农村集体土地宅基地合作建房合同的效力受政策影响大

【法院观点】

《某村民代表大会表决签名表》记载因某联合社在2015年4月1日与李B签订了某村委综合楼合建协议，违反了白云区政府制定的相关规定，不得合作建房。

协议已经协商终止，由原投资方带资建设，某联合社需在签订协议一年内还清投资款，否则该综合楼需以3-7楼建筑面积3305㎡作为投资本息抵债，由村民代表大会表决。

【原告诉讼请求】

原告胡A与被告李B、广州市白云区某镇某经济联合社（以下简称某联合社）房屋买卖合同纠纷一案。

原告胡A诉称：2017年2月22日，原告与二被告签订《产权转让协议》，约定被告李B将某路2号某村委办公综合楼第五层503号转让给原告。

2017年2月23日，原告通过其母亲苏少娟向李B指定收款人李某支付400000元，并约定剩余尾款140000元于2017年5月15日交房时付清，但至今二被告未向原告交付房屋，亦未向原告退还400000元。

根据法律规定，原告认为被告拒不履行合同义务的行为已致使合同目的无法实现，原告有权要求被告履行相关付款义务及承担相应的违约责任。

故提出诉讼请求：

1.解除两被告与原告签订的《产权转让协议》；

2.两被告向原告返还款项400000元；

3.两被告向原告支付利息（以400000元为基数，自2017年5月16日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；

4.两被告承担本案的诉讼费。

在庭审过程中，经法院释明涉案《产权转让协议》为无效合同的情况下，原告变更诉讼请求为：

1.请求确认两被告与原告签订的《产权转让协议》无效；

2.两被告向原告返还款项400000元；

3.两被告向原告支付利息（以400000元为基数，自2017年5月16日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；

4.两被告承担本案的诉讼费。

【审理查明事实】

经审理查明：2017年2月22日，原告与被告李B、某联合社签订《产权转让协议》，协议写明甲（某联合社）乙（李B）双方已将某路2号某村委办公综合楼（宅基地证号：穗郊字第某号）建成，经某镇三资中心投标建设，按合同分成李B所得物产权面积，经乙丙（胡A）双方在公平合理，互惠互利，协商一致达成产权转让协议，双方共同遵守权利和义务。

一、乙方权利和义务：1.乙方将某路2号拥有的3楼至7楼和地下室车位9个，部分产权按甲乙双方签订的合同期转让给丙方使用55年。

2.乙方该产权物必需保证未作抵押或二次产权转让。3.乙方产权转让给丙方，甲方应当确认人加盖某村经济联合社公章确认。

二、丙方权利和义务：1.丙方取得产权后，丙方可自主转让和出租。（1）丙方取得产权后不得擅自改动建筑结构，如要改动需经甲乙双方同意方可改动，未经同意，甲乙方可停电停水，做成安全经济问题由丙方负责。

（2）丙方取得产权正常使用后向甲方交纳物业管理费、（垃圾费、物业维修费、清洁费）。……四、价格和付款方式：1.乙方产权转让按每平方米2700元转让。

第五层503号面积（含公摊部分）174.65平方米。……3.丙方与乙方签订本合同可协商一次性或二次付款方式。五、附件：1.产权转让协议书一份（附某路2号宅基地证复印件，终止《合同建房协议书》的协议书，甲乙双方产权面积确认表一份），等等。

原告诉称该协议由被告李B、李某拿给原告签名，签名前已盖有被告某联合社的印章,李B的签名由其本人签署，某联合社辩称协议上盖的印章看起来是其印章所盖，在法院指定的期限内未提出司法鉴定。

该协议附有《农村（墟镇）宅基地使用证》（穗郊字第某号），被告某联合社确认《产权转让协议》所载明的某路2号某村委办公楼就是该宅基地证对应的建筑。

签订《产权转让协议》后，原告母亲苏少娟于次日通过其个人银行账户向李B指定的李某银行账户转账800000元（其中400000元属于本案购房预付款，剩余400000元属于另案胡潇誉支付的购房预付款），同日被告李B向原告出具收据确认收到原告购买某路2号503房的预付款400000元。

