104-开发商逾期办证维权案例研究 以广东省为例

开发商逾期办证维权案例研究

以广东省为例一、广州澳美房地产开发有限公司、夏丽华房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，（2021）粤01民终3667号，广东省广州市中级人民法院一审法院认为：澳美公司与夏丽华签订的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。

关于涉案房屋逾期办证损失的问题。买卖契约附件二第2-4条约定“该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协调乙方办理房地产登记手续”。

涉案房屋于1999年11月12日交付使用，澳美公司最迟应于2000年2月10日前为夏丽华办理房地产登记手续，但涉案房产至今未办理产权转移登记手续。

涉案房屋至今未取得房地产权属证书是由于澳美公司的原因造成，澳美公司应向夏丽华赔偿其因此遭受的损失。双方在合同中并未约定逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。

夏丽华主张逾期办证的损失从2000年6月12日起算，于法无据，一审法院依法不予支持。鉴于夏丽华在2020年6月16日提起本案诉讼，按照最长诉讼时效计算，其逾期办证的损失应从2000年6月16日起算，故澳美公司应以实际收取的购房款金额225699元为本金向夏丽华支付逾期办证损失，逾期办证损失按照下列方式计算：在2000年6月16日至2019年8月19日期间按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，在2019年8月20日至实际办理涉案房屋产权转移手续之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；

逾期办证损失以不超过夏丽华支付的购房款225699元为限。关于逾期办证损失的诉讼时效。由于涉案房屋所在楼盘的部分购房者曾在诉讼时效内就逾期办证违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。

在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合涉案楼盘的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映涉案项目的情况的事实，说明涉案楼盘的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映涉案楼盘的开发商澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。

考虑涉案房屋所在楼盘的其他部分购房者曾就夏丽华主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力及于夏丽华，一审法院对澳美公司关于逾期办证损失已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。

一审法院裁判： 综上所述，一审法院依判决：一、广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向夏丽华支付逾期办证损失（以225699元为本金，2000年6月16日至2019年8月19日期间按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，在2019年8月20日至实际办理涉案房屋产权转移手续之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，损失的总额以不超过225699元为限）。

二、驳回夏丽华的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4893元，由广州澳美房地产开发有限公司负担。二审法院认为 ：本院认为：依本案一审判决和上诉人所提上诉的事实及理由，本案二审需要处理的问题是：夏丽华要求澳美公司支付逾期办证违约金的诉请是否超过诉讼时效而不予支持。

涉案楼盘澳洲山庄至今已烂尾多年，因澳美公司长期未能解决涉案项目的交房、办证等问题，导致部分业主通过向相关部门进行集体信访等方式主张权利。

同楼盘多份法院生效判决已认定部分业主、业主代表向相关部门信访反映涉案楼盘情况的事实，涉案楼盘的购房者已经以利益共同体的形式持续维权。

一审判决据此认定购房人有关购房合同所生权利主张符合集团诉讼条件，并结合澳美公司履行本案合同义务的情况，对澳美公司本案所提诉讼时效的抗辩意见不予采纳，符合公平合理的法律原则，本院予以维持。

在澳美公司长期未能解决涉案争议的情况下，澳美公司以最长诉讼时效为由否定夏丽华本案所提诉讼请求，事实理由并不充分，本院不予接纳。

需要说明的是，澳美公司上诉所提《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条是关于共同诉讼的规定，与第五十四条集团诉讼的规定并不相同。

二审裁判结果 ：综上所述，澳美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。 二、罗嵘与兴宁鸿兴房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案民事一审判决书，（2020）粤14民初184号，梅州市中级人民法院原告罗嵘向本院起诉请求：1、判令被告支付原告因未在约定期限720日内取得房产权权属证的违约金8000元；

2、被告从2018年7月1日起在约定期限届满后继续违约至今，应按合同价800000元的银行同期贷款利息依法向原告支付违约金74378元直至计算至办好房产权属证为止(本案中原告同意不采用逾期贷款利息)；

3、被告退回原告已预收四年之久的房产权权属办证费1500元，以上合计金额：83878元；4、本案诉讼费用由被告负责。

事实与理由：原告于2015年12月18日与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号20151*****386，即兴宁市*************，合同约定建筑面积156.38平方米(分摊25平方米)，合同金额800000元，原告已全部付清合同金额和法律规定应付的各种费用后，被告应依照合同条款第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。

