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物业管理方案

二七年一月十二日

前/p>第一部分物业公司简介5

第二部分

第三部分

第四部分

22管理服务理念、方针、内容、运作机制、管理措服务理念二、方针三、内容四、管理运作机制五、管理措施管理经营机构框架及管理目标管理经营机构框架二、人员编制计划三、管理服务目标日常物业管理运作p>一、前期介入阶段的管理

二、入住装修阶段的管理

三、常规管理运作阶段的管理

为保证对小区制度化、标准化、规范化管理，物业管理公司将有选择，切合实际地执行以下规章制度。（因篇幅限制，本方案列出包含但不限于的制度目录）

一、公司办公室工作：

1、公司组织机构和人员职责：

1）公司组织结构示意图

2）管理部门职责

3）办公室主任职责、权限

4）办公室人事主管工作职责

5）办公室文秘工作职责

6）文员工作职责

7）接待员工作职责

8）汽车司机工作职责

9）门卫工作职责。

2、规章制度、规定：

1）公司各部门（岗位）代码使用规定

2）培训检查制度

3）保密工作制度

4）办公室档案管理规定

5）公司培训工作管理规定

6）办公环境管理规定

7）公司固定资产管理规定

8）印章使用管理规定

9）关于宣布全员职工处于警戒状态的规定

3、工作程序、标准规范：

1）各类公文办理程序和时限要求

2）公文处理办法

3）管理处人员定编规定

4）管理员工考核标准

5）公司文明礼貌用语及各专业服务语言流程规范

4、质量记录、表格：

1）员工花名册

2）试用员工登记表

3）聘任（录用）员工登记表

4）员工调动（换岗）通知书

5）离职手续

6）辞退通知书

7）固定资产登记表

二、公司物业部管理工作

1、组织机构、人员职责：

1）物业管理部经理职责

2）物业管理部管理人员职责

3）文秘人员工作职责

2、规章制度、规定：

1）检查规定

2）不合格服务处理跟踪验证规定

3）物业管理信息的收集与处理规定

4）物业管理部内部培训规定

5）物业管理部文件、资料管理规定

3、工作程序、标准、规范：

1）公共设施维修养护项目审批程序

2）公共设施配套完善项目申报程序

3）物业管理部投诉处理程序

4、质量记录、表格：

1）拟接物业考察表

2）物业统计表

3）来文清单

4）公共设施维修养护审批记录

5）公共设施配套完善项目申报记录

6）业主满意率统计表

7）年度物业管理情况统计表

8）物业检查不合格统计表

9）文件发放、转呈清单

10）各物业业主（业主）意见征询汇总统计表

三、物业管理财务、资金的管理

1、组织机构、人员职责：

1）财务管理组织机构示意图

2）财务部门职责

3）会计人员岗位职责

4）出纳人员岗位职责

5）收款员岗位职责

2、规章制度、规定：

1）公司内部财务管理制度

3、工作程序、规范：

1）房屋维修基金使用办法

4、质量记录、表格：

1）房屋维修基金申请表

2）季度房屋维修基金收支情况公布表

3）房屋维修清单

四、设施设备管理

1、组织机构、人员职责：

1）机电安装维修工程部组织机构图

2）机电安装维修工程部主管职责

3）运行组人员职责

4）维修组人员职责

5）管理组人员职责

2、规章制度、规定：

1）总值班管理规定

2）配电房管理规定

3）水泵房管理规定

4）发电机房管理规定

5）电气维修管理规定

6）供水管理规定

7）设备分类代码

8）设备编号规定

9）机电安装维修工程部周检规定

3、工作程序（含操作程序、规范）：

1）机电安装维修工程部动作程序

2）柴油发电机操作规程

3）停送电操作规定

4、纯技术性的规定：

1）低压配电柜控制柜保养

2）干式变压器保养

3）柴油发电机定期保养

4）水泵定期保养

5）水池、水箱的清洗

6）风机的保养

7）防盗监控系统的维修保养

8）对讲、防盗报警系统的保养

9）空调设备的保养

10）火灾报警控制系统的保养

11）自动灭火系统的保养

12）防火卷帘门的保养

13）烟温感系统的保养

