购买新房，由于房屋质量问题，导致重新装修及延期交房，给买家造成的损失求偿

律师观点分析

（2022）鲁 0112 民初 8635 号

原告：张三 。

本律师为原告张三的委托诉讼代理，均系山东齐鲁律师事务所律师。

被告：济南A有限公司

被告：B装饰设计工程有限公司

张三 向本院提出诉讼请求：

1. 判决两被告向张三 支付违约金 1 万元；

2. 判令两被告向张三 赔偿房租损失 27000 元（自 2022 年 1 月 1 日至 2022 年 9 月 30 日，每月房租 3000 元）；

3. 判令两被 告向张三 赔偿物业管理服务费损失 1848 元；

4. 判令A公司 对涉案房屋的质保期限自 2022 年 9 月 22 日起计算；

5. 本案诉讼 费由二被告承担。

事实与理由：

2020 年 7 月 15 日，张三 作为买 受人与A公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定A公司将一不动产出卖给张三 ，建筑面积 130.53 平方米，总价款 1616283 元。

合 同第八条约定交付日期为 2021 年 12 月 31 日前。合同第九条约定 出卖人逾期交房的违约责任按照附件五《商品房买卖合同补充协 议》第七条的约定处理：“如出卖人超过本合同规定期限但未超 过 6 个月交房的，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之 三的违约金，合同继续履行；

如出卖人超过规定期限 6 个月仍未 交房的，买受人有权书面催告出卖人交房并有权解除合同。”合同第十三条对出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任进行约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备达不到双方约定标准的，买受人有权要求出卖人按照附件五《商品房买卖合同补充 协议》第九条的约定处理，即买受人若认为交付的商品房存在质量问题，应在房屋交接验收单中载明，由出卖人核实后进行维修。”

《商品房买卖合同补充协议》第十三条第七款约定：“在保修期 间发生保修质量问题而给买受人造成损害的，双方同意在出卖人 履行维修责任基础上，出卖人应赔偿买受人的损失。”

此外，《商品房买卖合同补充协议》第二十三条约定：“买受人应在办理房屋交付入住手续前按照约定一次性向物业服务公司缴纳物业管理服务费。”

合同还对其他权利义务进行了约定。

合同签订后，张三 按照合同约定履行义务，如数如期缴纳首付款，办理银行贷款。但A公司在约定交房之日并未按照合同约定的交付条件交 付涉案商品房。

涉案商品房存在墙体短缺、全屋玻璃划痕、多处瓷砖空鼓、木地板全部浸泡变形等严重质量问题，根本无法达到 入住条件。在张三 与A公司就涉案房产维修整改方案交涉期间，B公司于 2022 年 1 月 14 日向张三出具《业主维修问题的解决方案》，该方案中明确涉案房产在张三验房时出现的诸多问题、 涉案房产并未达到合同约定的交付标准、维修时间的承诺以及深 圳文业公司承诺赔偿张三 装修款资金成本、逾期交房违约金等相 关经济损失。

另外，自2021 年 12 月 31 日约定的交房日期至今，近半年的时间，张三为涉案房屋维修整改问题，花费了大量的人力、物力、财力，只为了能够顺利的尽快交房入住。

A公司却以子虚乌有的理由一而再再而三的拖延配合。为此，张三 一直租房居住，为此，每月需要额外支付 3000 元房租。

A公司的严重违约行为，使张三 承受了巨大的精神压力，造成了巨大经济损失。张三 已按照约定履行合同义务，A公司、深圳 文业公司屡次不按照合同约定履行义务，应承担赔偿损失、支付违约金等。

为维护张三 的合同权益，特诉至法院。

A公司辩称，

1.涉案房屋符合合同约定和法律规定的 交付条件，A公司不存在违约行为，张三 要求其公司支付 违约金没有事实和法律依据。根据其公司与张三 签订的商品房买 卖合同补充协议第 6 条第 1 款规定，涉案房屋完成单体工程验收 备案即可交付房屋，A公司已经取得了涉案房屋的单体验收备案，符合房屋交付的标准。同时，根据济南市发布的《关于做好我市房地产开发项目交付管理工作的通知》，济南市已签订商品房销售合同但尚未交付的房地产开发项目，济南市房屋交付不再以取得竣工验收备案证明作为交付条件。根据A公司提交的证据，涉案地块已取得供电、供水、供热、排水等全部验 收，达到居住条件，符合交付标准，不存在违约行为。

2.关于物 业费问题，根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第 23 条，认可前期物业服务公司为中化金茂物业管理（北京）有限公司济南分公司，并非是A公司。同时，从张三 提交的收据看，物业费也并非支付给A公司，张三 无权要求A公司返还物业费。

3.关于房租损失问题。张三 仅提交了与第三方的合同和收据，无法证明其实际居住，张三 也没有提供实际支付租金的证据。另外，A公司已经将符合合同约定的房屋交付给了张三 ，即使存在一些轻微质量问题，不足以导致无法居住使用，对于张三 的该项主张不应被支持。

