房屋备案合同价与实际成交价不符能否要求解除合同

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。

从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

孙某向一审法院起诉请求：1．依法确认2018年9月29日孙某峰与林某爽签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2．林某爽返还坐落于北京市通州区一号房屋（以下简称案涉房屋）；

3．由林某爽承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年10月15日，孙某峰将其名下的案涉房屋过户给林某爽。孙某峰在签订合同时系限制民事行为能力人，该合同不是其真实意思表示。

而且，孙某峰与林某爽签订的合同价款很低，实际成交价并不是这个价格，二人的行为扰乱了社会秩序，是以合法形式掩盖非法目的。

上述情形都足以导致孙某峰与林某爽签订的合同无效。

孙某上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判：1．孙某峰与林某爽签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2．林某爽将北京市通州区一号房屋返还孙某；

3．林某爽承担本案的诉讼费、保全费。

事实和理由：1．一审法院判决记载内容中原告事实理由部分不是孙某真实的意思。一审法院颠倒了案件事实顺序，应是郑某涛出资但无资格购房，找林某爽“挂名”网签、过户。

一审法院遗漏了孙某峰与郑某涛签订《补充协议三》，郑某涛是真正购房人、林某爽“被挂名”的情况以及林某爽在房地产交易中心的“承诺书”。

一审法院遗漏了郑某涛、姚某聪在孙某出示姚某聪与孙某峰《借款协议》、“姚某聪、郑某涛、孙某峰签订《委托还款协议》”、“姚某聪妻子秦某收取利息”等证据前，对支付房款情况的陈述。

一审法院遗漏了郑某涛先把应付孙某峰的房款463万元给了姚某聪，姚某聪再以年息43．8%的高利贷给孙某峰。

姚某聪通过妻子秦某账户至少收取高利16．92万元，其中郑某涛至少获利7万元，姚某聪至少获利9．92万元。一审法院遗漏了郑某涛支付姚某聪463万元被视为支付470万元房款。

2．一审判决书遗漏了四个主要的争议焦点，包括：孙某峰是否是限制民事行为能力人；如何认定林某爽“挂名”购买房屋的行为；

如何认定孙某峰与林某爽签订《北京市存量房屋买卖合同》中约定的购买总价259万元而不是真实的交易价格600万元；如何认定郑某涛把应付房款通过姚某聪高利贷给孙某峰，从中获利的行为。

孙某峰应为限制民事行为能力人。郑某涛借名买房规避限购政策，合同应属无效。姚某聪、郑某涛的行为是属于欺诈、趁人之危行为，合同应当被认定无效。

3．一审判决书本院认为部分逻辑混乱、扭曲事实、偷换争议焦点。4．一审法院歪曲事实的目的是要包庇“套路贷＂的犯罪行为。

5．郑某涛是房屋的实际洽谈人、购买人、出资人，应该追加为本案第三人。一审法院没有核实郑某涛是否有代理林某爽的资格。

被告辩称

林某爽在一审中答辩称，不同意孙某的诉讼请求。林某爽与孙某峰签订的合同是双方的真实意思表示，是合法有效的。孙某峰将案涉房屋在中介挂了很久。

林某爽买房时，孙某峰已经离婚了，案涉房屋是其个人财产，其与林某爽履行了正常手续。后得知孙某峰将案涉房屋抵押绐了D公司，用林某爽的钱办理的解押，因不放心将钱直接交给孙某峰林某爽将钱给了姚某聪。

姚某聪与孙某峰一同办理解除抵押手续。孙某峰拿到案涉房屋所有权证书后与林某爽进行了正常的网签和过户手续。

姚某聪在一审中陈述称，同意林某爽的意见。林某爽将钱给我后，我陪着孙某峰去办理的解押手续，两次解押我都去了。

林某爽辩称，同意一审判决，不同意孙某的上诉意见。一审开庭时林某爽所述都是真实的情况，房屋购买合同是郑某涛和孙某峰洽谈的，但是在过户时郑某涛没有购房资格了，所以将房屋过户至林某爽名下。

与一审时的意见一致。

姚某聪述称，与一审时陈述意见一致。

法院查明

孙某系孙某峰与郭某之独生女，孙某峰与郭某于2017年11月15日离婚。孙某峰于2019年2月去世。孙某峰的父母均已先于其去世。

案涉房屋原登记在孙某峰名下。2018年9月29日，孙某峰作为出卖人、林某爽作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定成交价格为259万元，买受人采取一次性付款的方式于2018年10月31日前支付。

此外，该合同文本中需填写的项目基本均为空白。庭审中，林某爽主张该合同为网签备案合同，合同价款约定较低，系双方为规避税费采取的措施，实际双方另行签订有合同，为此，林某爽提供了2018年5月17日，孙某峰作为出卖人、郑某涛作为买受人签订的《北京市存量房屋买卖合同》，约定案涉房屋已经设定抵押，抵押权人为北京市通州区M银行，抵押登记日期为2005年12月7日，出卖人应于2018年9月30日前办理抵押注销手续；

