四川韬世律师事务所 蒲毅
一、问题提出
在二手房买卖中，卖方因房价上涨等原因迟延过户所引发的纠纷较为常见，而因买方迟延过户引发的纠纷则相对较少。这种情况在房产中介“全款收房”情形下最容易发生，房产中介收房后“待价而沽”，在找到下家前并不急于办理产权过户手续。
在迟延过户时，买方面临着房屋被查封、一房二卖等法律风险，此时对买方利益影响较大而对卖方通常不会造成太大影响。但是，如下几种情形可能会对卖方利益造成重大影响：
1、卖方售房目的为换房改善生活。在当前各地普遍存在限购政策情况下，买方迟延过户可能导致卖方换房受到严重影响，包括丧失购房资格、房价上涨、贷款利率上浮等；
2、房屋交付后过户前，买方如在装修活动中给相邻方造成损失，卖方作为法律上的房屋所有权人将面临赔偿风险；
3、买方拖延支付物业费等费用时，卖方长期面临被追索的风险。
二、法律分析
买方的迟延过户，理论上称为债权人迟延或称受领迟延。有学者将债权人迟延作为一种履行障碍的事实，并认为在法律上通常仅发生减免债务人责任的效果，并使债权人间接地遭受不利益，仅在法律有特别规定或者当事人有特别约定的场合，使受领兼具义务性质，受领迟延才可以发生合同解除或者债务不履行的损害赔偿等效果，在后者场合，尚需债权人无免责事由。
根据该观点，买方迟延过户时，卖方能否主张解除合同、返还房屋，或主张违约金（赔偿损失）的关键在于合同是否有明确约定。
某司法判例也认为，根据上诉人（一审原告）主张解约的理由，并无相应的合同条款可以对应，上诉人主张约定解除权，显然缺乏合同依据。
至于法定解除权，如果上诉人因被上诉人（一审被告）的行为导致无法实现换房的目的，上诉人行使合同解除权并无不可。但是，房屋买卖合同的当事人，作为出售方其目的一般只能推定为获取相应的价款，如果有延伸的换房目的，应当以明示的方式告知对方当事人。
否则，不宜作过度解读。由于涉案合同并未特别表述上诉人出售房屋的目的，不能因此认定置换房屋系上诉人签约的目的。需要明确的是，被上诉人作为买受人，有受领涉案房屋的义务，其迟延受领的行为构成违约，应当承担相应的责任。
上诉人虽不因此享有解约权，但其作为守约方，如因此遭受相应的损失，可以另行主张权利。
此外需要提及的是，本文仅针对二手房买卖而言。在商品房买卖中，虽然也存在买方迟延过户情形，但作为卖方的房地产开发商并不存在另外购房等特殊情形，即便购房者迟延受领其损失也十分有限，且消费者相对于开发商明显弱势，因此不宜支持其违约主张。
实务判例也认为，关于买受人迟延受领房屋应支付违约金的约定，系房地产公司提供的格式条款，加重了买受人的责任，该条款依法应认定为无效条例。
三、救济手段
结合上述法律分析及卖方可能提出的救济主张，笔者认为：
（一）虽然《提存公证规则》规定了不动产的提存，公证界也有人认为不动产可以办理提存，但不动产提存并不具有现实操作性，也难以满足卖方所需的房屋不登记在其名下这一要求。
其原因在于，不动产提存是否需要办理产权变更登记存在争议：如不需办理变更登记，此时对卖方而言办理提存公证并不能解决其问题，没有任何实际意义；
如需办理变更登记，则面临高额的税费如何承担以及不动产登记机构不予办理等若干问题。且在公证实务中，也未听闻有公证机构针对不动产本身实际办理过提存公证。
（二）理论通说认为“受领”属于不真正义务，因此卖方不能诉请要求买方接受履行（办理过户）。类似判例论述称，收货人接收货物是收货人之权利，被告放弃收货是其对权利的自由处分。
故原告要求被告立即接收涉案货物，缺乏合同及法律依据。
虽然卖方无权要求买方办理过户，但在合同约定了限期过户时买方构成违约，应承担赔偿责任（赔偿损失、违约金）。
（三）除非合同明确约定买方迟延过户时卖方有权解除合同或者合同明确约定了“换房”目的且买方迟延过户已导致该目的落空，否则单纯的迟延过户并不构成根本违约，卖方无权要求解除合同。
从上述分析可见，买方迟延过户时卖方的可资救济手段非常有限，十分被动。因此笔者建议：
1、警惕房产中介全款收房陷阱。在中介全款收房过程中，房产中介往往安排自己的人充当买方，同时要求卖方办理委托公证手续。
而此时的委托内容往往并非卖方想象的协助买方过户，而是代为出售房产。这种中介全款收房模式隐含着巨大的法律风险，法律关系非常复杂，一旦发生纠纷处理起来也十分棘手。
2、二手房买卖合同中应明确将限期过户约定为双方义务。对换房情形，还应在合同中明确载明卖方售房的目的是为换房并约定买方迟延过户应赔偿损失或支付违约金，乃至卖方有权解除合同。
1、仔细审查房屋状况 （张静），买卖双方可持卖方房屋所有权证到不动产登记中心进行房屋档案查询，明确房屋产权是否清晰、房屋抵押担保的金额是否超过房屋评估价，是否有法院、公安等权力部门的查封、冻结。买方可以在交付垫资款前要求卖方协助到不动产登记中心进行查询，最z大限度的减少交易风险。 2、全程监控交易环节，留存证据 为了确保垫资款尽快清偿银行债务，要求卖方与银行确定还款日后，买卖双方共同到贷款银
