农村宅基地合作建房协议无效后应按房地一体现值评估返还购房款
【法院观点】
根据合同的相对性，王某2基于合同无效的后果有权要求黄某2作相应财产返还及损失赔偿。王某2将涉案房屋返还给黄某2后，因其丧失另行向他人购买房屋的机会，产生了房屋增值利益损失，黄某2应当予以赔偿。
经评估，涉案房屋现值为222,214元，故黄某2应当赔偿王某2房屋的现值（包括王某2支付的房价款及升值部分）222,214元，王某2主张的超出部分，一审法院不予支持。
同样，黄某2将涉案房屋返还给原某1后，其亦享有要求原某1赔偿其房屋现值的权利，故黄某2在向王某2承担赔偿责任后，可依据其与原某1之间的合同关系，通过另行起诉或协商的方式，清理与原某1之间的法律关系和责任。
但原某1与王某2并不存在直接的合同关系，王某2在本案中要求原某1承担赔偿房屋现值的诉讼请求依据不足，一审法院不予支持。
（广东省广州市白云区人民法院案号：(2020)粤0111民初3156号裁判日期：2020.09.25）
【一审】
2020年1月17日，原某1以黄某2、廖某等人为被告，王某2、沈某等人为第三人，诉至一审法院，其诉讼请求包括确认其与黄某2签订的《合作建房协议书》无效，以及要求黄某2、王某2将涉案房屋返还给原某1。
一审法院于2020年9月25日作出(2020)粤0111民初3156号民事判决书，判决内容包括：确认原某1与黄某2于1994年5月16日签订的《合作建房协议书》无效；
判决黄某2、廖某及王某2将涉案房屋返还给原某1。黄某2和廖某不服该判决，上诉至广州市中级人民法院，该院于2021年2月25日作出（2020）粤01民终25206号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
该判决现已生效。王某2已将涉案房屋返还给原某1。
本案审理过程中，王某2向一审法院申请对涉案房屋的价值进行评估，一审法院依法摇号选定广州某价格评估有限公司（以下简称某公司）进行评估，某公司于2021年10月14日作出《评估报告书》，评估结论为：在评估基准日2021年7月27日，涉案房屋（房地合一）价值为222,214元，房屋上盖物的价值为67,751元，土地价值为154,463元。
为进行上述评估，王某2预交鉴定费13,533元。
一审法院认为：根据(2020)粤0111民初3156号民事判决书及（2020）粤01民终25206号民事判决书查明的事实，黄某2出资在原某1名下的宅基地上建设两栋房屋，南栋归原某1，北栋归黄某2。
黄某2又通过合资建房等方式将北栋房屋中的三楼东边的房屋（即涉案房屋）转让给王某2，该转让行为实际属于买卖农村宅基地房屋的行为，即黄某2与王某2之间实际为房屋买卖合同关系。
因王某2并非涉案房屋所属集体经济组织成员，故双方之间的房屋买卖合同关系因违反法律和行政法规的强制性规定而应当认定为无效。
一审法院(2020)粤0111民初3156号民事判决书已确认原某1与黄某2签订的《合作建房协议书》无效，同时黄某2与王某2之间的房屋买卖合同也无效。
原某1基于《合作建房协议书》无效的法律后果有权要求黄某2返还因无效合同取得的涉案房屋，黄某2基于其与王某2之间的房屋买卖合同关系无效的法律后果有权要求王某2返还因无效合同取得的涉案房屋。
(2020)粤0111民初3156号民事判决书判令黄某2和王某2将涉案房屋返还给原某1，王某2履行该判决义务后，应当视为王某2已将涉案房屋返还给黄某2。
根据合同的相对性，王某2基于合同无效的后果有权要求黄某2作相应财产返还及损失赔偿。王某2将涉案房屋返还给黄某2后，因其丧失另行向他人购买房屋的机会，产生了房屋增值利益损失，黄某2应当予以赔偿。
经评估，涉案房屋现值为222,214元，故黄某2应当赔偿王某2房屋的现值（包括王某2支付的房价款及升值部分）222,214元，王某2主张的超出部分，一审法院不予支持。
同样，黄某2将涉案房屋返还给原某1后，其亦享有要求原某1赔偿其房屋现值的权利，故黄某2在向王某2承担赔偿责任后，可依据其与原某1之间的合同关系，通过另行起诉或协商的方式，清理与原某1之间的法律关系和责任。
但原某1与王某2并不存在直接的合同关系，王某2在本案中要求原某1承担赔偿房屋现值的诉讼请求依据不足，一审法院不予支持。
综上，一审法院于2021年12月10日判决：
一、在本判决生效之日起三日内，黄某2向王某2赔偿222,214元；
二、驳回王某2的其他诉讼请求。一审案件受理费5900元，由王某2负担3583.39元，黄某2负担2316.61元。
【二审】
经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点为：黄某2是否需要向王某2赔偿222214元？对此，分析如下：
从一审查明事实可知，黄某2、王某2均非涉案房屋所在集体经济组织成员。原某1与黄少灿于1994年5月16日签订《合作建房协议书》，约定将合建后楼宇北面的一栋归属黄某2所有，后黄某2以合资建房的形式将北面一栋楼宇的部分房屋转让给他人，包括将三楼东边的房屋以70000元转让给王某2使用。
因黄某2与原某1签订的《合作建房协议书》违反了法律规定和国家政策，经过已生效的(2020)粤0111民初3156号民事判决认定原某1与黄某2于1994年5月16日签订的《合作建房协议书》无效，该案判决黄某2、廖某及王某2将涉案房屋返还给原某1。
同理，黄某2与王某2之间存在的房屋买卖行为也违反了法律、行政法规的强制性规定而应当认定为无效。根据规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”
本案王某2有权要求黄某2返还财产及赔偿损失。根据一审委托鉴定机构作出的结论，涉案房屋现值为222214元，故黄某2应当赔偿王某2该222214元。
至于黄某2上诉提出应由原某1向王某2支付该222214元的主张并不符合合同的相对性，本院不予采纳。
综上所述，黄某2的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
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