现因上述条款：“出卖人(被告)按已付房价款的1%向买受人支付违约金”双方未约定是按月给付，还是按年、按十年、按二十年……直至被告逾期办证拖到三十年，一百年后出卖人才“按已付房价款的1%向买受人支付违约金”已不现实且严重违法，因此原告认为应按双方约定期限720日即2年期限届满后即从2016年6月30日商品房交付之日起至2018年6月30日共720天为双方约定应办好房产权属证期限，被告仍未能依法办好房产权属证给原告。

被告应按已付房款的1%：800000×1%向原告支付二年约定期限的违约金8000元；超过约定期限720日后，应按合同价的银行同期逾期贷款利息依法向买受人继续支付违约金直至计算至办好房产权属证为止。

现因被告与产权登记机关长期扯皮，造成从2016年6月底商品房交付使用到2018年6月30日与原告约定期限720日到期后，被告仍未将办理权属登记需出卖人提供的完整资料报产权登记机关备案并办好房地产权证给原告，并继续拖延至今已近4年，已严重超过了合同约定720日期限，从2018年7月1日算起又过近二年仍遥遥无期，被告仍未能依法给原告办好房地产权权属证，但原告已作出退让，同意不采用银行逾期贷款利息（逾期贷款利息银行规定最高可上浮30%），而仍按同期银行贷款利息起诉：即4.655%年贷款利率×800000元×2年少一日=74378元；

且依照有关法律规定，房产权属办证费应由出卖人即被告负担，被告却要求买受人原告预交房地产权属办证费1500元，被告已违法，也严重违约，并多次无理拒付原告追讨的违约金和预交的办证费。

后增加诉讼请求：一、判令被告应在2020年11月30日前依法给原告办好兴宁市*************房产权属证；

二、判令被告应对广发银行为原告已付出的390000元购房按揭贷款给原告开具正式发票。庭审中对事实补充如下：被告把骗原告撤诉的承诺书提交到法庭，被告骗原告签订承诺书，被告员工和物业公司纠缠了原告好几个月了，逼原告撤诉。

原告不同意撤诉，后来相信了他们，他们盖完公司章后又反悔说是申请撤诉后才给原告办证。被告辩称，一、原告购买的坐落于兴宁市兴城宁中商业城**花园B*栋**房已于2020年9月21日首次确权登记至答辩人名下，答辩人至此已完成双方所签《商品房买卖合同》第十五条约定的有关产权登记的义务。

二、答辩人在首次确权登记期间，曾以短信方式多次通知原告提供办理一手房转移分户至原告名下的相关资料，但原告不予配合，一直未向答辩人提供相关资料，且原告在本案诉讼中请求答辩人退回房产权属办证费1500元（预收）。

基于上述情况，答辩人不再接受原告办理一手房转移分户手续的委托，转移分户手续由原告自行办理。答辩人同意退回预收的办证费用1500元给原告。

三、原告用于购买案涉商品房的按揭贷款390000元，答辩人已于2016年1月26日开具发票，请求依法驳回原告的该项诉讼请求。

四、答辩人开发的赞鸿花园于2013年11月25日开工建设，2015年12月底主体建筑结构完工，2016年6月28日原告确认其所购买的**花园B*栋**房符合购房合同的标准，同意收楼。

2016年6月间，答辩人申请有关部门对赞鸿花园进行竣工验收。验收期间有关部门提出，赞鸿花园A区、B区之间的道路为市政道路，该道路下面为地下室，存在不能满足市政道路使用要求的可能，为彻底消除安全隐患，建议答辩人将该市政道路调整为商业步行街。

为此答辩人从2016年10月开始向兴宁市政府及住建部门提出调整规划申请，期间住建部门曾书面征求兴宁市城市管理和综合执法局、兴宁市交通警察大队等有关部门的意见，相关部门作出同意的复函意见。

但由于政府有关职能部门互相推诿，办事拖拉，直至2019年1月住建部门才同意将上述市政道路功能改为商业步行街。期间又遇政府部门职能调整，原住建局规划职能划归兴宁市自然资源局，于是答辩人又于2019年5月26日向兴宁市自然资源局再次提出调规申请。

