宅基地卖给外村人后再次转让给本村人的合同可以认定有效

【案例观点】

涉案20号宅基地和房屋由郭X毫转让给林X燕，林X燕转让给肖X火，肖X火转让给李X国，系农村宅基地及其地上房屋的连环买卖。

虽然林X燕、肖X火并非XX村村民，但是涉案宅基地使用权最终流转回XX村村民李X国手中，并没有流转到该农村集体经济组织之外，没有损害该农村集体经济组织利益，未违反我国土地管理法的法律规定和立法初衷，涉案宅基地使用权的三次转让均应认定为有效。

即农村宅基地连环买卖涉及的多个买卖合同的效力应当作为一个整体认定，如果最后一手买受人与第一手出卖人是同一农村集体经济组织成员，农村宅基地实现了内部流转，则每个环节的买卖合同均应当认定为有效。

【案情简述】

【一审】

郭X毫向一审法院起诉请求：

1.确认郭X毫与林X燕签署的《土地使用权转让合同》无效；

2.判令林X燕向郭X毫返还《房地产权证》（粤房地证字第Ｃ××9号）。

李X国向一审法院起诉请求：

1.确认李X国与肖X火签订的《土地使用权转让见证协议书》有效；

2.郭X毫、XX村委会协助办理珠海市斗门区房地产（粤房地证字第Ｃ××9号）过户至李X国名下。

一审法院认定事实：位于斗门区房屋（房地产权证号：粤房地证字第Ｃ××9号）为混合结构，2.5层，建筑面积196.93平方米，土地使用权性质为集体，权属人系郭X毫。

2011年3月14日，郭X毫（甲方）与林X燕（乙方）签订《土地使用权转让合同》，约定：甲方于2003年10月在XX村民委员会取得住宅用地使用权192平方米（座落在珠海市斗门区），现征得XX村民委员会同意，甲方将土地使用权转让给乙方；

村委会和甲方不承担办理报建等手续，如果政策允许，可协助申报；土地使用权转让后此住宅用地使用权归乙方，任何单位或个人不得干涉。

XX村委会在合同底部盖章加注意见“同意过户”。同日，郭X毫与林X燕又签订《房地产权证转让协议》，约定：“现郭X毫将斗门区房于2011年3月14日转卖给斗门区乾务镇盛兴三路南三巷9号林X燕拥有永久使用，日后不得争议。”

同日，林X燕支付了管理手续费19200元给XX村委会。林X燕于2011年3月15日转账支付471926.78元到郭X毫的儿子郭国伟的银行账户，又转账支付478073.22元到梁尾银行账户。

郭X毫的儿媳罗超群出具《收据》一张，载明：“今收到林X燕现金950000元正”。郭X毫将房产证交给林X燕持有。一审庭审中，林X燕称转让款均支付至郭X毫指定的银行账户，林X燕于2011年3月16日至2017年10月25日前有入住使用并对涉案房屋进行了简单的装修；

郭X毫称其实际收到的款项是800000元，另150000元是梁尾收取的中介费、过户费。

2017年10月25日，林X燕与肖X火签订《土地使用权转让合同》，约定将座落在珠海市斗门区转让给肖X火，XX村委会在合同底部盖章加注意见“同意过户”。

签订合同后肖X火支付了转让费980000元给林X燕，并支付手续费9600元给XX村委会。林X燕将涉案房地产权证、林X燕与郭X毫签订的《土地使用权转让合同》以及《房地产权转让协议》原件一并交给肖X火。

一审庭审中肖X火称受让后将案涉房屋的大门更换为不锈钢大门。

2020年3月18日，肖X火与李X国签订《土地使用权转让见证协议书》，约定将座落在珠海市斗门区转让给李X国，第三人XX村委会在合同底部盖章加注意见“同意过户”。

签订合同后李X国支付了转让费1300000元给肖X火，支付管理费38400元给村委会。肖X火将涉案房地产权证、林X燕与郭X毫签订的《土地使用权转让合同》以及《房地产权转让协议》原件一并交由李X国。

一审庭审中，李X国称签订合同后，其对房屋进行改造装修，并入住于案涉房屋。

一审法院另查明，郭X毫、李X国均为XX村的村民。郭X毫在XX村另××宅基地及房屋。

一审法院认为，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，法律法规明确禁止宅基地使用权在非同一集体经济组织成员之间流转。

郭X毫将涉案宅基地及房屋转让给林X燕后，林X燕又将涉案宅基地及房屋转让给肖X火，后肖X火再转让给李X国，本案讼争的宅基地及房屋经三次转让，属农村房屋的连环买卖纠纷，应从整体上予以考虑和认定。