14）灭火器的使用与保养

15）机电设备维修保养后的检验

5、质量记录、表格：

1）水泵月保养记录

2）设施设备清单

3）设备台帐

4）设备标识卡

5）设备保养计划表

6）设备（机具）外委维修申请表

7）设备维修记录

8）设备事故报告单

9）水泵电机半年保养记录

10）风机半年保养记录

11）值班记录

12）配电房、水泵房巡查记录

13）干式变压器保养记录

14）发电机运行记录

15）发电机季度保养记录

16）配电柜、控制柜保养记录

17）配电柜检修工作票

18）操作票

19）供水系统周检保养记录

20）水池、水箱清洗、消毒工作时间安排表

21）水池（箱）加药记录

22）水池（箱）清洗记录

23）空调月保养记录

24）空调半年保养记录

25）消防设施月保养记录

26）消防设备年保养记录

27）防盗监视系统月保养记录

28）对讲报警系统半年保养记录

29）机电安装维修工程部周检表

五、房屋管理

1、组织机构、人员职责

1）管理处机构图

2）管理处项目经理职责

3）房屋管理员岗位职责

4）收款员职责

5）仓库管理员职责

6）资料员职责

2、规章制度和规定

1）仓库管理规定

2）物品验证的规定

3）物品采购管理规定

4）锁匙管理规定

5）装饰装修管理规定

6）装修巡查规定

7）装修验收规定

8）日巡视检查工作规定

9）管理处周检工作规定

10）房屋工作检验标准和办法

11）办公物品管理规定

12）回访工作规定

13）业主档案管理规定

3、工作程序、标准

1）物品入库工作程序

2）物品出库工作程序

3）接待工作程序

4、质量记录和表格

1）锁匙发放登记表

2）锁匙借还/看房登记表

3）放行条

4）管理处周检记录表

5）办理装修手续登记表

6）装修验收表

7）出入证发放、收回登记表

8）处理违章记录表

9）日巡视检查记录表

六、安全防范管理

1、护卫人员职责

1）护卫经理/队长职责

2）护卫员纪律

3）护卫员职责

4）巡逻岗位岗位职责

5）护卫员职业道德规范

2、规章制度、规定

1）护卫员交接班制度

2）护卫员仪容仪表规定

3）护卫员培训规定

4）护卫员领用物品管理规定

5）护卫员处理问题或紧急事件的原则和方法

6）护卫员巡逻签到规定

3、工作程序、标准、规范

1）巡逻岗护卫工作规范

2）常见的几种可疑情况及处理措施

3）紧急集合方案

4）护卫应急计划和措施

5）护卫工作时限的规定

6）护卫员训练考核标准

7）护卫服务过程的检验

8）护卫工作检验标准

4、质量记录和表格

1）护卫员交接班记录表

2）月岗位安排表

3）来访登记表

4）小区治安巡逻登记表

5）护卫工作班检表

6）护卫巡逻签到表

7）护卫训练考核表

8）治安事件登记表

9）请/销假登记表

七、小区清洁

1、规章制度、规定

1）清洁主管职责

2）清洁员职责

3）清洁员纪律

4）清洁员日工作程序

5）清洁员工作应急措施

6）房屋楼道清洁规定

7）公共场地和道路的清洁规定

8）绿地的清洁规定

9）会所的清洁规定

10）地下停车场的清洁规定

11）垃圾清运和垃圾中转站的清洁规定

12）垃圾池（箱）的清洁规定

13）清洁工作检验标准和办法

2、质量记录和表格

1）小区清洁设备、设施清单

2）小区室外清洁日检表

3）小区室内清洁日检表

4）清洁员岗位安排表

八、园林绿化

1、规章制度、规定

1）绿化主管职责

2）绿化员职责

3）绿化员纪律

2、工作程序、标准、规范

1）花卉栽培管理规定

2）乔木、灌木的整形修剪管理规定

3）中耕除草管理规定

4）草坪的施工与养护

5）施肥应注意事项及管理规定

6）绿化药品的保管和使用管理规定

7）绿化工作检验标准和办法

3、质量记录和表格

1）绿化清单

2）绿化工作日检表

3）绿化员岗位安排表

九、车辆管理

1、组织机构、人员职责

1）车辆管理组织机构图

2）车辆管理负责人职责

3）车辆管理员职责

4）道口岗岗位职责

5）车库（场）岗位职责