2019年9月3日，赞鸿花园项目才完成竣工验收备案，即完成竣工验收。后由于新冠肺炎疫情发生，至2020年9月21日才将原告购买的案涉房产首次确权至答辩人名下。

故原告购买的商品房不能依时办理产权登记的责任并不在于答辩人。双方所签《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金。

从上述约定可以看出，答辩人承担逾期办理产权登记的违约责任的前提条件是答辩人在办理产权登记时存在责任（过错）。答辩人在2016年6月28日已将案涉商品房交付给原告使用，因调整规划和政府职能调整，至2019年9月3日才完成竣工验收备案。

后由于疫情影响，至2020年9月21日才将原告购买的案涉商品房首次确权至答辩人名下，显然逾期办理产权登记的责任并不在于答辩人，故答辩人不应承担逾期办理产权登记的违约责任。

退一步来讲，即使逾期办理产权登记是因答辩人的责任造成的，按照双方合同约定，答辩人应支付给原告的违约金是8000元（按已付房价款1%计算），故原告请求答辩人向原告支付74378元违约金不符合双方约定，也不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，请求依法驳回原告要求答辩人支付违约金的相关诉讼请求。

一审法院认为：本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。本案争议焦点及其处理意见如下：关于原告请求被告支付逾期办证违约金能否支持问题。

违约金的性质是“以补偿为主、以惩罚为辅”，违约金的数额与违约损失的数额应当大体一致，是商品交换等价原则的要求在法律上的反映。

双方2015年12月18日签订的《商品房买卖合同》是其真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效民事法律行为，应依合同之约定履行各自义务。

合同签订后，原告付清了购房款800000元，2016年6月28日原告办理了**花园B*栋**房收楼手续。合同第十五条关于产权登记规定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

如因出卖人的责任，买受人不能在规定限期内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。

被告未在交付涉案房屋的720日内，即至2018年6月18日止，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应承担相应的违约责任。

经查，赞鸿花园A区、B区之间的道路为市政道路，该道路下面为地下室，存在安全隐患，2019年1月经兴宁市有关部门审批同意将上述市政道路功能改为商业步行街。

2019年9月3日，赞鸿花园项目完成竣工验收。后由于受2020年1月底新冠肺炎疫情等影响，至2020年9月21日才将原告购买的**花园B*栋**房首次确权至被告名下。

可见，造成原告涉案房屋不动产权证不能按期办理的责任不能完全归责于被告。原告请求从2018年6月30日起按已付房款的4.655%年贷款利率支付违约金（即4.655%×800000元×2年少一日），但不能证明未按期办证造成其的具体损失。

且原告在涉案房屋已办理抵押借款情况下，其取得不动产权证的唯一用途是交付给贷款银行作抵押。被告辩称不能按期办证并非其责任，不同意支付违约金。

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；

约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定及被告的过错程度，本院确定被告应支付原告违约金30000元为宜。

原告诉请被告支付约定办证期限720日内的违约金8000元（按已付房价款1%计算），理由不足，不予支持。关于被告应否协助原告办理不动产权证问题。

诉讼中，被告表示其不再愿意为原告代办涉案房屋不动产权证，并同意退回原告预交的房地产权属办证费1500元，本院予以准许。

可见，原告不再委托被告代办涉案房屋不动产权证。经本院工作人员向兴宁市*******了解，在涉案房产办理初始登记后，办理分户登记时如不属开发商代办的，应由买卖双方到场并提交相关材料。

因此，被告有义务协助原告办理**花园B*栋**房分户登记到原告名下的相关手续（包括提供办证所需资料）。办理房产分户手续是政府有关部门的职能，并非被告所能完成，原告请求判令被告应在2020年11月30日前依法给原告办好赞鸿花园B-6栋1401房房产权属证，不予支持。

综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一审裁判结果：一、被告兴宁鸿兴房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告罗嵘因逾期办理房屋不动产权的违约金30000元；

二、被告兴宁鸿兴房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内退回给原告罗嵘预收的办证费用1500元；三、被告兴宁鸿兴房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告罗嵘办理**花园B*栋**房分户登记到原告罗嵘名下的相关手续（包括提供办证所需资料）；