另查明，被告李B与某联合社于2015年4月1日签订《合作建房协议书》，约定某联合社提供土地，建房所需投入资金由李B负责，李B将本期建设搞好后，某联合社按建筑物总面积占40%比例，李B按60%的比例共享，电梯共享，其日后的维护费按比例分担，本期建设完成后，建筑物顶层空间使用权归某联合社所有，如需进行二期投资建设，仍由一期投资方兴建，村委占面积30%，投资方占70%。

如遇国家征地，土地补偿全部归某联合社所有，建筑物及其他补偿属李B部分归李B所有，属某联合社部分归某联合社所有（按双方所占建筑物比例分成）。

该协议尾部有某联合社的盖章以及李B的签名。上述盖章签名下方的空白处有手写添加内容“乙方（李B）已于2017年2月22日将某路2号503房转让给胡A如遇国家征收该房屋的补偿归丙方（胡A）所有”，该内容上由某联合社盖章、胡A以及李B的签名及按捺指印确认。

被告某联合社对原告提交的《某村合建楼首层置换后双方最终权属及面积确认表》、《某村民代表大会表决签名表》、《终止的协议书》真实性予以确认。

其中由某联合社与李B于2016年2月16日签订的《某村合建楼首层置换后双方最终权属及面积确认表》约定三层除295.04方外的其余部分及四至七层全部属李B所有；

《某村民代表大会表决签名表》记载因某联合社在2015年4月1日与李B签订了某村委综合楼合建协议，违反了白云区政府制定的相关规定，不得合作建房。

协议已经协商终止，由原投资方带资建设，某联合社需在签订协议一年内还清投资款，否则该综合楼需以3-7楼建筑面积3305㎡作为投资本息抵债，由村民代表大会表决。

村民代表分别在同意的村民代表栏、反对的村民代表栏、弃权的村民代表栏进行签名表决；《终止的协议书》于2016年9月13日由李B与某联合社签订，双方就2015年4月1日签订的《合作建房协议书》终止达成协议。

其中约定因某联合社无力一次性支付所有的工程款约900万元，经双方同意村委楼不需要拆除则将部分产权（具体面积及位置详见2016年2月16日双方签订面积确认表）转让给李B，作为某联合社支付李B所有的工程款。

李B日后无权再向某联合社追讨工程款等内容。

以上事实，有产权转让协议、宅基地使用证、农村集体资产交易成交确认书、某村合建楼面积确认表、合作建房协议书、某村合建楼首层置换后双方最终权属及面积确认表、某村民代表大会表决签名表、终止《合作建房协议书》的协议书、收据、银行电子回单、证人证言以及当事人的陈述等证据予以证实。

【法院判决】

本院认为，原告与被告李B、某联合社签订《产权转让协议》，由李B将位于某联合社的集体土地上所建的某村委办公综合楼【宅基地证号：穗郊字第（某）号】的第五层503号房产权转让给原告。

原告非某联合社集体经济组织成员，不享有宅基地使用权。而原、被告双方于2017年2月22日签订的《产权转让协议》已经违反《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；

但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用法律规定，《产权转让协议》应属于无效合同，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；

不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

涉案产权转让协议虽有被告某联合社的签名，但实际交易发生于原告与被告李B之间，且款项也由李B收取，某联合社并未因合同取得原告财产，不存在占用原告资金导致其资金利息损失情况。

原告要求被告某联合社向其承担退还款项以及支付利息无事实依据，本院不予支持。被告李B因无效合同取得了原告预付款400000元因此造成原告利息损失，故对原告要求被告李B返还400000元及支付利息（以400000元为基数，自2017年5月16日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；

自2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）的请求，本院依法予以支持。

被告李B未到庭参加诉讼，不利后果由其承担，本院依法缺席判决。

综上所述，判决如下：

一、确认原告胡A与被告李B、广州市白云区某镇某经济联合社于2017年2月22日签订的《产权转让协议》无效；

二、于本判决生效之日起十日内，被告李B向原告胡A返还预付款400000元及利息（以400000元为基数，自2017年5月16日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；

自2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）。

三、驳回原告胡A其他的诉讼请求。