物业合同纠纷，业主不支付物业费违约，法院判决物业费支付并且支付违约金

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律师观点分析

原告：A公司。

负责人：蒋某。

委托诉讼代理人：陈志群，上海柏年律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈立家，上海柏年律师事务所律师。

被告：丁某。

委托诉讼代理人：潘赟，上海恒衍达律师事务所律师。

原告A公司诉称，被告系上海市普陀区云岭东路XXX弄XXX号XXX室业主，原告系该小区的物业管理公司，因被告欠物业管理费未付，故起诉至法院，要求

1、判令被告支付原告2019年7月1日起至2020年9月30日的物业管理费26,630.10元。

2、判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的违约金直至结清全部物业费，截止2021年3月31日应支付违约金33,553.93元。

被告丁某辩称，物业管理合同效力待定，原告是从其他物业公司分包的管理权限，且原告没有独立法人资格，违反了法律规定。

原被告双方签约过程违法，原告没有通过招标方式得到管理资格。原告没有按照公平的方式履行合同义务，存在大量的不作为行为，被告及多个业主上门协商也没有得到改观。

被告现在暂停缴纳物业费用是维护自身合法权益，原告在改正物业管理服务后，被告就缴纳相应物业费，故被告没有故意拖欠缴纳物业费的事实。

对于原告主张的违约金计算方式不认可。被告在缴纳物业费时候，原告开具了一张和销售方不一致的发票，所以被告完全有理由怀疑原告方的资质。

不同意原告诉请

经审理查明，被告系上海市普陀区云岭东路XXX弄XXX号XXX室业主。

2018年12月31日原被告签订物业管理协议，约定由原告为被告的物业提供物业管理服务。物业费为每月每平方米18元。

因被告未付清物业管理费，故原告起诉。

审理中被告提供照片并申请证人贾某、牟某某到庭作证，证明物业存在很多问题，没有享受到五星级的服务。原告不予认可上述证据。

以上事实，有物业管理协议、物业费发票、催款函、快递凭证及当事人陈述等为证，可以认定。

本院认为，原被告签订了物业管理协议，原告为被告的物业提供了相应的物业服务，被告依法具有向原告支付物业管理费的义务。

故原告要求被告支付物业管理费及违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。违约金由本院酌定为2,600元。关于被告辩称的物业管理协议效力问题，本院认为该协议并未违反民法典关于物业服务合同的规定，应属有效。

关于被告辩称的物业管理存在问题，被告提供的照片及证人证言，并不能充分证明原告的物业管理存在问题，也不能据此作为不支付物业费的依据。

据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，判决如下：

一、被告丁某于本判决书生效之日起十日内支付原告A公司2019年7月1日起至2020年9月30日的物业管理费26,630.10元。

二、被告丁某于本判决书生效之日起十日内支付原告A公司违约金2,600元。