【问题的引出】相信不少的购房者在与房地产开发商签订购房协议时都会被要求同时签订一份“前期物业协议”。碍于条文众多，逻辑冗杂，购房者往往都是一笔带过在“前期物业协议”上草草签字而不在意细节。
那么，这个“前期物业协议”到底是什么？它到底能不能约束你？物业服务不满意是开发商还是业主有权解聘前期物业？笔者将通过此文予以分析。
【案情简介】案号：
一审：（2019）鲁0104民初1800号
二审：（2019）鲁01民终10154号
再审：（2020）鲁民申5097号
案件当事人：济南万佳物业管理有限公司（一审原告、二审上诉人、再审申请人，以下简称“万佳公司”）、王立志（一审被告、二审被上诉人、再审被申请人）。
基本案情2013年3月1日，济南大南方房地产开发有限公司（甲方）与万佳公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：就甲方选聘乙方对东方新天地花园提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。
2013年6月23日，济南大南方房地产开发有限公司（甲方）与王立志（乙方）签订《房屋交接书》，约定：自2013年6月23日，甲方将东方新天地小区2号楼1单元702室房产交付乙方，双方共同确认。
协议生效后，济南大南方房地产开发有限公司代王立志向万佳公司支付了自2013年6月23日至2014年6月23日的物业服务费2367元。
因王立志至起诉之日仍未支付自2014年6月23日起至2017年12月31日止的物业服务费8461.31元，万佳公司为此诉至一审法院要求处理。
【法院裁判观点】本案一、二审法院均根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《物业管理条例》第二十四条规定：“”认定开发商与万佳公司签订的前期物业管理协议无效，原、被告不存在物业管理关系而驳回了万佳公司的全部诉讼请求。
针对万佳公司再审提出的“《物业管理条例》第二十四条属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定”，山东省高院认为：《物业管理条例》第二十四条第二款规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；
投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”
《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
本院认为，《物业管理条例》第二十四条第二款属于效力性强制性规定，建设单位选聘前期物业服务应当采取招投标的方式，违反该规定订立的前期物业服务合同无效。
原因在于物业企业的选任对业主权利影响很大，而前期物业服务企业的选任主体与实际享受物业服务的主体是不一致的，为了避免建设单位选聘物业服务的任意性，保障物业实际享用人的权益，法规规定建设单位选聘物业服务企业应当通过招投标的方式，除投标人少于3个或者住宅规模较小并经过主管部门批准外，不得采取协议的方式选聘物业服务企业。
根据原审查明的事实和在卷证据，2013年3月1日，建设单位济南大南方房地产开发有限公司与万佳公司直接以签订《前期物业服务合同》的方式，约定选聘万佳公司对东方新天地花园提供前期物业管理服务事宜。
因此，该前期物业服务合同未经过招投标，且亦不属于《物业管理条例》规定的“经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业”的情形。
故原审认定济南大南方房地产开发有限公司与万佳公司签订的《前期物业服务合同》无效，不支持万佳公司基于有效合同要求王立志支付物业费的诉求，并无不当。
据此驳回了万佳公司的再审申请。【案例评述】在本案中，无论是一审、二审还是再审都没有将认为“《物业管理条例》第二十四条”属于效力性强制性规定说明清楚，均是出于对物业实际享用人权益的保护，通过法理以及人情说理便将“《物业管理条例》第二十四条”归纳为“效力性强制性规定”。
笔者通过案例检索发现，不同的法院针对此问题会出现截然相反的判决，有些法院也会因为《物业管理条例》第五十六条规定了违反《物业管理条例》第二十四条处以的行政处罚规定而认定《物业管理条例》第二十四条属于“管理性强制性规定”而支持了物业公司的诉讼请求。
诚然，该问题在之前确实没有一条法律、法规可以依据，不同法院，不同法官会对上述条文的理解与适用存在偏差。但是，该问题在2019年11月08日《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称“九民纪要”）颁布并实施后就有了一个明确的裁判依据，但遗憾的是，本案的二审及再审裁判时间均晚于2019年11月08日，却没有法官援引《九民纪要》进行判决。
【律师评析】首先，前期物业指的是在业主和业主大会尚未成立前，开发企业为了完成正常的住宅交付和管理，自行聘请的物业服务企业。
我国《民法典》规定了聘请以及解聘物业公司应当由全体业主共同决定，但是鉴于每户业主的收房时间不一致等原因，在房屋交付使用的前期要求多数业主一致同意聘请同一家物业公司是不现实的，并且收交房的工作是持续的，在此过程中需要物业公司介入来提供物业管理服务。
因此，为了避免在此过程中出现混乱，方便管理，《物业管理条例》也明确赋予了开发商通过招投标的方式确定前期物业公司。
也所以说，如果开发商通过合法合规的方式与前期物业公司订立了《前期物业管理协议》，该协议可以突破合同的相对性，将效力溯及全体业主。
业主在该协议的约束下，应当及时、足额缴纳物业费。
其次，在实践中，其实很多的前期物业公司都是通过开发商直接指派或者是开发商的关联公司参与前期物业管理。在现行的的法律、法规之下，以上述形式订立的《前期物业协议》应当被认定为无效，其效力也自然无法溯及全体业主。
因为该协议违反了《物业管理条例》第二十四条，未经过招投标方式，亦未在有关部门进行备案，亦不属于“经物业所在地的区、县，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业”的情形。
在上文中我们提到，《物业管理条例》第二十四条中规定的开发商应通过招投标的形式确定前期物业公司，而该条文也确实属于“效力性强制性规定”，其原因在于《九民纪要》第三十条明确规定了：下列强制性规定，应当认定为“效力性强制性规定”：……交易方式严重违法的，如违反招投标等竞争性缔约方式订立的合同。
因此，在认定《物业管理条例》第二十四条属于“效力性强制性规定”的前提下，我们当然可以援引《民法典》第一百五十三条第一款要求法院确认合同无效。
再次，那么如果开发商出于种种考虑想要更换前期物业，他的更换行为是否有效呢？新更换的物业公司还能不能称作“前期物业”呢？
答案是否定的。因为除了根据《民法典》第二百七十八条第四项，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的规定，《民法典》第二百八十四条第二款也规定了规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
现行法律、法规仅仅赋予了业主解聘物业公司的权利，而并未赋予建设单位解聘物业公司的权利。开发商未通知业主召开业主大会，也没有采用书面形式征求业主意见，擅自越权解聘原前期物业公司并与新物业公司公司签订物业服务合同侵犯了业主的自主选择权，其解聘行为应当被认定为无效，开发商聘请的新物业公司也不能成为合理合法的前期物业公司。
【后记】每一位小区的业主都有着维持小区秩序，促进小区更好发展的责任，而物业公司的存在，在一定程度上帮助了业主履行上述责任。
在享受物业服务的同时，按时足额缴纳物业费也是每一个业主义务。本文的撰写并不是为了指导业主如何逃避缴纳物业费，也并不是说所有的物业公司都是无所作为的“无良商家”。
一方面，任何人，包括业主以及物业公司的合法权益应当得到法律的保护，任何侵权越界行为都应当承担相应的法律后果；而另一方面，各方也需要切实履行自身的义务，当物业公司积极履行职责，一丝不苟时，其与业主之间的关系也就进入了良性循环，业主拒交物业费的行为也将不复存在。
作者简介作者：谭冉个人简介：毕业于英国格拉斯哥大学，获得国际经济法硕士学位，研究领域为银行与金融、跨境投资、财富管理等。
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