四、驳回原告罗嵘的其他诉讼请求。 三、陈智琼商品房预售合同纠纷二审民事判决书，（2019）粤17民终236号，广东省阳江市中级人民法院陈智琼一审诉讼请求：一、判令坚骏房地产公司协助陈智琼办理阳江市江城区xxx房不动产登记手续；

二、判令坚骏房地产公司退还办证费48468元给陈智琼并支付资金占用期间的利息（自2013年10月1日起按年利率6%计算至退清时止的利息，暂计至起诉之时为14540元）；

三、判令坚骏房地产公司支付逾期办证违约金给陈智琼（按总房款634184元的1%计算自2018年3月起至坚骏房地产公司协助陈智琼办理完毕阳江市江城区xxx房的不动产登记手续时止的月违约金，暂计至起2018年7月为25367元）；

四、判令坚骏房地产公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认为：陈智琼与坚骏房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。

各方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。由于涉案商品房至今尚未办理初始登记，不具备办理商品房产权转移登记手续，现陈智琼请求坚骏房地产公司协助办理产权转移手续，属法律不能履行的情形，一审法院向其释明，陈智琼不同意变更该项请求，故陈智琼的该项请求应予以驳回。

对于逾期办证的违约责任。本案中，坚骏房地产公司没有按约定将经竣工验收合格的商品房交付给陈智琼，之后其向该小区的全体业主作出承诺，承诺在2018年2月28日前办好涉案商品的房产证。

该承诺是各方当事人真实意思表示，对xxx小区的全体业主与坚骏房地产公司均具有约束力，坚骏房地产公司主张承诺书内容无效缺乏依据，应不予采纳。

坚骏房地产公司将未经竣工验收合格的商品房交付给陈智琼，且坚骏房地产公司一直未能按其承诺书所约定的期限协助陈智琼办好涉案商品的房产证，坚骏房地产公司明显存在过错，其应依法承担违约责任。

而坚骏房地产公司主张由于陈智琼不配合，导致迟延竣工验收，由于其所提供的证据未能充分证明是陈智琼的过错导致涉案工程竣工验收迟延，因此坚骏房地产公司的该主张应不予支持。

按双方的约定，坚骏房地产公司应从逾期之日起按月利率1%支付逾期办证的违约金给陈智琼。由于本案坚骏房地产公司已将涉案商品房交付给陈智琼，而陈智琼又没有证据证明因坚骏房地产公司的逾期办证造成其的损失，现陈智琼请求按该约定的月利率1%计算逾期办证的违约金明显过高，应调整为按年利率6%计算。

逾期办证违约金应从2018年3月1日起计至本案庭审辩论终结之日（2018年11月17日）止，对此后的逾期办证违约金，陈智琼可另行主张。

因此坚骏房地产公司应支付逾期办证违约金为27209.10元（634184元×0.06/365×261天)给陈智琼。

至于坚骏房地产公司收取了陈智琼的办证费用48468元，由于坚骏房地产公司存在逾期办理房屋权属证书的违约行为，现陈智琼请求坚骏房地产公司返还已收取的办证费，并支付利息，理据充分，应予以支持。

本案扣除坚骏房地产公司已代为支付给相关部门的费用13858.28元，坚骏房地产公司应退还办证费34609.72元给陈智琼，该款的利息应从坚骏房地产公司逾期办证之日起，即从2018年3月1日计起，按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清之日止。

一审法院裁判 ：综上所述，陈智琼请求坚骏房地产公司支付逾期办证违约金，返还办证费及利息理由成立，应予以支持，但具体数额以一审法院核定的为准。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款之规定，作出判决：一、限坚骏房地产公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金27209.10元给陈智琼；

二、限坚骏房地产公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还办证费34609.72元及利息（利息从2018年3月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清之日止）给陈智琼；

三、驳回陈智琼的其他诉讼请求。一审案件受理费2010元，由陈智琼负担603元，坚骏房地产公司负担1407元。二审情况：综合双方的诉辩意见，本案当事人上诉争议的焦点是：一、坚骏房地产公司主张因陈智琼等业主不配合整改，导致迟延完成xxx北区xxx幢房屋的工程竣工验收手续而需扣减相应的办证时间的理据是否充分；

