北京现有住房类型及继承相关法律问题分析【继承的注意事项】

北京现有多种类型住房，大致包括：商品房、公有住房、一类二类经济适用房、共有产权房、两限房、小产权房、廉租公租房、军产房等。

不同性质房产有着不同政策要求，现就不同种类住房及继承予以说明分析。一、商品房商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的以市场价出售的房屋，市场上所有允许上市交易的房屋类型，均统称为商品房，其中含新建商品房及二手房、存量房。

继承开始后，当事人即取得商品房的所有权。但是当事人要将商品房卖出的，必须先办理过户手续，将房屋过户到自己名下，然后再进行售卖。

二、公有住房公有住房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。

目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类，一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。

职工依照《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》购买的住宅楼房，享有合法所有权，可以依法使用、继承和抵押。央产房系已购公房中的一类,是指职工从中央在京单位、在京国家管理机构，及各所属单位所购的公有住房,央产房上市交易前，需要办理上市登记备案。

职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合建住房，也视为已购公房，但在北京有些央产房是不能上市交易的。

已办理产权证的公房(俗称房改房)，发生继承事项之时，可以由有继承权的权利人依法继承。未购买并办理产权证的公房其所有权属于国家或集体，不是死者的个人遗产，不能继承。

由于对公有住房承租权的继承问题没有明确的法律规定，司法部门对于公有住房承租权继承纠纷没有统一的法律适用尺度，不同法院不同法官基于不同的认识，会作出不同的判决。

公房使用权是一种特殊性质的财产权，涵盖了占有、使用、收益、有限制的处分等权能，在法律属性界定上更接近于用益物权。

从维护现有权利体系和尊重合法财产的角度出发，公房使用权可纳入遗产范围予以继承。同时，公有住房使用权与一般的因房屋租赁合同而取得的房屋使用权显然有很大的区别。

公房使用权的存续具有永续性。公房使用权不受期限限制，租期届满后自然续期，非因特定事由，房管部门不得终止公房租赁合同。

2. 公房使用权因其租金远低于市场租金水平，因而具有高度的价值性。3. 公房使用权的取得需要支付对价，遇拆迁时可以获得补偿。

4. 公有住房使用权可转化为完全所有权。按照现行公房政策，直管公房的使用权人只需支付很小的价款，即可购得公房所有权。

承租人的家庭成员有优先承租该公房的权利。《城市公有房屋管理规定》规定，承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续。

当事人请求继承被继承人生前的公房承租权，人民法院应告知当事人向公房所有权所在的行政机关或单位申请办理公房承租人变更手续。

三、经济适用房（一类经济适用房、二类经济适用房）（一）一类经济适用房一类经济适用房是面向社会公开发售的经济适用房。

是指由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。经济适用房必须满5年后才可以上市出售，且上市前，先由政府决定是否优先回购，政府决定不回购方可出售。

也有央产性质的经济适用房，还需要办理央产上市表才可交易。（二）二类经济适用房二类经济适用房，一般是回迁性质或康居、安居性质的房屋，按经济适用住房管理的其他类房屋。

在房产证上房屋性质处会标示“按照经济适用住房管理”。二类经适房上市交易一般不受是否满五年限制，只要取得产权证就可以上市交易。

有些原产权单位会在原购房协议中对再出售有特殊约定，比如再出售必须征得单位同意。一般，写“经济适用房”的为一类，“按经济适用房管理”的为二类。

经济适用房购买后也是可以继承的。经济适用房可以继承，不受5年限制上市年限的限制，但继承后仍保持经济适用房的性质不变。

因为经济适用房的特殊性质，所以在房屋产权发生变更的时候是受到一定的限制的，从经济适用房的用途来看,对于继承有所限制。

对于经济适用房的继承,不论是所有者生前立下遗嘱,还是没有立遗嘱,都要看继承人是否符合经济适用房的购买条件。如果经济适用房所有者的继承人已经不符合经济适用房的购买条件,即使立下了遗嘱,其继承人也不能拥有经济适用房。

但是可以继承该套经济适用房的财产权,即将经济适用房变现之后的财产归其继承人所有。如果经济适用房所有者的继承人符合经济适用房的购买条件,则应该可以继承该套经济适用房。

 四、共有产权房共有产权住房，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

共有产权住房户型以中小套型为主，套型设计功能布局合理，有效满足居住需求，实行审核配售。共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，可向原分配区住房城乡建设委（房管局）提交申请，由代持机构回购。

购房人取得不动产权证满5年，也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。北京的共有产权住房，个人和政府按七三比例持有产权。

