在农村地区，一些农民翻建、重建自家宅基地上老旧、破损甚至自然坍塌的房屋，出于居住生活需要而没有及时申请办理建房审批手续和乡村建设规划许可证。
这样的房子收到了限拆决定，如何保住房子呢？
圣运律师代理过不少类似案例，根据以往判决，一般法院认为，当事人所建房屋虽属未批先建，但是在原有宅基地上翻建，用于自住，房屋也未超过原有面积，更未加盖。
如果房屋被认定为违建并拆除，当事人和家人必将面临流离失所的可预见结局。
对此，圣运律师事务所王有银主任将结合一起类似案件为大家详细讲解：未经批准，在原有宅基地范围内翻建房屋亦不应被拆除！
基本案情
刘女士全家有一套房屋，房子建了几十年，由于当年经济条件限制，房屋质量比较差。2015年，房屋多处开裂，屋顶漏雨成为危房。
刘女士没有能力购买房子，只能选择在自家宅基地上翻建房屋。
在翻建之前，刘女士找过街道办，提交了改造申请，材料上交后工作人员称根本就没有审批翻建房屋的机构，后又找到区城管局，城管局让她提交了房契、身份证和房屋破旧的有关相片及申请书，并特意要求刘女士在申请书上注明绝不盖二层。
材料上交后工作人员未提出异议并告知刘某艳，你们既不违章也不违建也不违法，于是刘女士于2016年3月开始翻建房屋。
房子翻建完成后，某日，当地执法监察队在检查中发现刘女士的房子不符合规划要求，进行立案，随即，便收到了限拆决定。
刘女士不服，于是向区政府提出行政复议申请，要求撤销限期拆除决定。区政府作出复议决定，维持限期拆除决定。刘女士不服，向区人民法院提起行政诉讼，要求撤销涉案限期拆除决定和行政复议决定。
一审结果：能补办手续不应责令限拆
区人民法院经审理认为，刘女士所建房屋虽确属未批先建，但刘女士是在原有宅基地上翻建，房屋用途属于自住，房屋也未超过原有面积，更未加盖，而且，房屋是刘女士一家的唯一居所。
针对刘女士所面临的困境，城管局应先选择采取责令限期补办规划手续等改正措施后，再针对相应改正的情况酌情作出决定。现直接作出限期拆除决定必然将对刘女士的权益造成过度损害，应属明显不当，故对城管局作出的被诉限期拆除决定依法予以撤销。
因区政府作出了维持的被诉复议决定，故应一并撤销被诉复议决定。
城管局、区政府均不服一审判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。
二审结果：未经批准，在原有宅基地范围内翻建房屋亦不应被拆除！
法院认为
北京市第一中级人民法院认为，对涉案房屋是否属于违法建设，城管局具有进行查处的职权，作出被诉限拆决定符合规定以及其行政程序合法，区政府作出被诉复议决定的行政程序合法均不持异议。
本案的焦点问题在于城管局作出被诉限拆决定是否具有合理性。经审查，城管局作出被诉限拆决定不具有合理性，理由如下：
比例原则要求行政行为的作出应兼顾行政目的实现与相对人权益的保护。如果行政目标的实现可能对相对人的权益造成不利影响，则这种不利影响应被限制在尽可能小的范围和限度内。
行政裁量行为应充分考虑手段与后果的关系，如行政裁量行为未充分考虑行为后果以及该后果背后的法益，则不符合比例原则的要求。
本案中，无论是《城乡规划法》第六十四条抑或是《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款均对规划行政主管部门查处未取得建设工程规划许可证即开工建设的情形作出了明确规定。
一般而言，规划行政主管部门应视违法建设的具体情节作出责令停止建设、限期改正、罚款、限期拆除、没收实物或者违法收入等措施或处罚。
而对于何为“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”，上述法律法规并无具体规定，从法律法规层面仍有进一步解释的空间。
尤其是相对人在原房屋严重影响居住安全与生活质量进行翻建的情况下，违法建设的查处机关应当充分考虑其所作行政行为是否会对违法建设人的居住安全与正常生活产生过度侵害，即应在充分平衡规划秩序利益与安居利益的前提下，采取适当的处理。
鉴此，城管局作出的被诉限拆决定，未充分考虑违法建设人的居住安全利益，不符合比例原则的要求。
行政行为的作出应当符合法规规范的目的。《北京市城乡规划条例》第四条规定，本市城乡规划和建设应当贯彻科学发展观，体现“人文北京、科技北京、绿色北京”的理念；
坚持以人为本，创造人居和发展的良好条件，妥善处理和协调各种利益关系，维护人民群众的根本利益。根据上述规定，城乡规划建设以及执法机关相应的执法行为均应贯彻“以人为本”的理念，保障人民群众有所居、安于所居彰显的是人的基本权利与尊严，亦是依法行政的应有之义。
城市管理综合执法部门的执法活动均须以此为依归，方能体现其正当性。
最终，北京市第一中级人民法院驳回了城管局和区政府的上诉，维持一审判决。
律师提示
圣运律师结合办案实践提示大家，各地法院在对此类纠纷的裁判中逐渐形成了较为统一的裁判标准，其中会充分考量涉案房屋是否系村民的唯一住宅，且其翻建行为是否出于居住目的。
宅基地使用权存在的价值就在于满足具有本集体经济组织成员资格身份的农村村民的居住生活需求，供其建造住宅。
若村民确因原有宅基地上房屋过于老旧，甚至已沦为危房等原因而翻建房屋且用于居住生活，那么即使其翻建行为未获审批，当地乡镇政府也不应对房屋实施强拆或者责令限期拆除，而要首先确保村民的基本居住生活需要。
在宅基地上翻建了房屋，收到当地部门的限拆决定，说我的房子是违建，这合理吗？ 在自家宅基地上翻新房屋的现象在农村普遍存在。很多农村房屋建于上世纪80年代甚至更早，由于当时经济条件限制加上年久失修，为继续居住使用也不得不进行翻新、翻建。对此，圣运律师事务所王有银主任将结合一起类似案件为大家详细讲解：未经批准，在原有宅基地范围内翻建房屋亦不应被拆除！基本案情刘女士全家在有一套房屋，房子建了几十年，由于
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结合自身情况咨询当地有关部门。
