道为供暖管道，并无人告知系原告所称的公用管道。

被告提交视频光盘，证明中介公司发布诉争房屋房源信息时上传的VR视频中都能看到屋顶的霉点和屋内的管道。原告认可真实性。

原告提交录音光盘及书面整理资料，证明被告未告知房屋内存在公用管道。被告认为书面整理资料与实际谈话内容出入大，原告与他人谈话录音不认可，均不认可证明目的。

【法院判决结果】

驳回原告全部诉讼请求。

【律师解析】

原告与被告之间就诉争房屋签订房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告称其买房之前看房时及接收房屋后屋内并未存在过漏水、渗水等问题。

原告提交的照片显示管道附近的墙皮有些脱落，但诉争房屋系旧房，原告购房之前看房时应知晓诉争房屋的状况并应看到墙皮的情况。

若原告认为墙皮开裂的严重程度已经影响到原告对房屋的实际使用，应在收房时提出异议，并由双方共同确认开裂的范围和修复方案之后再进行装修。

且原告无证据证明其所称的墙皮开裂系因被告在房屋买卖合同签订之后未妥善保管房屋造成的，故原告据此要求赔偿没有依据。

原告表示看房时有看到屋中的暖气管道，但认为其没有能力和义务去识别该管道为公用供暖管道，但诉争房屋的供暖方式是楼房建设时由专业人士同一规划设计的，供暖方式为集中供暖，以集中热源所产生的热水作为热媒，通过管道向用户供暖。

诉争房屋内的供暖管道是集中供暖时输送热水的一部分，与其他楼层的管道串联以实现供暖。因此，该管道的设计及性质亦非被告可控制和改变的，原告以被告未尽告知义务为由要求被告赔偿没有依据。

综上，原告要求被告赔偿损失均没有依据，法院不予支持。