我国土地管理法以及相应的政策法规之所以对于农村房屋买卖加以限制，主要是为了防止在房地一体主义下因为农村房屋买卖而导致土地流失到集体经济组织之外，损害集体经济组织权益。

农村房屋买卖合同的效力，应当以最后一手买受人的身份情况进行判断，最后一手买受人与出卖人同属同一集体经济组织成员的，合同有效。

本案中，作为房屋出卖人的郭X毫与最后一手买受人李X国均属XX村村民，最终仍由本集体经济组织成员享有权利，并未导致集体经济组织所有的土地流失或权益受损，未违反我国土地管理法相关法律规定，亦不存在合同无效的情形，故应认定涉案的三份土地使用权转让合同有效。

郭X毫转让涉案宅基地及房屋已达十年之久，其在所在村另有宅基地及房屋，现诉讼请求确认合同无效，有违诚实信用原则，也没有事实和法律依据，一审法院不予支持。

李X国诉讼请求确认涉案《土地使用权转让见证协议书》有效，有事实和法律依据，一审法院予以支持。因涉案房屋的房地产权证权属人系郭X毫，XX村委会收取了管理费，故李X国诉讼请求判令郭X毫、XX村委会协助办理珠海市斗门区房地产（粤房地证字第Ｃ××9号）过户至第三人李X国名下，有事实和法律依据，一审法院予以支持。

一审法院判决：

一、确认李X国与肖X火签订的《土地使用权转让见证协议书》有效；

二、驳回郭X毫的诉讼请求；

三、郭X毫、XX村委会于判决生效之日起十五日内，协助李X国将珠海市斗门区房屋（粤房地证字第Ｃ××9号）办理产权登记过户至李X国名下。一审案件受理费200元减半收取100元（郭X毫已预交50元，李X国已预交50元），由郭X毫负担。

【二审】

本院认为，本案二审主要争议焦点为郭X毫与林X燕签订的《土地使用权转让合同》以及肖X火与李X国签订的《土地使用权见证协议书》的效力问题，本院分析认定如下：

农村宅基地使用权系村民基于农村集体经济组织成员的身份，从本农村集体经济组织无偿取得，与特定的身份相联系，非本农村集体经济组织成员无权取得或变相取得。

我国土地管理法禁止农村宅基地使用权在非同一农村集体经济组织成员之间流转，目的是防止农村宅基地流转到本农村集体经济组织之外，维护农村集体经济组织的利益和农村的社会稳定。

涉案20号宅基地和房屋由郭X毫转让给林X燕，林X燕转让给肖X火，肖X火转让给李X国，系农村宅基地及其地上房屋的连环买卖。

虽然林X燕、肖X火并非XX村村民，但是涉案宅基地使用权最终流转回XX村村民李X国手中，并没有流转到该农村集体经济组织之外，没有损害该农村集体经济组织利益，未违反我国土地管理法的法律规定和立法初衷，涉案宅基地使用权的三次转让均应认定为有效。

即农村宅基地连环买卖涉及的多个买卖合同的效力应当作为一个整体认定，如果最后一手买受人与第一手出卖人是同一农村集体经济组织成员，农村宅基地实现了内部流转，则每个环节的买卖合同均应当认定为有效。

关于郭X毫主张李X国违反“一户一宅”的问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”

第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”根据上述规定，“一户一宅”指的是农村宅基地的初始分配，一户只能享有一次宅基地的分配权，获得分配后，该农户今后不得再次向农村集体经济组织申请获得第二处宅基地，即使因为出卖、出租丧失宅基地，该农户也不再有第二次分配机会。

但是法律允许宅基地在本农村集体经济组织内部流转，因此村民可以通过向本村人购买、受赠与的方式获得一户多宅。本案中，虽然李X国一家已经分配有XX村新路43号宅基地，李X国于2016年6月20日与梁进庆签订XX村埔金路三巷17号宅基地的《土地使用权转让合同》，又于2020年3月18日与肖X火签订涉案20号宅基地的《土地使用权转让见证协议书》，也并未违反“一户一宅”的农村宅基地政策和法律规定，其有资格受让涉案20号宅基地和房屋。

综上所述，一审法院认定涉案20号宅基地和房屋连环买卖合同有效，郭X毫与XX村委会应当协助李X国将涉案房屋过户登记至李X国名下，处理无误，本院予以维持。

综上，郭X毫的上诉理由不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费200元，由郭X毫负担。

本判决为终审判决。