买卖农村房屋多年后遇拆迁引发的纠纷案件

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告何先生起诉称，甲市乙区XX街道XX社区265号房屋是我所建，其土地使用权于1991年依法登记在我名下。2003年，我与我的亲戚何某人，虽然曾签订过涉案房屋买卖合同，但是以后双方又都反悔了，并且何某人当着我的面用笔把合同的签名划去作废了，我和被告何某人涉案房屋买卖关系不存在。后来经何某人介绍，我曾允许他的亲戚王某人一家在涉案房屋居住过。近期XX社区实施旧村改造，何某人竟然和他的亲戚王某人联合一起，想趁机侵占涉案房屋。我和何某人及王某人经过一番争论，王某人一家于2014年11月从该房屋搬走，何某人却于2014年11月将两个旧沙发搬进了该房，并给该房屋上了锁，强占着该房不肯腾出，硬说他和我发生了涉案房屋买卖关系，房屋所有权归他。无奈之下我只能请求法院判令：

1、确认我与被告何某人关于XX街道XX社区265号房屋买卖关系无效;

2、确认我没有交付涉案房屋;

3、确认被告何某人没有交付涉案房屋的购房款;

4、确认我没有XX街道XX社区265号房屋的处分权。

　　二、被告辩称

　　被告何某人答辩称：1、我和原告之间房屋转让合同双方均已履行完毕，涉案房屋应当归我所有;2、原告的诉讼请求前后矛盾，并在本案审理期间多次反复难以自圆其说，从而可以证明原告是基于旧村改造这一事实违背诚实信用原则，滥用诉权要求确认买卖关系无效;3、第三人参加诉讼，从原告提交的宅基地使用档案看，到目前为止涉案房屋登记信息未发生变更，而在2003年我和原告之间进行房屋转让时，原告未提及分家的事实。

因此，分家的事实是原告及第三人捏造的，第三人与本案没有利害关系，没有权利要求参加诉讼;4、蔡某不能既代理原告又代理第三人，本案中很明显原告与第三人的利益是相冲突的;5、原告的起诉违背了一事不再理原则，应当驳回其起诉，本案已经由(2015)城民初字第125号案审理过，本案的诉讼标的、当事人、诉讼请求及事实与理由基本一致，因此原告的起诉相当于浪费司法资源，应当予以驳回;6、原告代理人系非农业户口，不是本村村民，不能作为代理人代理本案诉讼;7、涉案房屋自2003年3月29日购买后，涉案房屋就由我保管至今，且原告在起诉我返还原物一案庭审笔录中已经确认房屋转让合同中签字系原告所签，在诉讼中第三人何某甲在明知的情况下并没有主张涉案房屋系何某甲所有。

　　第三人述称：我是原告何先生的儿子，1999年我与父亲何先生分家，涉案房屋分给了我，有当时的分家单为证。虽然当时涉案房屋登记在父亲何先生名下，但是由于是父子关系，所以我也没有急着办理过户手续。近期XX社区实施旧村改造，我到社区签订涉案房屋拆迁协议时，意外得知原告父亲何先生和何某人涉嫌签订过涉案房屋买卖契约，二人还因涉案房屋确权问题在贵院提起了诉讼。虽然如此，在2014年9月27日之前，我父亲和何某人都从来没有向我透漏过关于涉案房屋买卖的问题。到2013年村里对涉案房屋进行评估时，评估单上写着房屋××是我，我父亲和何某人也没有提出任何异议。直到2014年9月27日村里正式开始签订拆迁协议时，何某人才拿出他和何先生签订的房屋买卖协议，说房屋所有权应当归他所有，但在2014年9月27日之前，何某人从来没主张他和何先生签订的房屋买卖关系有效，更没有主张涉案房屋应当归他所有。涉案房屋已经分家分给了我，我父亲就没有对涉案房屋的处分权，并且何某人名下已经有了宅基地，依法不能在购买房屋拥有多处宅基地。故请求依法判令：

1、确认本诉原告何先生与被告何某人签订的XX社区265号房屋买卖合同无效;

2、确认位于乙区XX街道XX社区265房屋归何某甲所有。

　　三、法院查明

　　法院经审理查明：2003年原告何先生与被告何某人签订《房屋转让合同》，约定原告将自己位于XX村内的房屋一处转让给被告，该房屋位于XX村内265号，房屋转让费为伍万元，由被告一次性付清，本房房产证现已在XX村村委，由被告到村委办理变更手续，该合同底部落款甲方处有何先生签字摁手印，乙方处有何某人签字摁手印，立字人处有何XX签字摁手印，证明人处有何AA签字摁手印。

