建设部出台的《前期物业服务合同（示范文本）》（以下简称示范文本）。这个示范文本涉及前期物业管理的方方面面。表面上看，这个服务合同是由开发商与物业管理企业签订的。
但合同又规定，购房者与开发商签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；购房者签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。
为此，我们特对此示范文本做个简要介绍与解读。
1示范文本意义深远
国务院制定的《物业管理条例》第三章第二十一条就明确规定；在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
条例第二十四条还规定:国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
评点.条例出台一年多来，关前期物业选聘、招投标的工作进展缓慢，其中一个重要原因就是缺少一个规范的前期物业服务合同。
现在示范文本的出台，为贯彻《物业管理条例》，规范前期物业管理铺平了道路。有了规范的合同，就能引导前期物业管理活动当事人通过合同明确各自的权利与义务，减少物业管理纠纷，其重要意义不言而喻。
2包干制、酬金制选其一
根据示范文本规定，物业服务收费可以有包干制和酬金制两种选择。包干制的物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业公司按照相关标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
酬金制的物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，预收的物业服务资金由物业服务支出和乙方的酬金构成。
评点:根据福建XX律师的意见，包干制与酬金制相比较，包干制体现了风险共担的原则，因而更有利业主。但因为合同不是业主与物业公司签订的，所以在这一点上业主只能被动地接受开发商与物业公司的选择。
如要改变只能等业主大会成立后重新签订物业合同了。
3来售房子物业费开发商交
新出台的示范文本明确提出，纳入物业管理范围的竣工但尚未出售，或者因开发商原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由开发商全额交纳。
评点:其实这在去年出台的《物业管理条例》中也有明确规定，但是真正执行的开发商却很少。据了解，目前许多进行前期物管的项目中，都有开发商暂时没有销售完的房屋，但开发商根本就不交纳物管费用。
这一新规定也许将有利制止开发商的“赖账”。
4业主承担连带责任
示范文本提出，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负连带缴纳责任。
业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。
示范文本第三十九条还规定，业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。
评点:福建XX的林X律师说，这条规定提醒业主，在房子出租或交亲友使用前，一定要与使用人签个租赁合同或书面协议，规定好物业使用人的权利和义务，特别是缴交物业费和其他相关费用，一定要注明由物业使用人承担，以免出现麻烦。
5规定物业承接验收办法
示范文本对开发商与前期物业公司的物业承接验收做了明确规定，提出对合同签订后承接的物业共用部位、共用设施设备，甲乙双方应按照规定进行查验，明确存在的问题与解决办法，并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业管理方面承担责任的依据。
示范文本还规定，乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：
1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；以及相关的其他资料。
评点:长期以来，物业公司与业主的纠纷中，有相当一部分是由前期物业管理中的遗留问题引起的。这个办法也许可以杜绝遗患。
6明确规定物业用房
示范文本明确规定，开发商应在具体时间内按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房。
示范文本还要求对物业管理用房的不同用途、建筑面积、位置等做出明确约定。
示范文本第二十四条还明确规定，物业管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。
评点:这个条款有三点好处，一是解决了物业公司入驻管理区域后，缺少物业用房的难题；二是明确了物业管理用房的权属，业主可以理直气壮地对其行使主权；
三是规定了物业用房不得改变用途，防止物业公司擅自利用业主共同财产牟利。
7擅自提高物业费要双倍退还
示范X本中首次提出，物管公司如果多收取物管费用，开发商和物业使用人有权要求物管公司双倍返还；物管公司擅自提高物业服务费用标准的，开发商和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳。
此外，物管公司没有按照约定的服务内容和质量标准提供服务和管理的，要向开发商、业主支付违约金；而开发商和业主未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，也要向物管公司支付违约金。
示范X本第三十二条规定乙方违反本合同第六条、第七条的约定：业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；
乙方已经收取的业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。
评点:近期有关征得相关业主和甲方的同意。
临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。
评点:开发商或物业公司擅自改变规划，占用公共区域进行牟利而引发的纠纷可谓屡见不鲜。现在规定临时占用前必须告知相关方面，当然有利防止违规占用公共区域现象的出现。
9督促物管公司及时“交接”
示范文本规定:本合同终止时，物管公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；
业主委员会尚未成立的，移交给开发商或其他有关部门代管。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。
评点:此前经常出现物管公司被业主炒掉故意拖延撤离时间或者不退出，该规定则明确了业主委员会成立以后，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，前期物业管理合同自动终止，这就为新老物业公司的顺利交接提供了一个前提条件。
当然我们也要看到，几乎所有物业公司在撤出前都有被业主或开发商拖欠的债务，这个问题不解决，也会给新老物业公司的顺利交接造成障碍，所以还需要有关部门制定配套细则，让物管及时“交接”更具可操作性。
10、明晰房屋保修责任
示范文本第三十三条规定甲方违反本合同第十七条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。
评点：福建XX的林X律师说，在建设部的房屋销售管理办法和建筑法等相关法规中，对这一条已经作了明确规定，而在前期物业管理合同中定下这一条，当然更有利业主维权。
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律师解答物业与业主签订的合同是物业服务合同。物业服务合同是指物业服务人在物业服务区域内，为业主提供相应物业服务，业主支付物业费的合同，其中的物业服务人一般包括物业服务企业和其他管理人。法律依据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业
业委会未经业主大会同意签订物业服务合同无效，可经由街道办事处、住建局物业科、乡镇人民政府责令改正或撤销，也可以起诉侵权予以撤销。
甲 方： ____________________________乙方：____________________________TEL： ____________________________TEL：____________________________FAX： ____________________________FAX：____________________________ADD： _
要看这个物业合同是前期或者是常规期，前期物业服务合同是由开发商与物业公司签订。在常规物业管理服务期间，业主大会选举的业主委员会成立后，物业服务合同应该由业主大会授权业主委员会与物业公司签订。所以，业委会签物业合同是代表全体业主所签，要有业主大会授权才合法
如果业主委员会未与物业公司签订书面的物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务，业主则应按实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用，作为对其已提供服务的补偿。因此，未签订物业合同或物业公司未提供资质证明，业主也不可以拒交物业费
依据我国物业管理条例的规定，物业公司和业主委员会不签订服务合同的，物业委员会可以召开业主大会更换物业管理公司，与新的服务公司签订物业管理合同。法律依据：《中华人民共和国物业管理条例》 第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 第十一条 下列事项由业
物业服务合同不需要全体业主签。不需要，合同只认业委会或者业主的大会的公章，盖章生效。因为他们是一个组织，而不是单个个人。业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
业主与物业服务企业之间是互相依存、地位平等的契约关系。物业服务企业按合同约定为业主提供物业管理服务，业主按相关合同约定享受物业服务企业提供的物业管理服务，但提供服务与享受服务是一种商业运作形式。用俗语说就是物业服务企业提供的服务是有偿的，并依靠提供有偿服务而生存，业主则是花钱买服务，并有权监督其服务质量。物业服务合同的内容(1)总则。总则是对物业服务合同的总的说明。总则中，一般应当载明下列主要内容
《物权法》规定，业主有权更换物业。业主委员会可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主委员会有权依法更换，物业服务企业或者其他管理人
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