村委会擅自对外签订的土地承包合同无效！

村委会擅自对外签订的土地承包合同无效！

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最近在解答被征收人来电咨询相关法律问题时经常会被问关于“村委会擅自将农村土地承包给别人是否合法”的问题，对于这类问题，今天我们就用一个具体案例来简单说说，村委会擅自将土地承包给别人所签订的合同究竟是否会被认定为无效。

案情简介某村委会未经村民同意，擅自与第三人签订了一份租赁荒地合同，合同约定该村委会将本村集体所属的20余亩荒地租赁给第三人用于树苗种植。

该村村民得知这一情况后，认为村委会与第三人签订合同的行为侵犯了他们的合法权益，于是该村村民向某法院提起诉讼，要求确认村委会与第三人签订的合同无效。

一、村委会和第三人签订的合同性质究竟是土地租赁合同还是土地承包合同？

根据我国《农村土地承包法》第三条第一款规定“国家实行农村土地承包经营制度。”也就是说农村的土地只能采取承包经营制，不能采取租赁经营制。

即只能将农村土地用承包合同的形式交付给承包人进行土地开发利用，不能用土地租赁合同形式。

根据《农村土地承包法》的规定，农村土地承包的方式包括两种：一是家庭方式承包即本集体经济组织的农户和村委会签订承包合同；

二是其他方式承包即采取招标、拍卖、公开协商等方式和村委会签订承包合同。因此第三人要想取得农村土地的承包经营权必须以家庭承包方式或者其他方式和村委会签订承包经营合同。

而第三十二条、第四十九条规定，家庭承包方式和其他承包方式取得的土地承包经营权都可以采取出租的方式进行流转。

即农村土地要想租赁给第三人也只能是在以家庭承包或者其他方式承包经营后，由承包方对外出租，村委会不能直接对外出租。

因此，村委会对外签订的租赁合同，实质上是土地承包合同。

二、村委会是否有权对外签订土地承包合同？

第四十八条第一款规定“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”

因此，村委会在没有经三分之二以上村民或村民代表同意的情况下，其没有权利对外承包土地，即处分农村土地的行为属于无权处分。

另外在村委会以其他方式对外承包农村土地的，第四十七条明确规定，在同等条件下，本村集体经济组织成员（即本村村民）享有优先承包权。

即两方承包土地的条件相同时，村委会应该首先将农村土地承包给本村村民，保障本村村民的优先承包权。

此外，根据《合同法》第五十二条第五项之规定“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。”所以，村委会在违反法律、行政法规强制性规定，未获得三分之二以上村民或村民代表的情况下无权处分农村土地，故该土地承包合同属于无效合同。

综上所说，村委会是没有权利自行决定将农村土地对外承包的，必须经过三分之二以上村民或村民代表同意，这其实在一定程度上制约了村委会的自治权。

如果有村委会擅自承包土地的，可以到北京市盛廷律师事务所咨询。