2003年3月28日，原告向被告出具“今收到何某人买房定金伍仟元整”的收条。立字人何XX在(2015)城民初字第125号案庭审出庭作证时称原、被告的房屋买卖合同系其本人起草的，签订合同时在场人还有何AA，涉案房屋共五间，协商转让价格为5万元，被告代其姐姐的亲家王某人在合同上签字确认。

证人何XX在庭审出庭作证时称其帮助原告草拟房屋转让合同时原告一直在涉案房屋中居住，合同签订后涉案房屋由王某人居住，但从未见过王某人本人。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：驳回原告何先生的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产纠纷律师靳双权分析认为：本案争议的焦点是原告的诉讼请求是否已经超过诉讼时效及原告何先生与被告何某人签订的《房屋转让合同》是否有效。

　　《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。

《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第一百七十五条第一款规定：民法通则第一百三十五条、第一百三十六条规定的诉讼时效期间，可以适用民法通则有关中止、中断和延长的规定。

靳律师认为，涉案房屋的买卖发生于2003年，原告于2015年5月到法院起诉，已超过2年诉讼时效，且原告也未提交相关证据证明诉讼时效存在中止、中断之情形，故原告的诉讼请求已超过诉讼时效，故对原告的诉讼请求不予支持。

　　原告提交的王某人在涉案房屋居住期间缴纳的电费凭证、村委出具的证明等证据均只能体现出王某人在涉案房屋居住过;证人何XX的证言虽称是由被告代王某人与原告签订房屋买卖协议，但是证人何XX作为立字人又称没有见过王某人，故对何XX称被告代王某人与原告签订房屋买卖协议的说法不予采信;原告在诉状中认可其与被告何某人曾签订过涉案房屋买卖合同，但是认为签订合同以后双方都反悔了，被告何某人当着原告的面用笔把合同的签名划去作废了，原告和被告何某人涉案房屋买卖关系已不存在，但未提交相关证据证明其主张，所以靳律师认为，原告以该合同系被告顶替“王某人”与原告签订的、被告对涉案房屋买卖合同已反悔等为由要求确认原、被告签订的《房屋转让合同》无效，于法无据，不予支持。

另外原告在庭审中提交的甲市乙区XX街道XX社区居民委员会于2015年6月30日出具的证明显示涉案房屋宅基地《集体土地建设用地使用证》一直没有颁发，因《集体土地建设用地使用证》一直没有颁发，原、被告无法办理涉案房屋的变更登记手续，且原告提交的分家单系原告方单方制作，不能以此对抗善意的第三人即被告，靳双权律师认为，原告提交户口簿、分家单以证明涉案房屋于1999年就分给了原告之子第三人何某甲，原告对涉案房屋没有处分权，于法无据，不予支持。

还有，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第17条第2款规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。

他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。原告提交的声明系原告之妻徐金花单方制作，且原告之妻对原告出卖涉案房屋不知情不得对抗善意第三人，庭审中，原告也未提交证据证明被告存在恶意，故被告有理由相信原告对涉案房屋的处分系夫妻双方共同意思表示，原告以其妻子花女士不知情为由要求确认涉案房屋买卖合同无效，于法无据，不予支持。

被告提交的定金收条上明确载明原告收到被告何某人定金伍仟元，原告对收到5000元的事实未予以否认，靳律师认为，原、被告的上述行为应视为双方对《房屋转让合同》的履行;原告称被告未支付其购房余款4.5万元，但直至双方签订《房屋转让合同》后十余年内未向被告主张行使相关诉讼权利，靳律师认为，原告未提交相关证据证明其已将收到的5000元退回给被告，故原告要求确认与被告签订的《房屋转让合同》无效，于法无据，不予支持。

综上，靳律师认为，原告要求确认原告何先生与被告何某人的XX街道XX社区265号房屋买卖关系无效等，于法无据，不予支持。

　　关于第三人何某甲的诉讼主体地位问题。本案中，原告提交的户口簿、分家单等不足以证明第三人系涉案房屋的使用权人(××)，原告在诉状中认可涉案房屋系由本人建设，土地使用权登记在原告名下，且第三人在庭审中也未提交相关证据证明其为涉案房屋的使用权人(××)，综上所述，第三人无权对涉案房屋作出使用、收益、处分的权利，故第三人要求确认原告何先生与被告何某人签订的XX社区265号房屋买卖合同无效、位于乙区XX街道XX社区265房屋归第三人何某甲所有，于法无据，不予支持。