房屋成交价格为600万元。

后孙某峰与郑某涛签订了《补充协议（一）》，约定房屋成交价格600万元包括房屋净价259万元及固定设备转让费、乔迁搬家费、地域补偿费等341万元，双方同意按房屋净价259万元办理房屋的缴税、过户手续。

2018年10月15日，孙某峰与郑某涛签订《补充协议（三）》，约定：应买受人要求，出卖人同意将该房屋的权属过户至买受人指定人员名下，同意以买受人指定人员作为购买人办理网上签约备案，买受人保证已经征得其指定人员的同意并且买受人仍应按本合同及相关协议履行义务；

买受人指定人员名称：林某爽，买受人承诺若买受人与其指定人员之间出现纠纷，由买受人承揽，与他方无关。2018年10月15日，林某爽向税务部门缴纳了印花税、契税及其他税费，案涉房屋于当日转移登记至林某爽名下。

经查，郑某涛于签订上述合同当日向孙某峰转账30万元、于2018年5月28日向孙某峰转账20万元、于2018年10月15日向孙某峰转账16万元、于2018年11月19日分两笔向孙某峰转账共计51万元，以上共计117万元。

郑某涛主张其余的购房款其系通过姚某聪向孙某峰支付，根据郑某涛提供的银行转账记录显示，郑某涛向姚某聪转账共计463万元。

根据郑某涛提供的及一审法院调取的姚某聪的银行交易明细，姚某聪向孙某峰转账共计470万元。

经询问，郑某涛表示之所以将大部分款项通过姚某聪支付，系因案涉房屋存在抵押贷款，孙某峰因资信问题无法向银行贷款来偿还抵押贷款以解除抵押，完成房屋过户手续，故应孙某峰的要求，由郑某涛出资解除抵押，所出资金折抵应支付的购房款，但郑某涛并不放心将资金直接交付给孙某峰，故找到姚某聪，由姚某聪协助双方办理此事。

姚某聪认可郑某涛的主张，并表示案涉房屋设有两个抵押，均系其陪同孙某峰办理的还款解押手续。

在法院审理过程中，法院前往北京市通州区不动产登记事务中心调取了案涉房屋的抵押登记信息，相关材料显示2017年12月8日，孙某峰与D公司股份有限公司在案涉房屋上设立了抵押登记，担保数额为350万元，债务人为孙某峰，还款期限为2017年11月30日至2018年11月30日，2018年9月12日，孙某峰与D公司股份有限公司申请注销上述登记；

2005年12月7日，孙某峰在案涉房屋上设立抵押登记，抵押权人为北京市通州区M银行，贷款金额为51万元，抵押期限为2005年7月14日至2030年7月14日，2018年9月18日，孙某峰、北京市通州区M银行申请注销上述抵押登记。

根据法院调取的孙某峰的银行记录，孙某峰于2018年8月28日向D公司股份有限公司还款3576416．66元。姚某聪表示该款项为孙某峰解除D公司股份有限公司上述抵押的还款，并表示其于2018年9月3日转账给孙某峰的32．85万元系用于偿还北京市通州区M银行的上述抵押贷款。

另查，郑某涛尚有购房尾款3万元未支付。

庭审中，孙某对于郑某涛主张的房款支付情况不予认可，其认为孙某峰向郑某涛出具的房款收据与上述银行转账记录不符，根据郑某涛提供的证据显示，孙某峰共向郑某涛出具过7张收条：1．2018年5月17日，注明收到定金30万元；

2．2018年8月1日，注明收到房款10万元及2018年5月28日的房款20万元；3．2018年9月14日，注明收到房款260万元；

4．2018年10月15日，注明收到房款16万元；5．2018年10月16日，注明收到房款120万元；6．2018年11月19日，注明收到房款136万元；

7．2018年11月19日，注明收到房款5万元，以上收条载明共计收到款项597万元。郑某涛表示上述收条系孙某峰亲自书写，孙某峰根据收到的其与姚某聪的转账向其出具收条。

孙某向法院提交了孙某峰（甲方）、郑某涛（乙方）、姚某聪（丙方）于2018年8月27日签订的《委托收款协议》一份，载明：基于丙方向甲方提供一笔400万元的贷款用于向金融机构赎楼以便将甲方名下房产出售给乙方，经三方友好协商，乙方自2018年8月28日之后支付甲方的房款，将优先用于归还甲方对丙方的借款，在归还还清400万元之后，余款仍按约支付给甲方。

孙某还提供了孙某峰（甲方）与姚某聪（乙方）于2018年8月27日签订的《借款协议》一份，载明为解决甲方向D公司股份有限公司的借款，乙方将提供400万元给甲方，主要用于归还甲方欠款，还款来源为甲方出售案涉房屋，借款服务费为每十天计收本金的1．2%；