4.对于保修期限问题。商品房 买卖合同补充协议第 13 条，对保修期做了补充约定。商品房及房 屋内装修、设施、设备保修期限不因维修而重新计算。保修期自 出卖人向买受人发出的书面交房通知所确定的房屋交付之首日起 计算，买受人逾期接收房屋的保修期仍以该日为起算日期。根据上述约定，双方对保修期做了明确约定。张三 对此也签字认可，因此，其无权要求重新确定保修期的起算日期。综上，张三 的诉讼请求没有任何事实和法律依据，恳请驳回张三 的诉讼请求。B公司未作答辩。

本院经审理认定事实如下:

一、2020 年 7 月 15 日，张三 （买受人）与A公司（出 卖人）签订了《商品房买卖合同》[合同编号：销售（字） 202019663497]，约定张三 购买A公司开发的金茂逸墅花园 6 号楼 2 单元 101 号商品房，建筑面积 130.53 平方米，总价款 1616283 元；

出卖人应当在 2021 年 12 月 31 日前，将具备取得开 发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用；

出 卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准 （含客厅、餐厅铺瓷砖，房间铺木地板等）；买受人购买的商品 房为住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自 商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。

 二、同日，张三 与A公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：买受人明确知悉且自愿同意《商品房买卖合同》 第八条“分期综合验收备案证明”的交付条件及第十一条约定的 “商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理 交付手续”的内容变更为“买受人同意出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前完成单体工程验收备案即可交付该商品房(含装修、装饰及设施设备)给买受人，出卖人提前交付 应当书面通知买受人办理交付手续”；

如出卖人超过本合同约定 的交付期限但未超过 6 个月交房的，出卖人按日向买受人支付其 已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；

出卖人超过本合同上述规定期限 6 个月仍未交房的，买受人应书面催告出卖人交房，出卖人自收到买受人书面催告交房通知后三十日内仍未交付的，买受人有权解除合同；

买受人若认为交付的商品房存在质量问题，应在房屋交接验收单中载明（但不影响买受人按照本合同 规定的期限完成对该商品房的验收交接），并由出卖人核实后进 行维修，维修期间不视为逾期交付；

买受人不得以属于房屋保修 范围的质量问题（包括但不限于管线安装、色差、局部墙面渗水、 墙皮脱落、因建材收缩变化等正常自然原因引起的细微裂缝、室 内地面局部空鼓、开裂、起沙等）为由拒绝接受房屋，若以此为由拒绝接受房屋的则视为房屋已按时交付，买受人不得以此追究 出卖人逾期交房责任；

商品房及房屋内装修、设施、设备保修期 间不因维修而重新计算；物业服务公司收取物业管理费以半年为单位收取，买受人须在办理房屋交付入住手续前按照前述约定一 次性向物业服务公司缴纳物业管理服务费。

三、2021 年 12 月 30 日，A公司向张三 邮寄雪山金茂 逸墅入住通知书。2022 年 1 月 2 日，张三 在对案涉房屋进行验收 时，发现案涉房屋存在“整屋玻璃都划痕严重”等多项问题，未 接收房屋。

四、发现上述质量问题后，A公司组织相关人员对案 涉房屋进行维修。

五、张三 为证实其存在房租损失，提交了其与案外人张建国 签订的房屋租赁合同及案外人张建国出具的收条两份，其中，房屋租赁合同载明租赁的房屋位于济南市历城区工业北路恒大城一 期三号楼，建筑面积 101 平方米，房屋租赁期自 2022 年 1 月 1 日 至 2022 年 6 月 30 日，租金3000 元/月，总计 18000 元，房租每季度支付一次，提前一月缴纳；

两份收条分别载明张建国收到 张三 房租 9000 元，总计18000 元。

另，根据双方于 2022 年 6 月 4 日签订的房屋交付验 收表，案涉房屋在初次验收过程中发现的主要问题已基本消除，张三 接受房屋后，可以要求出卖人对其因此产生的合理损失进行 赔偿。

张三 主张因无法使用案涉房屋而产生的房租损失、物业费，应予以支持，本院结合其提交的房屋租赁合同、收条、房屋接收时间及接收房屋后仍然存在更换木地板等事实予以综合考量后， 酌情支持张三 主张的六个月房租损失 18000 元及物业费损失 1848 元，对于其主张的其他损失及违约金，因已在上述损失中予以综 合考虑，故不再予以支持。

关于张三 要求B公司承担共同 赔偿责任的问题，根据合同相对性原则，涉案合同的相对方为济 南隽茂公司及张三 ，张三 要求B公司承担共同赔偿责任，没有法律依据，本院不予支持。

关于张三 要求质保期间自 2022 年 9 月 22 日起算的问题，双方合同约定“出卖人自商品住宅交付使 用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修 责任”、“商品房及房屋内装修、设施、设备保修期间不因维修 而重新计算”，根据本院查明的事实，A公司已于 2021 年 12 月 30 日向张三 邮寄雪山金茂逸墅入住通知书，且张三 已于 2022 年 6 月 4 日接受房屋，其在接受房屋后虽仍然存在房屋维修问题， 但以此要求质保期间自 2022 年 9 月 22 日重新起算，没有法律依 据，本院不予支持。

综上，判决如下：

一、济南A有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿 张三 房租损失 18000 元；

二、济南A有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿张三 物业费损失 1848 元；

三、驳回张三 的其他诉讼请求。