业主委员会设立流程及注意事项（以北京市为例）

业主委员会设立流程及注意事项

（以北京市为例）

    一、设立流程

（一）业主通过业主委员会决定选举产生业主委员会或更换业主委员会成员

《民法典》第277条：下列事项由业主共同决定：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

　　（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

　　（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

　　（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

《物业管理条例》第10条：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

《物业管理条例》第11条：下列事项由业主共同决定：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业；

　　（五）筹集和使用专项维修资金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

（二）业主向街道办事处或乡镇政府提出成立业主大会的申请

1、申请条件——已交付业主的专有部分达到建筑物总面积百分之五十以上的，百分之五以上的业主、专有部分占建筑物总面积百分之五以上的业主或者建设单位

《北京市物业管理条例》第30条：一个物业管理区域内，已交付业主的专有部分达到建筑物总面积百分之五十以上的，百分之五以上的业主、专有部分占建筑物总面积百分之五以上的业主或者建设单位均可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的申请，居民委员会、村民委员会也可以组织达到前述条件的业主或者建设单位提出成立业主大会的申请。

（三）符合成立业主大会条件的，成立筹备组

1、筹备组的组成

《北京市物业管理条例》第31条：街道办事处、乡镇人民政府应当在接到成立业主大会书面申请后三十日内，对提出申请的业主身份和申请进行审核，对符合业主大会成立条件的，指定居民委员会、村民委员会工作人员担任筹备组组长。

筹备组组长应当于三十日内组织业主代表、建设单位、产权单位、街道办事处、乡镇人民政府、社区党组织、居民委员会、村民委员会代表召开首次筹备组会议，成立筹备组。

　筹备组中的业主代表可以由业主自荐或者居民委员会、村民委员会推荐产生，由街道办事处、乡镇人民政府确定；业主代表资格应当参照适用本条例第三十九条有关业主委员会委员候选人资格的规定。

筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数不低于筹备组人数的二分之一。

　　筹备组成立七日内，筹备组组长应当将筹备组成员名单、分工、联系方式等在物业管理区域内显著位置公示。

    2、召开业主大会前，筹备组开展工作内容

《北京市物业管理条例》第32条：筹备组应当开展以下工作，并就其确定的事项在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公示：

　　（一）确认业主身份、人数及所拥有的专有部分面积；

　　（二）制定首次业主大会会议召开方案；

　　（三）拟订管理规约和业主大会议事规则草案；

　　（四）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

　　（五）制定业主委员会选举办法；

　　（六）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　前款规定的业主大会议事规则，至少应当包括业主大会的议事方式、表决程序，业主委员会的组成、任期、罢免和递补等事项，并不得违反法律法规的强制性规定。

　　业主对公示内容有异议的，筹备组应当研究处理并在首次业主大会会议召开前作出答复。

筹备组应当自成立之日起六十日内，组织召开首次业主大会会议。

3、管理规约制定相关要求：

《物业管理条例》第17条：管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

4、业主大会议事规则相关要求：

《物业管理条例》第18条：业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

（四）筹备组组织召开首次业主大会，通过首次业主大会，选举业产生业主委员会委员和后补委员，确定业主委员会委员津贴或者补助的标准。

《物业管理条例》第10条：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

《物业管理条例》第11条：下列事项由业主共同决定：

　　（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改管理规约；

    （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业；

　　（五）筹集和使用专项维修资金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

《北京市物业管理条例》第33条：首次业主大会应当通过管理规约、业主大会议事规则，选举产生业主委员会委员和候补委员。

《北京市物业管理条例》第34条：业主大会依照法律法规的规定召开，决定下列事项：

　　（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

　　（二）选举或者更换业主委员会委员和候补委员；

　　（三）确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格；

　　（四）选聘、解聘物业服务人或者不再接受事实服务；

　　（五）筹集、管理和使用专项维修资金；

　　（六）申请改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（七）决定共用部分的经营方式，管理、使用共用部分经营收益等共有资金；

