小区共有车位法律问题——《民法典》第276条的规范类型及评价

《民法典》第276条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”

《民法典》第275条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”

笔者观察到，有这样的案例出现：某小区业主在该小区买了一套房子，但是却买了九个车位，其中有四个车位顺利办理了不动产过户登记，然而剩余五个车位却不能办理过户登记，不动产登记部门依照《物权法》第74条（即整合后的《民法典》第276条）规定的“车库应当首先满足业主的需要”，以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，拒绝为车位买卖双方办理不动产过户登记。

不动产登记部门认为车位买卖合同违反了《物权法》第74条的规定，没有按照房子和车位的比例来分配车位，没有首先满足业主的需要，进而适用《合同法》第52条的规定，认定车位买卖合同无效，拒绝办理剩余五个车位的过户登记。

车位购买人认为不动产登记部门不予登记的行为违法，进而提起行政诉讼，开发商被列为第三人。【详见（2018）鲁0102行初576号行政判决书】

该案例毋庸置疑应当为行政机关败诉，审理结果应当是显而易见的。法无授权不可为，行政机关应当做法律严格确定的事。鉴于相关行政机关难以辨别法律，笔者在这里，要通过《物权法》的规范适用，以及相关条文的合理解释，来对行政机关引用《物权法》第74条的规定非法的干涉民事主体的交易自由，做出合乎法理与合乎情理的说明，以兹相关行政机关、司法机关、律师合理引用。

一、《物权法》第57条第1款（即《民法典》第276条）是民事法律规范，不是行政法律规范。

《物权法》的规范设置主要是民事法律规范，而不是行政法律规范。众所周知，民事法律规范是用来调整平等主体之间产生的权利义务关系的法律规范，而行政法律规范则是用来调整行政机关与行政相对人之间因行政行为而产生的权利义务关系的法律规范，是不平等主体之间的法律规范。

《物权法》的主要条文都是用来调整平等的民事主体之间的权利义务关系的，而不是相反，只有物的征收征用的法律条文是用来调整行政机关与民事主体的法律关系的，因为当公共利益的需要时，行政机关需要代表公共利益改变物的归属与使用关系，从而形成行政征收征用行为，除此之外，《物权法》没有行政机关主动适用的余地。

行政机关无权适用《物权法》中的民事法律规范来改变物的归属秩序，干涉交易自由。所谓“法无授权不可为，法有授权必须为”就是说：行政机关的行政作为与不作为只能依据行政法律规范做出，行政法律规范有明确授权可以作为和不作为的规定，行政机关照此行事即可。

而《物权法》属于民法的编目，主要规定的是民事法律规范，不涉及行政行为的作与不作，行政机关不能依据之。

引申而言，《物权法》的宗旨是物尽其用，也就是解决正确配置资源的问题，我国目前实行社会主义市场经济，市场在资源配置中发挥决定性作用，而《物权法》通过保障民事主体之间通过自由交易实现物权变动，确立物的归属秩序，确立物权的类型与公示效力，保障物尽其用。

也就是说，物属于谁，不属于谁，物权如何变化，除行政机关依公共利益的征收征用外，只需要通过自由交易以及司法机关的物权确认及强制执行来实现，包括不动产登记机关在内的行政机关无主动审查和干预物权归属的权力。

试想，如果行政机关可以这样做，就成了行政手段决定资源配置了，这就成了计划经济了，这还了得！

不动产登记机关具有在材料齐全的情况下进行不动产物权登记的职责，其登记与不登记只需要依照《不动产登记暂行条例》及周边法规的严格规定，审查登记材料即可，其无权审查不动产归属的基础约定，即使基础约定是无效的，行政机关也无权主动确认其无效，基础约定的效力应当由民事主体请求司法机关确认之。

二、《物权法》第57条第1款是（即《民法典》第276条）物权法律规范，不是债权法律规范。

民事法律规范，又可以分为物权法律规范、债权法律规范、人身权法律规范、民事主体法律规范、民事责任法律规范等等，物权法律规范是用来调整民事主体之间因物的归属与利用而产生的权利义务关系的法律规范，其涉及的是物权的设立、变动与消灭效果的法律确认，即物权行为效果的法律确认，而不涉及物权设立、变动与消灭原因的法律确认，即债权行为效果的法律确认；

债权法律规范是用来调整因债权请求权的归属与利用的产生的权利义务关系的法律规范，其涉及的债权请求权的设立、变化与消灭，而不涉及债权请求权的设立、变化与消灭的后续利益事项。

《物权法》皆为物权法律规范，其第57条第1款也不例外，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”

这是说小区内的车位、车库作为一项不动产，应当首先归小区业主所拥有和利用，至于车位、车库的归属及利用原因，小区业主是否要决定拥有，这不是《物权法》操心的事。

三、《物权法》第57条第1款（即《民法典》第276条）规定的权利是业主对小区车位、车库的优先受让权。

   《物权法》中除了所有权、用益物权、担保物权外，还规定了优先权，如《物权法》第111条规定了共有人的优先购买权。

优先权多基于人合性的基础产生，是物权法规定的一种因人合因素产生的物权配置方式，是在资源分配的冲突中侧重保护人合因素的一种做法，是一种优先的请求权，本质上是请求权，此稍微打破了自由交易分配资源的方式，有利于因事而异、因人而异稳定物权秩序。

