同村不同组的村民之间买卖农村房屋有效

同村不同组的村民之间买卖农村房屋有效

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同村不同组的村民之间买卖农村房屋有效

【裁判要旨】农村房屋买卖双方虽属不同村民小组，但属同一农村集体经济组织成员。该同村不同组的村民之间签订的农村房屋买卖合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对双方具有法律效力。

【关键词】民事　农村房屋买卖合同　村民　农村集体经济组织　村民小组　同村不同组　法律　行政法规　强制性规定　有效

【基本案情】梁平县蟠龙镇某村6组村民汪某恒与同村5组村民贺某贵签订一份购房协议，将其所有的位于某村6组的一套房屋以1万元的价格卖给贺某贵。

协议签订当日，贺某贵将购房款全部付清。同年，贺某贵向当地财政所缴纳购房的契税300元。其后，汪某恒将房屋交付给贺某贵使用。

双方向国土房管部门申请办理该房屋的过户登记。同年年底，国土房管局以某村6组村民汪某恒与某村5组村民贺某贵不是一个集体经济组织的成员，（转让房屋）不符合相关法律规定为由，向汪某恒发出《不予审理通知单》，通知汪某恒前去将申请办理房屋过户登记的资料领回。

后双方因办理产权变更登记未果发生纠纷。

汪某恒以其与贺某贵之间的房屋买卖行为无效为由提起诉讼，请求确认双方签订的购房协议无效，由贺某贵返还房屋，由其返还购房款。

【争议焦点】农村房屋买卖合同双方属不同村民小组，但属同一农村集体经济组织的成员，双方签订的农村房屋买卖合同是否具有法律效力。

【审判结果】一审法院认定：农村房屋所有权转让，房屋占有范围内的宅基地使用权随之转让。农村宅基地具有福利性质，只供该村民小组等集体经济组织成员享有，汪某恒系某村6组村民，贺某贵系某村5组村民。

汪某恒将其建在农村集体所有土地上的房屋转让给不属于本集体经济组织成员的贺某贵，房屋买卖协议违反了法律的强制性规定。

一审法院判决：汪某恒与贺某贵签订的《购房协议》无效，汪某恒返还购房款，贺某贵返还房屋。

贺某贵不服一审判决，提出上诉。

二审法院判决：撤销一审民事判决，确认贺某贵与汪某恒签订的《购房协议》有效。

【案例索引】重庆市第二中级人民法院《贺某贵与汪某恒房屋买卖合同纠纷一案》（2011）梁法民初字第107号；（2011）渝二中法民终字第1026号

【参考资料】重庆市第二中级人民法院向亮；重庆市奉节县人民法院邱天，载《人民法院报》2012年1月5日。

【评析】本案中，依据农村集体土地的发包情况表明，某村的存在是以村为单位的村农民集体经济组织。5组村民贺某贵与6组村民汪某恒虽不是同一村民小组的村民，但都属于梁平县蟠龙镇某村的村民，属同一村集体经济组织的成员，从而，双方签订的《购房协议》并未违反法律、行政法规的强制性规定，故具有法律效力。

【法律适用】

1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

2.《中华人民共和国物权法》第六十条对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：

（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；

（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；

（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。