二手房买卖中买方违约，卖方可以向人民法院起诉，要求买方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。
实践中买卖二手房如果属于全款支付的，一般先付款，后过户。如果属于分期付款的，一般在过户前需支付部分房款，过户后再支付剩下的全部房款。具体以买卖双方合同约定为准。如果买卖双方谁都不敢先履行，可以找按揭银行或其他第三方机构（如公证处）暂收房款，等过户后再由按揭银行或其他第三方机构（如公证处）转给卖家。公证处提存公证是公证处依照法定条件和程序，对债务人或担保人为债权人的利益而交付的债之标的物或担保物（含
1、用买方的首付款缴清剩余贷款二手房交易最常见、最方便的方式。适用于原房主贷款额度较低或所剩贷款数目不大的情况。通常情况下，买家会认可首付房产总成交额的30%至40%，卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清，然后撤销房产的抵押登记，进行下一步交易。注意：买卖双方需要先去了解银行是否对提前还贷有要求。有些银行会对提前还贷有限制，如果卖家不符合提前还贷的条件，或者提前还贷需付违约金，那么依然难以解除房屋
二手房买卖中房屋过户费用由买卖双方一同承担。买家需缴纳房款1.5%的契税、0.05%的印花税、交易费、测绘费、权属登记费取证费；卖家需缴纳交易费、房款0.05%的印花税、差价5.6%（房产证未满2年）的增值税、房产交易盈利部分20%或者房款1%的个人所得税。法律依据：《契税法》第三条契税税率为百分之三至百分之五。契税的具体适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的税率幅度内提出，报同级人民
房屋“垫资”业务，一般出现在购房过程中，当购房人首付不足时或卖房人按揭贷款尚未清偿时，由中介公司或抵押担保公司拿出资金，帮助购房人补足首付款或卖房人清偿按揭款以帮助其顺利交易的业务，房地产业内称之为“过桥资金”。一、二手房买卖解押交易常规流程签定买卖协议→买方付首付款→卖方解押→房管局交易（同时买方申请按揭贷款）→出件再抵押→银行取他项权证后放款在房产买卖交易过程中，经常会遇到卖方出售时房产还处在
二手房买卖中的骗局 骗局一：利用虚假身份骗取定金及购房款。施骗者多是伪造虚假身份，利用签订二手房买卖合同为诱饵，在办理房屋更名过户手续之前，向购房者索要定金及部分或全部购房款，一旦购房者交付款项后，施骗者便逃之夭夭，使购房者既未得到房屋还损失了资金。 骗局二：利用虚假房证骗取定金及购房款。施骗者多为交易房屋的承租人，利用能自由出入交易房屋的有利条件，伪造房屋产权证，通过信息站刊登虚假的卖房信息，
我们很多人对于题目中提到的问题，其实都不是很清楚，理解的也不是很透彻，但这都是和我们的生活息息相关的，有了解的必要，今天小编整理了相关的知识，一起往下面看看吧。二手房买卖中的八大陷阱1、“卖房者”非房主。对策：购房人可到房管局产权登记部门查询，如卖房者非该二手房的产权人，购房人应立即中止交易。因为其中可能存在欺诈，即使不是欺诈，购房人能否取得产权也存在风险。2、卖房人是二手房的共有人之一，且未得到
一、房屋买卖中介费一般什么时候交1、签署买卖合同当天结清中介费。2、办理手续过程中分批次结清中介费。3、办理手续完毕后结清中介费。二、房屋中介费如何收取在房屋买卖过程当中，中介费的收取因服务项目的不同而存在差异。(一)权籍调查1﹑调查﹑征询所交易房屋权利的来源﹑现状﹑有无抵押﹑有无权利限制;2﹑调查﹑征询涉及权利人的处分要求和条件，核实处分资格﹑权利人和相关的身份及权利等。该项收费的标准是，买方和
二手房交易中买方违约的处理是：卖方可以选择解除合同，由买方承担相应的违约责任、向卖方支付违约赔偿金；卖方拒绝行使合同解除权的，可以要求买方继续履行该合同。 法律依据《民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合
一、民法典二手房买卖中能否全权委托代理民法典规定，进行二手房交易时，当事人可以全权委托代理人代为交易房屋，委托时出具委托书。《中华人民共和国民法典》第一百六十一条 【代理适用范围】民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。第一百六十三条 【代理的类型】代理包括委托代理和法定代理。委托代理人