在物权配置方式上，有法律直接规定归谁说有的，如土地所有权归国家所有；有根据约定归谁所有的，如一般动产的买卖；有法律规定根据优先的约定归谁所有的，如优先购买权。

《物权法》第57条第1款规定了“车位、车库应当首先满足业主的需要”，也就是说，小区车位、车库在按照交易分配时，小区业主具有优先受让的权利，法条的潜台词就是，车位、车库先要满足业主的，然后再满足非业主的，具有顺序性，也就是说，当小区业主放弃这种顺序利益或者优先受让权利时，开发商可以卖给非业主，当小区部分业主放弃这种顺序利益或者优先受让权利时，开发商可以卖给其他业主。

故此条规定为业主就小区车位、车库的优先受让权，为什么不是优先购买权？因为小区业主还可以通过非购买的受让方式满足需要。

四、《物权法》第57条第1款（即《民法典》第276条）是授权第三人规范，不是效力性强制性规范。

授权第三人规范是指当法律行为侵犯特定的第三人的利益时，由特定的第三人决定法律行为效力的民事法律规范。特定的第三人得引致授权第三人规范和《合同法》关于合同效力的相关规定，请求司法机关撤销他人的民事法律行为或者确认他人的民事法律行为无效。

如债权人撤销权，就是典型的授权第三人规范。授权第三人规范授予了特定的第三人选择决定他人的民事法律行为效力的权利，特定的第三人可以放弃或者行使这个权利。

如果特定的第三人放弃此权利，则他人的原民事法律行为始终有效，畅行不悖；如果其行使了此权利，则原合同双方无从抗辩，其民事法律行为相对特定的第三人而言自始无效，不能发挥作用，故称相对第三人无效的民事法律行为。

效力性强制性规范是指当法律行为侵犯社会公共利益时，不特定的利益相关方决定法律行为效力的民事法律规范。不特定的利益相关方得引致效力性强制性规范和《合同法》第52条第5项，请求司法机关确认他人的民事法律行为无效。

效力性强制性规范授予了不特定的利益相关方选择决定他人的民事法律行为效力的权利，不特定的利益相关方可以放弃或者行使这个权利。

如果不特定的利益相关方放弃此权利，则他人的原民事法律行为始终有效，畅行不悖；如果其行使了此权利，则原合同双方无从抗辩，其民事法律行为对社会公众而言自始无效，不能发挥作用，故称绝对无效的民事法律行为。

《物权法》第57条第1款是授权第三人规范授权，开发商与非业主或者部分业主签订的车位、车库买卖合同侵犯了小区业主的利益，小区业主可以引致本条和《合同法》关于合同效力的相关规定，请求司法机关确认车位、车库买卖合同无效，如果小区业主放弃此权利，则原车位、车库买卖合同始终有效，畅行不悖。

此权利只能小区业主选择行使，行政机关引用此条拒绝不动产登记着实荒唐！

五、《物权法》第57条第1款（即《民法典》第276条）的缺陷及其解释。

缺陷1：立法语言口语化和随意，导致司法机关难以通过特定化的立法语言判断和解释条文含义。

要想产生一份合法合理的判决书，需要立法技术和司法技术的共同作用，立法技术需要做到法律体系逻辑清晰，编排合理，语言准确完整，司法技术需要做到准确适用证据认定规则认定法律事实，根据立法结果准确解释法律，合理关注社会影响。

民法首先是裁判规范，其次是行为规范，也就是说，作为民法组成部分的《物权法》条文首先应当发挥其指示司法机关准确作出裁判的功能，如何发挥这样的功能？

首先就是要立法语言精美准确，概念特定，指向明确，合乎民事法律体系以及权利设置的要求，这样才能使法官在裁判时能够依照特定化的立法语言，准确的解释法律，从而做出司法裁判，鉴于我国法官的法律解释水平有限，更应当在法律条文的确立时，字斟句酌，让法官容易判断法条的真实含义。

而《物权法》第57条第1款的规定没有达到上述的立法语言水平，容易导致包括行政机关在内的相关部门“想入非非”，不能准确理解其含义。

所谓“首先满足业主的需要”，简洁有余，而准确不足，无法言法语，显得随意。

缺陷2：没有规定法律后果，只是规定行为模式，不能够给司法机关的裁判作出明确的指示。

作为民法组成部分的《物权法》条文如何发挥其指示司法机关准确作出裁判的功能，除了需要立法语言精美准确以外，有的还需要法条表达的规则完整，相关条文应通过一个或者几个法条阐述一条完整的法律规则，即假定条件、行为模式、法律后果的完整表达，这样才能让司法机关依据充分的大前提和指向明确的法律后果，作出合法合理的司法裁判。

笔者认为，《物权法》第74条第1款（即《民法典》第276条）进行如下解释方可符合上述要求：业主享有建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的优先受让权，开发商向业主以外的人或部分业主出让的，应当取得相关业主的同意，不同意的业主应当自己受让，相关业主收到通知×日未进行回复的，视为放弃优先受让权。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当按照已出让房屋的比例进行出让。未经同意的业主请求人民法院确认相关出让合同无效的，应予支持。