二、坚骏房地产公司应否继续协助陈智琼办理涉案房屋权属证书；三、坚骏房地产公司应否退还办证费用给陈智琼及退还的办证费应从何时起计利息；

四、坚骏房地产公司逾期办证违约金的计算标准及期间应如何确定。关于第一个争议焦点。坚骏房地产公司主张在进行阳江市住建局出具的《整改通知书》中第2、4点整改时，由于包括陈智琼在内的xxx北区xxx幢业主不配合坚骏房地产公司的整改，导致其在2018年1月24日才取得建设工程规划验收合格证（建筑类），因此应将业主不配合整改导致拖延的时间予以扣减。

坚骏房地产公司主张《整改通知书》中的第2、4点整改意见需业主的配合才能完成，而关于第2点的整改，从本案实际情况来看业主未提交对小区配套开关站的整改意见最终并没有影响小区通过建设工程规划验收；

关于第4点的整改，虽然有部分业主不配合坚骏房地产公司的整改对坚骏房地产公司取得xxx北区xxx幢《建设工程规划验收合格证》（建筑类）造成一定的影响，但坚骏房地产公司在2018年1月24日取得该证，后于同年8月8日才取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，这期间长达半年，而涉及工程竣工验收除取得《建设工程规划验收合格证》（建筑类）外，还包括市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料,规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等，即工程竣工验收需经过多个环节审批及受多种因素影响。

本案没有证据证实上述两点整改导致办理xxx北区xxx幢房屋工程竣工验收延迟，亦没有充分的证据证明是陈智琼的过错导致涉案工程竣工验收延迟，故坚骏房地产公司的该项主张理据不足，本院不予采纳。

关于第二个争议焦点。陈智琼与坚骏房地产公司签订的商品房买卖合同约定坚骏房地产公司应在房屋交付使用后将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，即坚骏房地产公司负有协助陈智琼办理涉案房屋权属证书的合同义务，且涉案房屋在一审判决后已初始登记至坚骏房地产公司名下，故陈智琼请求坚骏房地产公司继续协助办理涉案房屋权属证书的理据成立，本院予以采纳。

关于第三个争议焦点。坚骏房地产公司代收陈智琼办证费后至今未按约定为陈智琼办理涉案房屋的权属证书，坚骏房地产公司的行为已构成违约，陈智琼请求坚骏房地产公司退还代收的办证费用理由充分。

虽然坚骏房地产公司负有协助办证的义务，但退还办证费并不影响坚骏房地产公司履行该义务，其可在履行该义务时通知陈智琼缴交该费用予以解决。

基于坚骏房地产公司违约的事实，且目前涉案房屋的办证时间未能确定，一审判决坚骏房地产公司先行退还代收的办证费并无不妥。

坚骏房地产公司代收了陈智琼办证费用48468元，主张代陈智琼支付给相关部门的办证费用13858.28元，并提交了相关票据证实，一审将已支付的费用扣减后认定坚骏房地产公司应退还办证费用34609.72元给陈智琼正确，本院予以维持。

陈智琼主张不应扣减该费用理据不足，本院不予支持。双方在承诺书中约定坚骏房地产公司为陈智琼办理涉案房屋的权属证书的最迟期限为2018年2月28日，一审认定坚骏房地产公司应从逾期次日起即2018年3月1日至还清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息给陈智琼亦正确，亦应予以维持。

陈智琼主张应从坚骏房地产公司代收该费用之日起计算利息理据不足，本院不予采纳。关于第四个争议焦点。由于坚骏房地产公司至今未按约定为涉案房屋办理权属证书构成违约，陈智琼请求坚骏房地产公司支付违约金理据成立。

虽然双方约定坚骏房地产公司应从逾期之日起以交付的总房款按月利率1%支付逾期办证的违约金，但由于坚骏房地产公司已将涉案商品房交付给陈智琼，且陈智琼没有证据证实因此受到的损失，一审法院将该违约金调整为按年利率6%计算并无不妥，本院予以维持。