　　（八）确定业主委员会委员津贴或者补助的标准，对业主委员会主任实施任期、离任经济责任审计；

　　（九）改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议；

　　（十）有关共有和共同管理权利的其他重大物业管理事项。

　　业主委员会应当就前款规定的决定事项向业主大会提出讨论方案。

（五）选任业主委员会委员

1、人数组成：业主委员会由5人以上单数组成，100户以下的住宅小区，业主委员会可以由3人组成。

《北京市物业管理条例》第39条第1、2款：业主委员会由五人以上单数组成，具体人数根据本物业管理区域的实际情况确定。

户数一百户以下的住宅小区，业主委员会可以由三人组成。候补委员人数按照不超过业主委员会委员人数确定。

　　业主委员会委员、候补委员应当为本物业管理区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表。

    2、选任资格：

《北京市物业管理条例》第39条第3款：业主是自然人的，应当符合下列条件：

　　（一）遵纪守法、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力；

　　（二）具有完全民事行为能力；

　　（三）符合业主委员会委员候选人产生办法中关于居住期限的要求；

　　（四）按时足额交纳物业费、不存在欠缴专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的情况；

　　（五）本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系；

　　（六）未被列为失信被执行人；

　　（七）未有本条例规定的房屋使用禁止规定的行为；

　　（八）未有法律法规规定的其他不宜担任业主委员会委员的情形。

3、候选人产生方式：

《北京市物业管理条例》第40条：业主委员会委员候选人通过下列方式产生：

　　（一）社区党组织推荐；

　　（二）居民委员会、村民委员会推荐；

　　（三）业主自荐或者联名推荐。

　　筹备组根据业主委员会委员候选人产生办法从按照前款方式推荐的人员中确定业主委员会委员候选人名单，报社区党组织。

社区党组织引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会委员，通过法定程序担任业主委员会委员。

4、业主委员会委员任期：

《北京市物业管理条例》第41条：业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过五年，可以连选连任。

　　业主委员会委员具有同等表决权。

　　任期内业主委员会委员出现空缺的，由候补委员递补剩余任期。具体递补办法由业主大会议事规则约定 

5、业主委员会的职责：

《北京市物业管理条例》第44条：业主委员会应当执行业主大会的决定，接受业主大会和业主的监督，并履行下列职责：

　　（一）召集业主大会会议，报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况；

　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接；

　　（三）拟定共有部分、共有资金使用与管理办法；

　　（四）监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的补建、再次筹集；

　　（五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业费，监督物业服务人履行物业服务合同；

　　（六）监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止；

　　（七）制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；

　　（八）定期向业主通报工作情况，每半年公示业主委员会委员、候补委员交纳物业费、停车费情况；

　　（九）协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

　　（十）在物业管理区域内配合行政执法机关开展执法工作；

　　（十一）配合、支持居民委员会、村民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；

　　（十二）业主大会赋予的其他职责。

业主委员会不得擅自决定本条例第三十四条第一款规定事项；业主大会不得授权业主委员会决定本条例第三十四条第一款规定事项。

《物业管理条例》第15条：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

　　（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

　　（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

　　（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

6、业主委员会主任和副主任的选任

《北京市物业管理条例》第42条：业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选业主委员会主任和副主任，并在推选完成之日起三日内，在物业管理区域内显著位置公示业主委员会主任、副主任和其他委员的名单。

（六）备案、刻章、解散筹备组

《物业管理条例》第16条：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

　　业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

《北京市物业管理条例》第43条：业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府申请备案：

　　（一）首次业主大会会议记录和会议决定；

　　（二）业主大会议事规则；

　　（三）管理规约；

　　（四）业主委员会首次会议记录和会议决定；

　　（五）业主委员会委员和候补委员的名单、基本情况。

街道办事处、乡镇人民政府对以上材料的真实性、规范性进行核实，符合要求的，五个工作日内予以备案，并出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明，解散筹备组。

　　业主委员会可持备案证明和印章刻制证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

　　业主委员会印章由业主委员会保管，需要使用业主委员会印章的，应当有业主委员会过半数委员签字。

二、相关注意事项：

（一）一个物业管理区域成立一个业主大会，具体由省、自治区、直辖市制定。

《物业管理条例》第9条：一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 

（二）业主大会会议参加人数要求：

业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

《物业管理条例》第12条第1款：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。