二手房买卖中介可以代办过户吗依据我国合同法的规定，二手房房屋中介是可以代办房屋过户登记的，房屋买卖双方可以共同委托中介办理房屋过户登记。法律依据：《中华人民共和国合同法》第三百九十六条 【定义】委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十七条 【委托范围】委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。第三百九十八条&n
已经签订二手房买卖合同，买方违约该怎么处理整体来说面对违约有双方协商和依法裁定两种解决方式：1、双方都同意解除合同在房屋买卖合同签订之后，如果买卖双方中的一方反悔此次交易，从而违约使合同的目的不能实现，那么守约方如果也同意解除合同，违约方赔偿经济损失的，法律是支持的。具体赔偿方法为：计算房屋差价，转售利益和守约方的赔偿要求，综合考虑之下，违约方将赔偿金额赔偿给守约方。2、一方坚决履行合同从法律的角
一、二手房买卖中如何认定不可抗力二手房买卖中，如果出现不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，就是属于不可抗力因素。《中华人民共和国民法典》第一百八十条 【不可抗力】因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。第五百九十条 【不可抗力】当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者
一、房屋买卖中介费一般什么时候交 1、签署买卖合同当天结清中介费。 2、办理手续过程中分批次结清中介费。 3、办理手续完毕后结清中介费。 二、房屋中介费如何收取 在房屋买卖过程当中，中介费的收取因服务项目的不同而存在差异。 (一)权籍调查 1﹑调查﹑征询所交易房屋权利的来源﹑现状﹑有无抵押﹑有无权利限制; 2﹑调查﹑征询涉及权利人的处分要求和条件，核实处分资格﹑权利人和相关的身份及权利等。 该项
合同中没有约定时间，可以达成补充协议，约定具体时间。也可以给对方发出书面的催告函，通知在合理时间内办理过户手续，一般按120日内过户处理。二手房过户办理流程步骤：1、购房资格核验(住宅类);2、网签合同;3、地税部门核定契税;4、房屋发证大厅办理房屋所有权证。二手房过户交易流程必须提交的材料：1、登记申请书原件(受理窗口提供);2、申请人身份证明;3、房屋所有权证原件;4、网上签约的北京市存量房买
一、民法典中二手房买卖中房贷未结清如何处理买卖按揭二手房时，有借款未还清的，一般不能办理过户登记，而要过户有两种方式，一是提前还清贷款，注销抵押后过户登记，二是和银行协商办理转按揭手续。《中华人民共和国民法典》第四百零六条 【抵押财产的处分】抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人
一、与卖家协商解决 任何纠纷解决的首选方法都是协商，因为协商不需要走太过正式的法律程序，耗费时间短，虽然也存在着难以达成一致意见等缺陷，但在有些情况下反而是比较有效的方法。所以当纠纷发生，购房者开始还是应该选择与卖家面对面协商，摆出有关的事实依据，并提出和解的要求。如果能够协商一致，那就将会是圆满的解决办法。 二、向消费者协会投诉 如果协商不成，并且房屋买卖的争议或者分歧比较大，购房者可以向房屋
张静律师解答：形成表见代理就算数，只要有充分证据（一般是微信聊天记录）证明对方知道该情况并同意他能代表自己的意思，就能形成表见代理。如下面这个案件，卖家的女朋友一直在微信群里代表卖家沟通交易过程，且网签的时候也跟卖家本人一起去了现场，最终法院认定卖家的女朋友的发言代表了卖家的意见，形成了表见代理。判决书节选：法院认为：《存量房买卖合同》是以电子签约方式签署的，赵买家已提交证据证明该电子合同及签署过
1、 以包销的名义,隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易,获取佣金以外的报酬。2、从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。3、无照经营、超越经营范围和非法异地经营。4、房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书。5、房地产经纪组织滥用自己的优势地位,利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定。6、房地产经纪组织未按规定期限办理备案手续。7、各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语,以及未经登记发布