因办证时间未能确定，一审法院认定逾期办证违约金从2018年3月1日起计至一审辩论终结之日（2018年11月17日）止共计261天，对此后的逾期办证违约金由陈智琼另行主张，坚骏房地产公司应支付逾期办证违约金27209.10元（634184元×0.06/365×261天)给陈智琼，不会对陈智琼的权益造成实质性的损害，本院不宜变更，予以维持。

综上，陈智琼关于坚骏房地产公司应继续履行协助办理涉案房屋权属证书义务的上诉请求成立，本院予以支持，其他的上诉请求理据不足，本院予以驳回。

坚骏房地产公司的上诉理据不足，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：二审裁判结果： 一、维持阳江市江城区人民法院（2018）粤1702民初3547号民事判决第一、二项及诉讼费用负担部分；

二、撤销阳江市江城区人民法院（2018）粤1702民初3547号民事判决第三项；三、限阳江市坚骏房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内协助陈智琼到阳江市不动产登记中心办理位于阳江市江城区xxx房的房地产权属证书；

四、驳回陈智琼的其他诉讼请求。 杨登基律师点评：第一、开发商逾期办证纠纷较为常见，但因各地经济发展水平与政策差异，各地区购房者对于开发商逾期办证的维权心态略有差异。

在珠三角地区，因房产证不仅关于购房者购买涉案房屋的最重要权利凭证，也是购房者子女接受当地教育条件之一，所以此地区购房者如遇到开发商逾期办证问题，一般会及时向通过法律途径向法院起诉。

律师曾遇到过梅州市与湛江市等地区，因当地学校教育资格较为宽松，有些只要求购房者持有《商品房买卖合同》便可办理子女的入学，这可能导致有些购房者在遇到此类问题维权心态可能就不这么迫切。

第二、如遇到开发商逾期办证，购房者通过法律途径起诉至法院，要求开发商支付逾期办证的违约金，并要求开发商在判决生效后xx日内及时办理房产证，这以法律形式将自身合法权利固定，这可规避开发商日后破产难以主张权利等风险，也可最大限度保障自身合法权益。

第三、及时办理好房产证，便于日后房屋的交易或出租等，这可最大限度降低纠纷。如若干年后遇到当拆迁，业主合法权利也会有保障。

在处理开发商逾期办证案件纠纷中，律师认为有如下要点需注意：第一、关于逾期办证的违约金问题。购房者主张开发商逾期办证的违约责任，因有合同约定，只要不是严重显示公平的格式条款约定外，一般按照合同约定的违约金比例与日期进行计算。

第二、本案中最大的难点在于购房者起诉开发商协助办理过户的诉求是否具有可履行性。从检索的案例分析，不同法院对此持有两种不同的观点。

（1）支持派：因开发商逾期办证的主要责任在于开发商，并不在于购房者或政府，即使开发商存在暂不能办证的客观条件，例如涉案楼盘因违建等无法获得《竣工验收备案表》等而无法办证，但此种情况日后可能会解决。

法院基于合同约定与督促开发商办证角度，一般会判决开发商协助购房者办证，此类判决多见于二审法院。（2）反对派：即使认定逾期办证的绝大部分责任在于开发商，但因存在办证不能的客观原因，法院对购房者此项诉求会进行释明，如购房者坚持此项诉求，有些法院会在判决书中驳回，此类判决多见于一审法院。

第三、关于如何规避本案中开发商因客观原因无法协助办证引起履行不能问题。杨律师结合自身经验，提出如下观点，以供各位参考。

（1）关于厘清概念差异。有些法院会以“办理房产分户手续是政府有关部门的职能，并非开发商所能完成”来反驳购房者的诉求，但这有混淆“开发商有协助购房者将合同约定与法律规定协助办证材料与手续的义务，但因开发商自身原因无法或怠于履行该义务的责任”，这属于两个不同概念。

（2）关于诉求。建议将诉求书写为“判令xx地产公司协助xx办理xxx房不动产登记手续”而非是“判令被告应在xx年xx月xx日前依法给原告办好*************房产权属证”。

我们要求开发商协助办理不动产登记手续与我们要求开发商办好房产证，这属于两种不同的概念，也属于两种不同的诉求方式。

简而言之，既然存在履行不能，则诉求要求开发商履行其可以做到的内容，这也可提高案件胜诉概率。