对于被执行人与案外人的共有房产，在案外人不同意进行处分的情况下，是否可直接拍卖该房产，目前司法实践中存在分歧，不同的法院甚至不同的执行法官都会存在不一样的操作。
一、查封阶段是否可查封共有的房产
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定：“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。
共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；
对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。”
在实际操作中，因为共有房产具有不可分割性，故一般对于共有房产是直接进行查封，很难按照份额进行查封。但是在（2017）粤执复92号案件中，广东省高级人民法院以涉案财产为按份共有且份额明确，裁定对案外人所占产权份额应当予以解封。
说明法院在具体操作中对于共有房产应如何进行查封也无统一标准。
二、共同共有房产法院执行实践
（2017）苏执复120号案件中，因案外人作为房产共有人向法院申请执行异议，江苏省高级人民法院在执行阶段停止了对该共有房屋的评估行为，此案件说明法院在执行阶段仍对能否未经其他共有人同意直接执行共有房产存在疑虑，认为共同共有房产应先经过析产诉讼以明晰共有房产的份额。
然而在（2017）最高法民申2083号案件中，最高人民法院认为，该共有房产是夫妻共有房产，内蒙古高级人民法院在对共有财产进行拍卖时不损害案外人应有财产份额的情况下，作为共有人的案外人不能以“先析产再执行”排除对该共有房产的强制执行效力。
笔者认为，从以上两个案例分析可知，在司法实践中，共同共有的房产并非不能得到强制执行，在共有人为夫妻关系的情况下，法院得直接强制执行、拍卖或者变卖该房产，但应该对于拍卖或者变卖房产的价款给案外共有人预留应得的财产份额。
在共有人并非夫妻关系且案外共有人不愿意就房产与债权人协商分割的，债权人需另行提起析产诉讼，对涉案共有房产进行析产，以明晰份额。
三、按份共有房产法院执行实践
对于按份共有的房产，因份额已经明晰，故一般无需提起析产诉讼以明晰份额，法院可根据份额直接行使查封或就该份额进行执行。
四、共有房产的析产诉讼
（一）析产诉讼的法律依据
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条规定：“共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。
诉讼期间中止对该财产的执行。”
此条款可视为对债权人代位权的扩大解释，将债权人代位权的范围从债权扩大到“请求分割共有物的权利”，债权人可依据此条在执行阶段代被执行人提起析产诉讼，请求分割共有房产，以此明确债务人对该共有房产的应占份额。
（二）析产诉讼后法院对涉案房产如何拍卖
目前司法实践对于共有房产如何拍卖存在不同意见，在中国裁判文书网中搜寻相关案例，发现主要存在三种操作模式。
一种是暂时不予处置，如（2016）沪0118执异75号案件中， 上海市青浦区人民法院因为案外共有人的执行异议裁定中止对涉案共有房产的执行。
一种是仅拍卖被执行人所占房产份额，如（2018）粤执复219号案件中，广东省高院裁定仅拍卖被执行人房产的四分之一份额，（2018）粤执复8号案件中，广东省高院认可珠海中院处理被执行人房产50%份额的行为。
另一种是对被执行人的共有房产整体拍卖，但拍卖所得价款应对其他共有人应得份额予以预留，如（2015）佛中法民三终字第1242号案件中，佛山市中级人民判决对共有房产予以拍卖或者变卖，拍卖所得款按照比例予以分配。
五、被执行人或者案外人是否可依据“唯一住房”阻却执行
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定：“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。”
故满足上述条款的任一条的，被执行人或案外人均不得以“唯一住房”抗辩人民法院执行局对于房产的拍卖行为。
六、共有房产执行司法乱象的出路
（一）共有人协商确定共有房产的分割，但此种协商以不损害债权人的利益为前提
笔者认为，共有的房产在执行阶段，共有人可以协商确定是否对被执行人应占房产份额予以回购，使得债权人可以获得与房产份额对应的价款用以清偿债务；
也可以协商房产份额全部归属于被执行人，其他共有人同意拍卖整屋，拍卖所得款中预留其他共有人应有财产份额。
（二）协商不成的，应当针对共有房产整体拍卖
《中华人民共和国物权法》第99条、100条就共有物的分割以及分割方式作出了规定，共有人有重大理由的，可以请求分割共有物，共有物可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割，难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。
房产的所有权实质上为业主的建筑物区分所有权，是指权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。
