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《民法典》关于小区业主表决权的最新规定

《民法典》关于小区业主表决权的最新规定

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?第一、民法典第278条是对物业管理条例第11条的拆分、补充与细化。

具体体现为：民法典278条（五）、（六）项将物业管理条例第11条（五）进行了拆分与细化并删除了“专项”二字，这对于维修资金的来源与性质进行了扩大。

首先，在实务中维修资金包含了业主自筹与专项维修资金部门的拨付。民法典删除“专项”二字即是赋予业主除了对维修资金不仅仅限定为专项维修资金部门的拨付与使用有权进行表决，还赋予了业主对于自筹维修资金如何筹集及使用的表决权，让业主能够更好的维护自身权益。

将一项条文拆分为两项也起到了让条文更具操作性的表现；并且，对于筹集和使用维修资金的表决严格程度也不同，筹集维修资金相对使用来说“更容易些”。

其次，民法典278条（五）、（六）还增加了两个名词，即建筑物及附属设施。我理解的是，这是对于维修资金筹集及使用的范围的限定，排除了该范围外维修资金的筹集及使用。

再次，民法典278条增加了（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。我个人认为，在实务中有很多业主共用的建筑物及设施被物业公司、开发商非法占用、使用及收益，使得本应属于全体业主的利益受到损害，比如电梯内广告收益分配问题，将业主公用建筑私改为垃圾间等。

综上，我认为民法典赋予了业主更多的权利，但也限定了业主随意滥用权利。

第二、《物业管理条例》第十二条；《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的对比

举个例子，某小区准备使用维修资金翻新小区内铺装路面，召开业主大会进行表决。该小区建筑物总面积为8000平方米，业主1000人，专有部分面积5000平方米。

一、按照《物业管理条例》规定：

1、应当有“双过半”业主参加业主大会，即501名且该部分业主专有部分面积达2501平方米的业主参加表决；

2、表决事项适用“双三分之二”，即通过该事项需667人且该部分业主专有部分达5333平方米投票同意方可通过。

矛盾的是，出席业主大会的人数享有的表决权很多情形下会低于表决部分事项的表决权。简单说，会出现业主大会开上了，但是不够表决事项的票数要求。

二、按照《民法典》规定：

1、应当有“双三分之二”以上业主参与表决，即需667人且该部分业主专有部分达5333平方米的业主参与表决；

2、在参与表决人数及专有部门面积的基础上的“双三分之二”以上方可通过表决，即445人且该部分业主专有部分达3555平方米的业主投票表决，即可通过。

由此可以说明，民法典的规定避免了尴尬，而且对于特殊事项的表决更“宽松”了，能够让业主更好的维护自身权利。?