天津首判“炒房合同”无效！如何判定是炒房？

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最近，天津判了个案子

案子本身不大，意义却很特别

这应该是首例因中介以炒房为目的而被判购房合同无效的案子。

案情回顾

据天津媒体报道：2016年3月，尤某某与吴某某签订房屋买卖居间合同，约定购买吴某某的一处房屋，并约定买方在办理房屋手续时房子可以过户给第三方。

后来吴某某发现尤某某是从事炒房的房产中介人员，就要解除合同。随后，尤某某把吴某某起诉到法院。天津滨海新区人民法院塘沽审判区经审理认定，双方签订的买卖合同不成立。

实际上，塘沽审判区最近已经对17件类似的房屋买卖合同纠纷案件依法认定为合同不成立。

在疯狂的楼市里，“不食差价”的中介可不好找

房产中介这种“加价再卖”的问题一直存在。这相当于一种“自我代理”，受着卖家的委托，去坑买家。

之前，也有地方判定，中介的这种行为违背居间合同义务，必须返还“差价”，但很少有判买卖合同无效的。

针对这种现象，上海市专门出台过“禁止中介利用职务从事房屋转让”的规定。北京市也集体约谈过主流中介公司，明确禁止中介机构参与炒房。

什么样的合同是“炒房合同”？

第一，从法律上来看，代理人对被代理人应当诚实守信、勤勉尽责，中介机构做的是一单子买卖，一定要对买卖双方如实披露信息，充分尊重买卖双方的知情权、选择权和公平交易权。

“自买自卖”，同时代理买卖双方，在代理法上是不被允许的，这一点，《民法通则》和《合同法》都有明文规定。

第二，该合同并没有完全体现卖家的真实意思，卖家是要把房子彻底卖给一个买主，没想到中介还不是终端买主。这也是违背法律的。

另外，这种行为有违诚实信用原则，干扰了正常的市场交易秩序，因此依法不予保护。

误读：以后购房合同就能以此为由推翻了？

不过，这篇新闻发出后，引发了一些误解，有人认为这意味着所有的房屋买卖只要找出“买房是为了炒房的借口，就可以推翻合同重来”，这种想法有没有可操作空间呢？

在天津这次的判决中，有四个关键点：

1、买家是中介从业人员；

2、约定合同可转让给第三方；

3、支付首款之后出售人需要马上搬走；

4、买家的目的是为了炒房。

在正常的交易中，能实现的一般是第二条、第三条，因为常规的合同中一般会有可转让给第三方的条款。

第一条和第四条，才是法院认定买家“炒房”的关键。中介人员会不会为了一套房子的利润铤而走险来当这个角色，还不好说。

而如果要找“炒房”的借口，能否被法院认定，也不好说。

最关键的是，此事是卖家反悔引起，法院判决不予支持买家。而如果是炒房者自己主动提出，恐怕法院是不会做出有利于炒房者的判决的。

如何避开中介的坑？

其实，中介人员买房，跟短期或长期持有的炒房客还不一样。由于中介人员的资金少，在炒房的过程中，跟房主签订的合同一般会约定交付定金后便腾空并移交房屋。

不仅如此，中介还会在合同中要求约定允许过户给第三方，以保证卖房人为实际买房人办理过户。如果卖房人发现陷入中介的炒房圈套，拒绝履行合同，炒房中介就会以违约为由起诉，并索要高额违约金。

中国人民大学商法研究所所长、中国消费者协会副会长刘俊海表示：卖房人一定要对买房者进行调查，要睁大眼睛不要被中介的花言巧语所迷惑，要明明白白签合同、明明白白交钥匙。

争取在源头上做到自我保护，这比通过法院打官司确认合同无效来的更快，而且更踏实。