该权利具有三个显著特征：一是结构上的独立性,应当在建筑物构造上能够与同一建筑物中的其他部分完全隔离，四壁上具有明确的遮蔽性；
二是使用上的独立性，该部分能够被单独地加以使用，具有独立的使用价值，无需借助其他的辅助部分加以利用；三是符合不动产单元的要求，可以被依法记载于不动产登记簿上。
笔者认为，物权法遵循一物一权原则，一个物上仅存在一个所有权，所有权无法进行分割，除非在具体个案中共有的房产各个部分能够保持构造上独立、具备独立使用性，且分割行为不会减损价值的，才可以对共有房产进行分割，否则应采取折价、拍卖或者变卖的方式予以分割。
被执行人的共有不动产，因被执行人有未履行的生效裁判确定的义务，可以作为《中华人民共和国物权法》规定的分割共有不动产的重大理由，无论共有的形式如何，法院对共有房产可以强制执行。
人民法院上述就房产份额进行拍卖的行为明显与物权法的规定相冲突，且在实际操作中，存在诸多难题。
其一，竞拍人不愿竞拍不能独立享有所有权的房产。
共有房产是按份额拍卖的，竞拍后竞拍者作为房产的按份共有人不能对共有房产独立行使处分权，占有、使用、收益的权利也不能得到完全行使，需与其他共有人共同行使，这就使得大多数人不愿意竞拍。
其二，假使有人竞拍该房产，竞拍者作为按份共有人也难以很好地行使占有、使用等权利。
按常理而言，共有关系是基于家人、朋友、恋人、合作伙伴等社会关系产生，彼此之间存在信任关系，愿意给予对方基本的信任，可以在共有房产中共同生活，提供应予的便利，而竞拍该共有房产的人一般与其他共有人不产生此种社会关系，其基于竞买的行为产生此种共有关系，就算其在执行局的帮助下入住该共有房屋，与其他在该房屋内居住的其他共有人的陌生关系使得其在使用房屋时必定产生诸多不便。
其三，当竞拍者欲分割该共有房产，而其他共有人不同意时，其只得提起诉讼请求法院予以分割，加重了司法负担。
竞拍者竞拍共有房产的份额后，其不享有独立处分该份额的权利，任何处分行为需要经三分之二共有人的同意，若其他人不同意，其只得诉讼提起分割，这将不利于权利关系的稳定性。
综上，笔者认为，从物权法的立法出发点以及最高院的司法案例出发，人民法院应当对共有房产进行整体拍卖，其他按份共有人享有优先购买权，就拍卖所得价款按比例予以分配。
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依据我国相关法律的规定，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产;对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。
共同共有房产怎样执行 共同共有的房产，而且两人名下只有此房产，可以执行，首先对房屋进行评估，确定双方份额，获得房屋人对未获得房屋人进行补偿，或将房屋拍卖，由当时人重新买房。如非债务人一方仅有此处居所，则不能强制执行。 共有资产常见的类型： 共有房产不外乎两种情况即共同共有和按份共有，共同共有基于当事人的共同关系而发生，共同关系产生于婚姻家庭领域及具有一定亲属关系的公民之间。共同共有的主要类型
最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知法〔2012〕151号各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：现将住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》(建法函〔2012〕102号)转发你们，请参照执行，并在执行中注意如下问题：一、各级人民法院在执行程序中，既
买卖共有房产的方法有哪些 第一种，取得共有人的同意。在你出售房屋之前，找到房屋的共有人，取得他们的同意，并让他们为你出示一份同意书，如此一来，你就可以自由处理处置房产，但售房所获取的收益需要按照共有份额进行分割。 第二种，通过继承、转让、赠与的方式获得房屋完全产权。如果其他共有人通过继承、赠与、转让的方式将完全产权过户给你，你同样可以自由处置房产。 共有房产怎样才能买卖? 共有产权房屋可以分为两
你好关于你问的父子共有房产法院执行，我的回答如下虽然房产属于父子共有，儿子占百分之九十九的份额，但只要符合法律规定的，人民法院可以依法对房产进行财产保全，以维护自身合法权益。
一、共同共有房产的认定是如何的(1)根据我国《民法典》的规定，夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产为夫妻共同财产，因此，对于夫妻在婚姻关系存续期间取得房屋，包括通过继承、接受赠与和购买所得房屋，均应当认定为共同财产，在离婚时列入财产分割范围。(2)我国《民法典》允许夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的分配问题进行书面约定，如夫妻约定婚前取得的房产归双方共同所有，则该房产同样应认定为夫妻共同财