孙某峰于2018年9月3日出具《借条》，载明：今从姚某聪处借得款项400万元，约定服务费为每十个自然天1．2%计收，第一期服务费（2018年9月3日-2018年9月23日9600元已付）；

孙某峰于2018年10月8日出具《借条》，载明：今从姚某聪借得20万元。孙某主张通过上述证据可以看出姚某聪、郑某涛将本应支付给孙某峰的购房款以借款的形式出借给孙某峰，从中收取高额利息，属于违法行为。

郑某涛、姚某聪对于孙某提供的上述证据真实性认可，但表示《委托收款协议》《借款协议》都是孙某峰的真实意思表示，孙某峰因无力偿还抵押贷款，且郑某涛与孙某峰签订的房屋买卖合同约定的付款条件尚未达到，故郑某涛为孙某峰提供的解除抵押的款项并非房款，且系孙某峰主动要求支付一定的服务费，因孙某峰从别处贷款也会产生利息。

庭审中，孙某主张孙某峰患有精神类疾病，应属限制民事行为能力人。法院根据其申请调取了孙某峰在医院的就诊病历，该病历显示孙某峰自2016年11月至2019年1月多次前往该院精神科就诊，主要诊断为中度抑郁发作、失眠、复发性抑郁障碍等。

法院认为：当事人有责任对其主张提供相应的证据，否则应承担举证不能的法律后果。依法成立的合同，自成立时生效。当事人主张合同无效的，应当举证证明该合同存在法定的无效情形。

关于本案的主体问题。本案所处理的合同为孙某峰与林某爽签订的《北京市存量房屋买卖合同》。从合同法及诉讼法理论上看，合同一方当事人可以提起确认合同无效之诉，与合同所处分利益有关的姚某聪亦可以提起确认合同无效之诉。

本案中，孙某作为孙某峰的继承人，其作为原告要求确认合同无效，从诉权角度看，并无不妥之处。虽郑某涛与孙某峰签订了实际履行的《北京市存量房屋买卖合同》，但其并非本案合同的一方，且其已作为林某爽的委托诉讼代理人参加诉讼，故对于孙某要求追加郑某涛为本案第三人的申请，法院未予准许。

根据本案查明的事实，孙某峰与林某爽签订的《北京市存量房屋买卖合同》实为在不动产登记部门的备案合同，大部分内容为空白。

孙某峰与郑某涛所签订的《北京市存量房屋买卖合同》才是双方实际履行的合同。通过双方提供以及法院调取的证据，可以看出郑某涛已向孙某峰支付了购房款597万元；

孙某峰向郑某涛出具的收条虽与银行记录不符，但却与双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定的付款进度相符；孙某峰偿还抵押贷款的时间、申请注销抵押登记的时间与姚某聪所主张的贷款偿还时间、款项用途相符，故法院对于林某爽、姚某聪的主张予以采信。

虽然孙某峰曾患有中度抑郁发作、失眠、复发性抑郁障碍，但并不能证明孙某峰在民事行为能力上存在瑕疵。孙某峰与林某爽签订的《北京市存量房屋买卖合同》虽然约定的房屋价款明显偏低，但鉴于该合同已经履行完毕，且实际支付的价款远高于约定的价格，符合市场价值，故不能因此否定合同的整体效力。

孙某要求确认孙某峰与林某爽签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。

裁判结果

驳回孙某的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

关于孙某上述要求追加郑某涛为本案第三人的意见，因郑某涛已作为林某爽的委托诉讼代理人参加诉讼，且并非本案合同的当事人，法院未准许孙某要求追加郑某涛为本案第三人的申请并无不当。

孙某峰虽曾患有中度抑郁发作、失眠、复发性抑郁障碍，但本案中没有证据显示孙某峰系经法定程序被认定为的无行为能力人或限制行为能力人。

孙某主张孙某峰应为限制民事行为能力人的证据不足，法院不予采信。

孙某峰与林某爽签订的《北京市存量房屋买卖合同》虽然约定的房屋价款明显偏低，但房屋实际交易价格高于约定的价格，且符合市场价值，故不能因此否定合同的整体效力。

孙某要求确认孙某峰与林某爽签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求不能成立，法院不予支持。

关于孙某上诉主张姚某聪、郑某涛非法获得高息的认定问题，法院认为，孙某峰与姚某聪因民间借贷关系而产生的高息问题与本案中审理的《北京市存量房屋买卖合同》效力系两个法律关系，且就姚某聪向孙某峰支付的款项，郑某涛称因由郑某涛出资解除抵押，所出资金折抵应支付的购房款，由姚某聪协助双方办理此事。

姚某聪对此予以认可。

孙某峰偿还抵押贷款的时间、申请注销抵押登记的时间与姚某聪所主张的贷款偿还时间、款项用途相符。孙某对此予以否认，但未提供充分证据证明其主张，故法院对于郑某涛、姚某聪所述予以采信。

根据本案中现有证据，可以认定郑某涛已向孙某峰支付了购房款597万元。