住满五年之后，个人可以按市场价格赎回政府持有的股份。赎回后，个人完全持有产权，房子即完全属于个人。一般来说，社会保障性住房的用户都是拥有该房屋的使用权，而没有完整的产权。

共有产权住房的个人份额是可以继承的。如果子女符合共有产权住房的资格，那么继承的便是共有产权房的使用权和部分产权。

如果子女不符合共有产权住房的资格，那么就需要在继承之后，退出共有产权住房，具体方法是将房屋售出，获取属于个人部分的产权份额，剩余部分由政府所得。

五、两限房两限房也被称为限价商品房，是指经政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。

它是具有社会保障性质的商品住宅，满5年才可以上市交易。交易过的两限房同商品房办理交易。两限房虽然在价格上和面积上有限制，并且限制在五年之内不能上市交易，但是在其他方面和普通商品房是一样的。

限价房也是商品住房，同样有产权，可以继承，相关费用与商品房类似。除非两限房购房合同内有明确约定，不能继承。六、小产权房小产权房指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以又叫“乡产权房”。

　　建设、销售“小产权房”，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展。

建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。小产权房可以立遗嘱，但不受法律保护。小产权房因其本身取得方式的特殊性被限制转让和交易，虽非法律概念但也属于法律意义上的物，能够被占有、使用、收益，同样也能因死亡事实发生，继承人可继承小产权房的使用权。

七、公租房与廉租房公租房全称公共租赁住房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。它由政府投资或政府提供政策支持的其他投资主体，属政府或公共机构所有，通过限定户型面积、供应对象和租金标准，面向无房的大学毕业生、引进人才和其他住房困难群体出租的住房。

            廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民（本市城镇居民）最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。

廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。二者在性质、表现形式、缴纳租金、申请条件、申请对像上均有不同。

廉租住房和公共租赁住房是保障性住房的重要组成部分，两种保障房都属于租赁房，但面向的群体不完全一样，需要分别申请、分别排队。

有些城市公租房住满5年可以买，有些城市不可以。公租房不是遗产，不能继承。符合条件的可以要求续租。父母去世后，公租房不能作为遗产继承，但与父母共同居住的人可以在租赁期内继续承租。

公租房的产权归国家和单位，但能够依法由同住人或其他亲属持续承租。廉租房在租赁期内发生上述法律事实，可参考公租房的承租变更方式。

八、军产房军产房一般是指在军队使用的土地上开发建设所有权归军队所有的房屋。军产房个人没有产权，只有使用权，持有的是使用权证，不能继承和买卖。

目前关于军产房的买卖的法律适用及合同效力的认定缺乏明确的法律规定，对通过转让使用权或居住权方式取的军产房，法院一般情况下不会判决房屋所有权的归属，而是根据实际情况判决由一方当事人使用。

出售军队现有住房，必须经军区级单位审查并报总后勤部批准，由售房单位组织实施。对于安置的军队离休退休干部修建或统一组织购买的住房，并办理了房屋所有权证，该房屋的所有权已经从军队部门转移到个人名下，属于可以继承的个人财产。

九、宅基地上房屋《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；

宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”由于建造在宅基地上的房屋属于村民个人所有，可以被继承，根据“地随房走”原则，继承的是房屋和房屋所在宅基地的使用权。

不动产权不仅包括房屋所有权，也包含土地使用权，在农村是宅基地使用权，在城市是建设用地使用权。房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。

因此，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承，使用权房、小产权房以及他人名下房产不能主张继承。当继承发生时，对于共有房产需要析产，即析出被继承人名下房产份额，然后再继承。

如果有遗嘱或者遗赠的，先按照遗嘱或者遗赠办理，遗嘱或者遗赠无效或者未处理部分房产按照法定继承办理。房产一般通过继承公证和继承诉讼取得继承公证书、调解书或者法院判决书后，再到房产交易中心办理房产。

2016年1月1日，国土资源部公布实施《不动产登记暂行条例实施细则》规定，因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。

依据上述介绍，下列事项不再需要强制公证：1、继承房产。包括法定继承、遗嘱继承、协商继承和诉讼继承。2、赠与房产。

3、涉外和涉港澳台的房产所有权转移事宜。2017年1月1日，《北京市不动产登记工作规范(试行)》启动实施，这份规范不仅推出了多项便民措施，更让不动产登记申请人有了选择权，是否通过公证来继承、接受遗赠房屋，过户时将由您选择。

目前我国相关部门仍建议当事人在能力所及的范围内尽量办理继承权公证，凭借《公证书》提出登记申请。