一、查封共有房产怎么执行1、共同共有财产法院是可以执行的。法院一般会先通知其他共有人，对于占有份额明确的，共有财产可以分割，并且分割不会减损共有财产价值的，人民法院可以先行实物分割后再予变现。如不能进行实物分割，或分割后会导致共有财产价值明显减损的，应当整体变价后执行相应的价款。2、法律规定：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条 对被执行人与其他人共有
夫妻共有房屋的执行困境与路径优化在强制执行过程中，法院通常会优先选择被执行人单独所有的财产，当单独财产不足以清偿全部债务时，也会将共有财产纳入强制执行范围。在夫妻个人债务执行案件中，共有房屋的强制处置一直是执行中的一个难题，存在较多障碍。笔者在梳理当前主要处置模式的基础上，具体分析存在的困境，并提出相应的执行路径和处置方案。一、夫妻共有房屋的主要处置模式对夫妻共有房屋的处置尚无统一、明确的执行规范
张静律师解答：不需要，在执行异议案件中一并确定产权份额即可。如下面这个案件，夫妻共有房产被强制执行，妻子提执行异议，债权人认为妻子应当先提起析产诉讼，再提执行异议，法院就不支持，而直接在执行异议案件中确认了产权份额。判决书节选：关于本案应否以两人析产确权的结果为前提的问题。根据《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款之规定,案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以
可以申请对中止执行的裁定异议。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条 当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
以共有财产作为抵押，需要取得共有人同意。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。也就是其他共有人在不知情的情况下抵押的，抵押就是无效的。【法律依据】《民法典》第四百条，设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。
1、共同购买。如《民法典》规定的属于夫妻共同财产的房产;2、两人以上共同出资、出力、出物建造的房屋;3、两人以上共同接受赠与的房屋;4、两人以上共同继承的房屋。由于房屋不可分割，而由继承人共同继承;5、因拆迁补偿形成的房屋共有。【温馨提示】若您有相似法律问题，细节、证据不同，答案也会不同，建议咨询律师，快速获得专业解答！
夫妻共同共有房产一方欠债法院是可以执行的，但一般法院在执行时是需要及时的通知另一方当事人，夫妻的共同财产就会归双方共同的拥有，在债还债务时只要不还款是需要拿抵押物偿还的。【温馨提示】若您有相似法律问题，细节、证据不同，答案也会不同，建议咨询律师，仅需3~15分钟获得专业解答！
钓鱼执法的意思是，执法人员引诱当事人从事违法活动，然后对其进行抓捕；钓鱼执法的执行方式包括有，显露式”实行方式、“勾引式”实行方式、“陷害式”实行方式。 一、钓鱼执法什么意思 钓鱼执法的意思，是指当事人原本没有违法意图，在执法人员的引诱之下，才从事了违法活动。如执法人员假扮嫖客，引诱妓女拉客，从而抓捕
个人债务经夫妻双方同意的，才能拍卖夫妻共有房产。共同财产执行的相关规定是：对于共同财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。法律依据：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020年修正）》第十二条 对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。 共有人协议分
继承的房产出售要交20%的个税，但对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税。个人所得税适用比例税率，税率为房产交易盈利部分的20%或者房款的1%。 法律依据： 《个人所得税法》第二条 下列各项个人所得，应当缴纳个人所得税： （一）工资、薪金所得； （二）劳务报酬所得； （三）稿酬所得； （四）特许权使用费所得； （五）经营所得； （六）利息、股息、红利所得； （七）
解除担保关系的情形分别有：双方协议解除后可以解除担保关系；当事人在制定合同时就约定了解除条件，解除条件成就时，担保关系可以解除；合同出现法定解除事由时，向法院请求解除合同，担保关系解除。法律依据：《民法典》第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不
协商不成，建议你妈妈请律师起诉解决。
共有房产过户是需要双方持买卖协议、身份证、原《房屋权证》到房地产交易管理部门申请产权转让，由房产交易管理部门对房子进行评估，买方到财政部门缴纳等，共有产权房可以被法院强制执行。 一、共有房产如何过户 共有房产过户是： 1.双方持买卖协议、身份证、原《房屋权证》到房地产交易管理部门申请办理房屋产权转让手续，并申报交易价格。 2.房地产交易管理部门按照要求对正在交易的房地产入行价格评估。
可以进行拍卖或者竞价处理