2、规章制度及规定

1）车辆管理负责人职责

2）车辆管理员职责

3）地下停车场岗位职责

4）车辆管理员交接制度

5）车辆管理员培训制度

6）车辆管理员职业道德规范

7）小区交通车辆、停车场管理规定

8）摩托车、自行车保管规定

9）值班室（岗亭）管理规定

10）对讲机使用管理规定

11）车辆管理员仪容仪表规定

3、工作程序、标准、规范

1）道口岗工作规程

2）车库（场）岗工作规程

3）车辆被盗、被损坏的处理

4）洗车台的清洁

5）车辆管理检验标准和方法

6）车辆管理员日考核检验标准

4、质量记录、表格

1）停车场（库）固定车位登记表

2）车辆管理设备、设施清单

3）车辆管理工作日检表

4）住宅区机动车辆进入登记表

5）保管站自行车出入登记表

6）交接班记录

7）月卡收费登记表

十、维修、养护

1、职责、规定：

1）维修工岗位职责

2）房屋公共设施的维修方法

3）室外公用设施的维修方法

4）室内维修方法

5）电表箱保养规定

6）汽车道闸保养规定

7）室内维修管理规定

8）公共设施设备损坏情况的发现与处理方法

9）维修过程的检验

10）小区消防栓保养规定

2、工作程序、标准规范：

1）房屋公共设施的维修养护周期及质量标准

2）室内维修服务标准

3）室内维修服务收费标准

4）定期检查项目一览表

5）定期保养项目一览表

3、质量记录、表格：

1）故障报告单

2）维修登记表

3）定期检查记录表

4）公共设施保养计划表

5）公共设施维修、保养记录

6）汽车道闸月保养记录

7）电表箱保养记录

8）更换水表记录

9）更换电表记录

10）计量器具检定计划

11）计量器具检定台帐

十一、消防安全

1、组织机构、职责：

1）安全组织机构图

2）安全领导小组职责

3）消防责任人职责

4）消防兼职干部职责

5）安全员职责

6）小区义务消防队长职责

7）各消防队员职责

8）防中心值班员岗位职责

9）各级人员在扑火救灾中的主要职责

2、规章制度、规定：

1）消防管理规定

2）防火安全“三级”检查制度

3）消防控制中心管理制度

4）小区业主煤气炉使用规定

3、工作程序、标准：

1）消防灭火流程

2）小区灭火应急规程

3）拨打“119”电话报警程序

4）消防水枪、水带操作规范

5）电气线路防火安全规范

6）消防栓使用规范

7）手提灭火器使用规范

8）管理处消防器材配置规定

9）关于制定灭火应急方案预案和进行演练的规定

10）关于消防安全组织情况表

4、质量记录、表格：

1）消防中心值班记录

2）消防器材检查表

十二、社区文化

1、组织机构、人员职责：

1）社区活动负责人职责

2）社区活动工作人员职责

3）救生员职责

4）票务员职责

5）门卫职责

6）医务人员职责

2、规章制度、规定：

1）社区活动工作人员纪律

2）娱乐活动室管理规定

3）卡拉OK室管理规定

4）桌球室管理规定

5）乒乓球室管理规定

3、工作程序、标准和规范：

1）文体活动的组织

2）社区宣传工作规定

3）文化娱乐活动中心清洁工作检验标准和办法

1）员工综合考核、检验标准

4、质量记录、表格：

1）社区活动设施、设备清单

2）社区活动计划申报表

3）社区活动登记表

4）社区活动记录、质量检验表

5）文化娱乐活动中心清洁工作日检表

6）文娱活动中心有偿服务记录

7）社区活动工作人员岗位职责

8）文化娱乐活动中心作息时间表

十三、物业接管、入住

1、制度、规定和工作程序

1）接管验收前的准备工作

2）小区楼宇资料的接管移交程序

3）小区接管验收程序

4）公共设施接管验收标准及检验办法

5）工程完善和工程遗留问题处理规定

6）业主入住前的筹备工作

7）业主入住程序

8）房屋保修工作程序

2、质量记录、表格

1）房屋接管验收表

2）房屋接管验收遗留问题统计表

3）公共配套设施接管验收遗留问题统计表

4）楼宇接管资料移交清单

5）业主入住登记表

6）业主家庭情况登记表

7）房屋保修登记表及业主入住验房表